Wat is een verificatie van de toestand van een eigendom?

Een lezer vraagt: "We zijn net klaar met onze laatste doorloop van een huis dat we volgende week moeten sluiten. Tijdens onze inspectie ontdekten we enkele van de deuren die op de slaapkamers zijn nu opgeslagen in de garage. Hebben we het recht om de verkoper ze terug te laten zetten? Onze agent gaf ons een verificatie van de staat van eigendom om te ondertekenen. We hebben erop geschreven dat we de deuren willen laten installeren. de verkopers zijn misschien van plan om met de deuren weg te lopen. Zal een verkoper reparaties uitvoeren zoals vermeld in de verificatie van de staat van eigendom? "

Antwoord: Aanvankelijk is dit geen e-mail waarop deze gids heeft gereageerd omdat uw gids voor thuisaankoop een REALTOR® is. Als een REALTOR® mag ze zich niet mengen in een andere REALTOR®-transactie. Daarom is het enige juiste antwoord hierop om uw agent te vragen wat u moet doen met betrekking tot de verificatie van de staat van eigendom.

Nu deze transactie niet langer een actieve situatie is, richt ik de vraag in de hoop een verklaring aan andere kopers te geven. In de eerste plaats begrijpt u dat een verificatie van de toestand van een eigendom geen hulpmiddel is bij onderhandelingen. Een verificatie van de staat van eigendom wordt gebruikt om een ​​makelaar na de laatste doorgang te ontslaan van aansprakelijkheid, evenals om te bewijzen dat de koper de mogelijkheid heeft gehad om de woning nog een keer te bekijken.

Een standaard C. A. R.-formulier dat in de staat Californië wordt gebruikt, zegt dat de verificatie van de staat van eigendom geen contingentie van het koopcontract is.

Dit betekent dat er geen voorwaarden zijn om te voldoen voorafgaand aan het sluiten. De VOP wijzigt de contractuele verplichtingen van de verkoper jegens de kopers niet. Als een verkoper bijvoorbeeld instemt met het repareren van een boiler, is de verkoper nog steeds verplicht de boiler te repareren, zelfs als de boiler nog niet is gerepareerd.

Verificatie van de toestand van het eigendom en de laatste doorloop

De meeste koopcontracten bevatten een soort woordenstroom die zegt dat de verkoper belooft het huis bij sluiting af te leveren in dezelfde staat als de datum van het koopcontract.

Inkoopcontracten laten vaak ook toe dat een laatste doorlooptijd wordt uitgevoerd binnen een bepaald aantal dagen voorafgaand aan de sluiting. Een koper heeft over het algemeen de mogelijkheid om af te zien van de laatste doorloopinspectie of de doorloopprocedure uit te voeren. Het wordt nooit aanbevolen dat een koper afziet van deze inspectie. Waarom? Want als er iets vreselijks was gebeurd en je de borg had laten sluiten voordat je het had opgelost, dan zou je voornaamste verhaal tegen de verkoper kunnen gaan naar de rechter.

Wanneer een verificatie van de toestand van het goed wordt geweigerd

Een aantal jaren geleden heb ik een appartement verkocht aan een koper uit Saoedi-Arabië. Ze wilde de laatste doorloop niet maken en ze tekende een verklaring van afstand van de laatste inspectie.Ik had gevraagd of haar dochter de doorloop voor haar kon doen, maar ze weigerde. Een paar dagen na het sluiten ontmoette ik de dochter in het appartement om haar de sleutels te geven. Toen we de deur openden, ontdekten we twee grote problemen.

Het eerste probleem was dat iemand de A / C heel laag had gezet en dat de ventilator op volle snelheid was. De plaats was een ijskoude, arctische temperatuur. Het was zo koud dat de A / C-unit bevroren was. Een ijsblok was aan het smelten en het tapijt was doorweekt.

Ten tweede was er een sterke kattengeur. We hadden eerder een kat in residentie niet opgemerkt.

Maar de geur toen we de deur openden was onvermijdelijk. Kattenurine heeft een uitgesproken geur en het is erg moeilijk om er vanaf te komen. Als deze koper haar laatste doorloop had uitgevoerd en de items had genoteerd op basis van een verificatie van de staat van het pand, hadden we een verzoek tot reparatie kunnen indienen of hebben we een concessie gevraagd voorafgaand aan de sluiting. Maar op dit moment was het te laat om de afsluiting op te houden omdat deze gesloten was.

Een verificatie van de staat van eigendom is niet het formulier dat moet worden gebruikt om te voorkomen dat de escrow wordt gesloten. Om een ​​closing te voorkomen, moet een koper een specifiek verzoek ondertekenen. Een koper zal na afronding nooit zoveel invloed hebben als een koper vóór sluiting heeft.

Ik zou er ook op willen wijzen dat de koper die schreef om te vragen naar de deuren in de garage waarschijnlijk een eerste koper van een huis was, en een zeer nerveuze eerste-huiskoper.

In de meeste onroerendgoedtransacties is het ongebruikelijk dat een verkoper fixtures verwijdert zonder toestemming of toestemming. Mijn gok is dat de deuren in de garage altijd in de garage waren geweest en dat de kopers ze niet opmerkten tijdens de eerste huisinspectie.

_{Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, een makelaar-medewerker bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.}