Kopen van een huis met eigenaar financiering

Een verkoper vragen om de financiering van uw eigen woning aan te bieden, kan een lastige propositie zijn. Dat is deels omdat, als u de noteringsagent vraagt ​​als de eigenaar enige of alle financiering zal dragen, weet de agent het waarschijnlijk niet. Waarom? De agent heeft nooit gevraagd. Waarschijnlijk geeft het ook niet genoeg om te vragen.

Als u de verkoper rechtstreeks vraagt, zal de verkoper waarschijnlijk nee zeggen. Verkopers verwerpen vaak de suggestie van eigenaarfinanciering omdat niemand de voordelen of de voorgestelde eigenaarfinanciering heeft uitgelegd als een manier om het huis te verkopen.

De meeste verkopers verkopen geen huis elke dag. Hun kennis is beperkt tot conventionele praktijken waarbij de koper naar de bank gaat om een ​​hypotheek te krijgen.

Voor een verkoper waarvan het huis niet verkoopt of wanneer de traditionele kredietverlenerrichtlijnen worden aangescherpt, wordt de financiering van de eigenaar plotseling erg populair. Eigenaarfinanciering is zeker een levensvatbare optie voor sommige in de kopermarkten. Niet zozeer in de markten van de verkoper.

Wat is eigenaarfinanciering?

Wanneer een deel of alle aankoopprijs, verminderd met de betaling van de koper, wordt gedragen door (gefinancierd door) de verkoper, levert de verkoper eigen financiering. Het maakt niet uit of het onroerend goed een bestaande lening heeft, behalve voor zover de bestaande kredietverlener de lening bij verkoop door een vervreemdingsklous kan versnellen. In plaats van naar de bank te gaan, geeft de koper een financieringsinstrument aan de verkoper als bewijs van de lening en betaalt hij aan de verkoper.

Als de eigendom vrij en duidelijk is, wat betekent dat de verkoper een duidelijke titel heeft zonder leningen, kan de verkoper akkoord gaan met alle financiering.

In dat geval komen de koper en verkoper akkoord over een rentepercentage, maandelijks betaalbedrag en looptijd van de lening, en de koper betaalt de verkoper op aandelen van de verkoper op eigen vermogen.

Het beveiligingsinstrument wordt over het algemeen opgenomen in de openbare records, die beide partijen beschermen. Houd er rekening mee dat sommige staatswetten ballonbetalingen verbieden.

Sommige federale overheidswetgeving kan ook de financiering van de eigenaar regelen. U kunt juridisch advies verkrijgen om ervoor te zorgen dat u de wet volgt.

Soorten Eigenaar Financiering

De meeste transacties voor transacties gelden onderhandelbaar. Verkopers en kopers zijn vrij om te onderhandelen over de voorwaarden van de financiering van de eigenaar, onderhevig aan woekerwetten en andere staatsbepalingen. Nogmaals, je zou misschien juridisch advies willen zoeken.

Hoewel er geen standaard betaling nodig is, willen veel verkopers een voldoende aanbetaling om hun eigen vermogen te beschermen. Downbetalingen kunnen variëren van zeer weinig tot 30 procent lager of meer. Verkopers vinden dat hun eigen vermogen wordt gewaarborgd door de betaling van de koper, omdat kopers minder kans hebben om afscherming te nemen als ze veel geld eerder hebben geïnvesteerd.

Enkele variaties van eigenaarfinanciering omvatten:

• Grondcontracten.

  Grondcontracten geven geen wettelijke titel aan de koper, maar geven de koper een gelijkwaardige titel. De koper betaalt de verkoper voor een bepaalde periode. Bij de laatste betaling of een herfinanciering ontvangt de koper de akte.

• Beleggingsobligaties en hypotheken.

  Verkopers kunnen de hypotheek dragen voor het volledige saldo van de aankoopprijs (minus de aanbetaling), die een onderliggende lening kan omvatten. Dit soort financiering heet een "all-inclusive hypotheek" of "all-inclusive trust deed" (AITD). De verkoper ontvangt een overschrijding van de rente op de onderliggende lening.

