Voordelen van een leningmodificatie tegen kortverkoop

Vraag: Moet ik een leningwijziging of een kortverkoop doen?

Een lezer vraagt: "De waarde van ons huis is gevallen sinds we het 4 jaar geleden gekocht hebben. Het is waarschijnlijk de moeite waard om de helft van wat we er voor betaald hebben. Bovendien werk ik voor de staat van Californië en ik heb 15% van mijn inkomen weggenomen door de overheidsbepalingen. Mijn vrouw vindt dat we in aanmerking komen voor een leningmodificatie, maar ik heb horrorverhalen over hen gehoord. Natuurlijk is een korte verkoop niet veel beter , is het? Moet ik een lening aanpassing of een korte verkoop doen? "

Antwoord: Dit is een moeilijke vraag. Of u nu een leningmodificatie wilt begunstigen tegen een korte verkoop, hangt gedeeltelijk af van het volgende:

• Uw financiële situatie
• De bereidheid van de bank
• Uw wens om uw huis te behouden

Het wordt verder ingewikkeld als de bank weigert de huidige marktwaarde van uw woning te overwegen. Als u echt in uw huis wilt blijven, ongeacht de waarde ervan, dan is een leningmodificatie de betere optie mogelijk.

Voorwaarden van een leningwijziging

Het doel van een leningwijziging is om de hypotheekbetaling van een huiseigenaar te verminderen en die betaling betaalbaar te maken. Dit wordt bereikt door een of meer van de volgende te implementeren:

• Verlaging van de rentevoet
• Verlenging van de looptijd van de lening
• Onbetaalde rente aan het hoofdsom toevoegen
• Het hoofdsom verminderen >

Het Bureau van de Valutacontroleur (OCC), die de nationale banken regelt, zegt dat veel leningwijzigingen het hoofdschuld niet verminderen.

Misschien meer storend is het nieuws dat een groot aantal leningwijzigingen snel weer misdadiger worden. Het is vaak een tijdelijke oplossing en niet een lange termijn oplossing.

Leningswijzigingen kunnen leiden tot een verhoogde betaling

Dit lijkt misschien bizar tegen jou en in tegenstelling tot hoe een leningmodificatie moet werken, maar niet elke bank biedt een leningwijziging die de hypotheekbetaling van een huiseigenaar verlaagt .

Sommige banken bieden een leningmodificatie aan die de betaling verhoogt.

Bankverhoudingen, die vaak een bepaald percentage van uw bruto maandelijks inkomen afnemen om een ​​nieuwe hypotheekbetaling vast te stellen. Als het financieel overzicht waarborgt, kan de bank om hogere betaling vragen.

Tijdelijke leningwijzigingen

Let op dat sommige banken een tijdelijke leningmodificatie aanbieden. Dit betekent dat een bank niet akkoord gaat om een ​​permanente leningwijziging te maken, maar kan in plaats daarvan de volgende voorwaarden bieden:

Het hoofdsom blijft gelijk.

• Huiseigenaren worden verzocht om een ​​nieuwe, verlaagde betaling te maken.
• De term voor de nieuwe betaling wordt 3 tot 6 maanden vastgesteld.
• De implicatie is dat als de huiseigenaar de nieuwe betalingen tijdig maakt tijdens de tijdelijke limiet voor leningwijzigingen, kan de bank een permanente leningwijziging toestaan.
• Maar aan het einde van de termijn kan de bank ook zeggen:

"Hartelijk dank voor het geven van ons wat geld, maar uw lening is nu in gebreke." En de bank zou kunnen blijven afsluiten. Ik heb dit verhaal gehoord van een aantal klanten van Sacramento die door deze manoeuvre in een korte verkoop werden gedwongen.

Banken verwerken geen korte verkoop tegelijkertijd met een leningwijziging

De meeste banken zullen niet tegelijkertijd twee bestanden openen.

U moet vooraf bepalen of u een leningwijziging of een korte verkoop wilt uitvoeren. Je zou een of ander moeten achtervolgen.

Een bank sluit een aanstaande korttransactie uit als de huiseigenaar later besluit om een ​​leningmodificatie te proberen. De tijd om een ​​korte verkoop te verwerken tegen een leningmodificatie is ongeveer hetzelfde. Sommige lening wijzigingen duurt 3 tot 6 maanden om af te sluiten.

Het is onrechtvaardig voor een koper die een goedkoop aanbod heeft ingediend bij een korte verkoop en ermee akkoord is te wachten op een kortverkoopgoedkeuring om te ontdekken dat de verkopers tweede gedachten hebben gehad en nu een leningmodificatie willen doen in het midden van de korte verkoop.

Mijn advies is om uw beslissing te nemen en er mee te houden. Bovendien, geef geen bedrijf aan om een ​​leningwijziging voor u te doen omdat u het zelf kunt aanvragen zonder iemand te betalen.

Veel leningmodificatie bedrijven zijn scammers.

Waarom zou een kortverkoop de voorkeur hebben over een leningmodificatie?

Huiseigenaren die liever uit onderwater willen komen, kunnen liever een korte verkoop in plaats van een leningmodificatie doen. Een korte verkoop betekent dat de bank een verminderde uitkering accepteert en de lening vrijlaat. Als uw woning dramatisch minder is dan het verschuldigde bedrag, zou het zinvol zijn om een ​​korte verkoop te doen en te worden verlicht van de lastige schuld.

Hieronder kijken andere factoren:

Na 3 jaar kredietverlening, als de prijzen stabiel blijven, kunnen huiseigenaren in aanmerking komen om een ​​ander huis te kopen na een korte verkoop met een hypotheek en een betaalbare betaling.

• Zowel een leningmodificatie als een korte verkoop kunnen invloed hebben op krediet. Maar beide oplossingen zijn over het algemeen beter dan een afscherming.
• Veel leningmodificaties roepen op een verstelbare tariefbetaling dan elk jaar kan toenemen nadat de eerste 5 jaar vastrentende betalingen zijn verstreken.
• De meeste van de kortverkoopslijsten die ik in Sacramento verkopen, betreffen verkopers die een leningmodificatie werden geweigerd.
• Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een Broker-Associate in Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.