Verkopen van een Business vs Selling Commercial Real Estate

Het verkopen van een werkbedrijf, zelfs wanneer het onroerend goed is opgenomen, vereist een heel andere aanpak van de waardering. Te vaak realiseren makelaars en makelaars het verschil niet, omdat ze niet zo veel verzoeken krijgen voor dit soort transactiemix.

Wanneer een bedrijfseigenaar ook het onroerend goed bezit, zullen zij het bedrijf willen afsluiten en het onroerend goed verkopen, of beide verkopen. Makelaars en makelaars hebben de neiging om beide samen te lichten en dat kan een vergissing zijn.

Een bedrijfsbedrijf is een heel ander dier uit het onroerend goed waar het woont. Er zijn ook zeer verschillende contractuele afspraken nodig om bedrijfsmiddelen over te dragen. Ze zijn niet zoals echt onroerend goed, en kunnen eigenlijk garanties bevatten voor volume en bestaande klanten- / klantenbasis demografie. De waarderingsparameters zijn erg verschillend, aangezien een werkbedrijf over 'goede wil' overwegingen beschikt, evenals bestaande contractuele en eventueel leveranciersovereenkomsten. Soms kunnen ze niet doorgeven naar een nieuwe eigenaar.

Professionals in onroerend goed, met name die in de commerciële niche, hebben de kennis en expertise om huurinkomsten en -kosten te analyseren en hen voor te stellen aan hun cliënt / klant voor de besluitvorming. Waar ze te kort kunnen gaan is het analyseren van een bedrijf uit een financiële vooruitzichten. Er is veel onder het oppervlak, en het onderzoek van een winst en verlies en balans wordt niet begonnen met de feitelijke feiten.

In het landelijk gebied waar ik praktijk heb, had een makelaar een bedrijf te koop aangeboden, en dit was zonder het onroerend goed. Het gebouw werd verhuurd. Terwijl ik een geïnteresseerde klant had, belde ik en vroeg om de financiële gegevens, die een P & L en balans ontvangen. Ik belde terug en vroeg om een ​​kasstroomafbraak.

De makelaar wist niet echt wat ik zocht.

De bedrijfsvoering van een bedrijf is vaak heel anders dan de kasstroom; vraag gewoon een IRS-agent. Een van de voordelen van het bezitten van een bedrijf is het krijgen van een aantal pauzes door kosten te trekken als een bedrijf dat persoonlijk anders zou zijn. We spreken niet noodzakelijkerwijs over illegale of fiscale dodging activiteiten. Een voorbeeld zou aftrekkingen zijn voor een voertuig en de exploitatiekosten, aangezien deze zowel voor persoonlijke als zakelijke activiteiten kan worden gebruikt.

Het was een slechte service aan zijn cliënt om zijn bedrijf te vermelden wanneer de meest fundamentele eisen niet binnen zijn kennisbasis waren. Elke goede zakelijke makelaar zal een cash flow analyse van hun cliënt vereisen als een van de belangrijkste financiële documenten. Aanpassingen aan de waarde van het bedrijf worden gemaakt op basis van items in de kasstroom, inclusief:

• Gedetailleerde spreadsheets van alle inkomsten
• Detail van alle uitgaven
• Welke kosten zijn eigenlijk ten koste van de eigenaar? > Een aanpassing aan inkomsten voor de kosten van de eigen baten die zullen weggaan (niet uitgaven aan nieuwe eigenaar)
• Een toevoeging aan uitgaven voor eigenbelangskosten die nieuwe koper nodig hebben om de kosten te verhogen (eigenaar beheerde / koper zal verhuurder)
• In een eerdere levensloopbaan heb ik een bedrijf verkocht aan een bedrijf die publiek op de New York Stock Exchange gaat.

Ze hebben gestuurd in een team van accountants die enkele weken doorbracht, voornamelijk mijn cashflows verifiëren. Een voorbeeld van een eigenaarskosten die weg ging was mijn vrachtwagenkosten. Het bedrijf gaf me een voertuig, alle kosten, onderhoud en brandstof inbegrepen. Zij hebben die kosten teruggebracht en de waarde van mijn bedrijf vergroot, omdat het eigenlijk geen echte kosten zou zijn die zij na aankoop zouden moeten betalen.

Als de verkopende eigenaar het bedrijf ook heeft beheerd en niet een markttarief heeft betaald, dan zou de koper hun waarde van het bedrijf moeten afwijken vanwege de noodzaak om te verhuren een manager op marktsalaris.

Zoals u kunt zien, zijn er een aantal factoren die de waardering van een operationeel bedrijf veel verschillen van de verkoop van onroerend goed. En we hebben niet eens in voorraad gekregen.

Een ander ding over bedrijfswaardering is de verschillende manieren waarop het wordt berekend, afhankelijk van de industrie of het bedrijfstype.

Het is duidelijk dat de meeste vastgoedprofessionals niet betrokken moeten zijn bij de makelaardij van bedrijfsbedrijven, tenzij zij de ervaring en deskundigheid hebben om het te doen. Een veel betere aanpak zou zijn om met een zakenmakelaar te zijn die geen vastgoedmakelaar doet. Het zal een wederzijds voordelige relatie zijn, met ieder van jullie die maximale ervaring en waarde voor de klant / klant brengen.