  Een verkoper kan ook een junior hypotheek dragen, in welk geval de koper de titel zou onderwerpen aan de bestaande lening of een nieuwe eerste hypotheek verkrijgen. De koper krijgt een akte en geeft de verkoper een tweede hypotheek voor het saldo van de aankoopprijs, verminderd met de aanbetaling en het eerste hypotheekbedrag.

• Lease Purchase Agreements.

  Verkoop op een huurovereenkomst betekent dat de verkoper de koper gelijkwaardige titel geeft en de woning aan de koper leidt. Bij nakoming van de huurovereenkomst, ontvangt de koper de titel en krijgt hij meestal een lening om de verkoper te betalen, na het ontvangen van credit voor geheel of gedeeltelijk van de huurpremies naar de aankoopprijs.

Eigenaar financieringsvoordelen voor thuis kopers

• Kleine of geen kwalificatie.

  Zelfs als de verkoper een kredietrapport op de koper eist, is de verkoper de interpretatie van koperkwalificaties meestal minder streng en flexibeler dan die welke door conventionele kredietverstrekkers worden opgelegd.

• Maatwerk Financiering.

  In tegenstelling tot conventionele leningen kunnen verkopers en kopers kiezen uit een verscheidenheid aan betaalopties, zoals alleen rente, vaste afschrijving, minder dan rente of een ballonbetaling. Betalingen kunnen mengen en overeenkomen. De rentetarieven kunnen periodiek worden aangepast of voor één keer voor de looptijd blijven.

• Flexibiliteit met de aanbetaling.

  Aanbetalingen zijn onderhandelbaar. Als een verkoper een grotere aanbetaling nodig heeft dan de koper bezitten, zullen de verkopers soms een koper laten maken periodieke lompsombetalingen in de richting van een aanbetaling.

• Lagere sluitkosten.

  Zonder een institutionele kredietgever zijn er geen lening of kortingspunten te betalen. Geen opstartkosten, verwerkingsvergoedingen, administratiekosten of een van de andere diverse diverse kosten die kredietverstrekkers regelmatig opladen, die automatisch geld bespaard op de afsluitingskosten van de koper.

• Sneller Bezit.

  Omdat kopers en verkopers niet op een geldschieter wachten om de financiering te verwerken, kunnen kopers sneller sluiten en eerder koperbezit krijgen over een conventionele leningstransactie.

Eigenaar financieringsvoordelen voor thuisverkopers

• Hogere verkoopprijs.

  Omdat de verkoper financiering door de eigenaar aanbiedt, kan de verkoper de volledige lijstprijs of hoger bevelen.

• Belastingen.

  De verkoper kan minder in belastingen betalen op een afbetalingsverkoop, waarbij alleen het inkomen dat in elk kalenderjaar wordt ontvangen, rapporteren.

• Maandinkomen.

  Betalingen van een koper verhogen de maandelijkse cashflow van de verkoper, wat resulteert in uitgavenbaar inkomen.

• Hogere rentevoet.

  Eigenaarsfinanciering kan een hoger rentetarief dragen dan een verkoper zou kunnen ontvangen op een geldmarktrekening of andere low-risk typen beleggingen.

• Kortere noteringstermijn.

  Eigenaarsfinanciering trekt een andere set kopers aan. Als een eigendom niet onder conventionele methoden verkoopt, biedt het aanbieden van financiering een manier om uit de zee van de voorraad te komen en een onroerend goed te verkopen die moeilijk te verkopen is.

Bij het sluiten van een transactie met eigenaarfinanciering, raadpleeg dan een vastgoedadvocaat en geef juridisch advies. Vertrouw niet op uw makelaar voor informatie, tenzij uw agent een beoefende vastgoedadvocaat is.

Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een Broker-Associate in Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.