Lening Wijziging en faillissement

Er was een paar jaar geleden een tijd toen ik niets van de inhoud kon schrijven over hypotheekwijzigingen in een faillissement. Dat komt omdat de banken in een puinhoop waren en de modificatieprogramma's een grap waren. Klanten werden voortdurend verteld dat papierwerk ontbrak. Ze zullen steeds opnieuw faxen en e-mailen. Elke keer dat ze contacteerden met de bank, zouden ze worden verwezen naar een andere klantenservice medewerker, van wie geen enkele account of bestanden of documenten lijken te vinden.

Klanten zouden na vele pogingen opgeven.

Vandaag ben ik blij dat de banken lijken te hebben gedraaid. Hoewel er nog sprake is van discord, lijken de banken en hypotheekmaatschappijen over het algemeen een redelijk geloofwaardig baan te doen om hun klanten door het proces te krijgen zonder te veel stress.

Veel van onze klanten komen ons op de rand van het faillissement. Soms zijn ze gewoon niet bewust van hun mogelijkheden om hun leningen te wijzigen. Soms zijn ze te laat voordat ze proberen te wijzigen. Soms blijven de banken afscherming, hoewel hun klanten het onroerend goed proberen te verkopen, geherfinancierd worden of het aanpassingsproces hebben begonnen. Wij leggen een faillissement aan om gebruik te maken van het automatische verblijf, een bevel om deze uitsluiting en andere inzamelpunten te stoppen, schuldenaars te geven (dat zijn mensen die faillissementstaken indienen) een beetje ademhalingsruimte en elimineren veel of allemaal de rest van hun schulden via een hoofdstuk 7-zaak, of zet ze op een terugbetalingsplan in een hoofdstuk 13-zaak die niet alleen de hypothecaire achterstanden, maar ook andere verplichtingen aanpakt.

Het federale aanpassingsprogramma heet het Home Affordable Mortgage Programme of HAMP. In dit artikel zullen we kijken naar wat HAMP kan doen en hoe het werkt in een faillissementszaak.

Dus, wat is het verschil tussen een herfinanciering en een leningmodificatie?

Als u nieuwe voorwaarden of een manier nodig heeft om uw woning betaalbaar te maken, heeft u twee keuzes: herfinancieren of wijzigen.

Een herfinanciering vervangt de oude lening met een geheel nieuwe. Meestal is een herfinanciering ontworpen om de rentevoet te verlagen of minder gunstige voorwaarden te wijzigen, zoals een verstelbaar tarief, tegen gunstiger voorwaarden. Het kan worden bereikt door de huidige kredietgever of een volledig nieuwe kredietgever. Het vereist dat de kredietnemer kredietwaardig is en dat de waarde van het onroerend goed niet is gedaald, zodat de lening onderwater is (de kredietnemer verschuldigd is meer dan de woning waard is.

Een wijziging verandert de voorwaarden van de lopende lening. vereisen hetzelfde niveau van kredietwaardigheid dat een herfinanciering doet, hoewel de kredietnemer moet laten zien dat ze voldoende inkomen zal hebben om de betalingen te doen.In feite is het lening aanpassingsprogramma ontworpen om huiseigenaren te helpen die een soort financiële omkering hebben geleden. Het kan permanent zijn of het kan tijdelijk zijn als er reden is om te vermoeden dat de omstandigheden van de lener veranderen. Er is vaak meer flexibiliteit in wat een kredietgever bereid kan zijn om de lening betaalbaar te maken, maar de rente zal vaak hoger zijn dan de kredietnemer in een herfinanciering kan krijgen.

Kunt u nog steeds een hypotheekmodificatie krijgen tijdens een faillissement?

Ja. Inderdaad, veel van mijn klanten hebben hun leningen succesvol aangepast en zijn ontstaan ​​uit faillissement met minder schulden en een intacte en up-to-date hypotheek.

Wie kan zich kwalificeren voor een hypotheekmodificatie?

Dit hangt af van uw dienstverlener en of uw lening eigendom is van een bank, hypotheekmaatschappij of een entiteit zoals Fannie Mae of Freddie Mac. Elk heeft zijn eigen eisen en criteria. Maar in het algemeen, zal je waarschijnlijk kwalificeren als

• Je bespaart meer dan 31% van het inkomen per maand op huisvestingskosten (hypotheekbetaling, verzekering, onroerendgoedbelasting, huiseigenarenverenigingskosten).
• U bent anders niet in aanmerking voor een herfinanciering van de hypotheek.
• U bent delinquent of in gevaar van wanbetaling door een verandering in de financiële omstandigheden.
• De waarde van het huis is gedaald en je bent meer dan het huis waard.

HAMP wijzigingen kunnen gebruikt worden om leningen aan te passen aan primaire woningen en bepaalde huurwoningen.

Wat begrijpt de hypotheekmodificatie?

Toepassing

Eerst is de applicatie. De meeste kredietverstrekkers zullen een inkomenbewijs nodig hebben om ervoor te zorgen dat de lener minstens een minimuminkomen heeft om gewijzigde betalingen te kunnen doen. De meeste kredietverstrekkers zullen ook een kredietverslag nodig hebben, hoewel er geen minimum of maximum credit score nodig is. Dit is meestal om te bepalen hoeveel andere schulden de kredietnemer elke maand moet onderhouden.

Proefbetalingen

Ten tweede is de proefperiode. Zodra al het papierwerk is voltooid en de kredietgever bepaalt dat de kredietnemer waarschijnlijk aan zijn minimale eisen voldoet, wordt de kredietnemer een kans geboden om een ​​reeks proefbetalingen te maken. Drie betalingen zijn het nummer dat ik meestal zie.

Nadat de proefbetalingen succesvol zijn gemaakt, zal de kredietgever een definitieve beslissing nemen over de wijziging en de wijziging aan de lener bieden.

Welke leningsvoorwaarden verandert?

Het doel van een HAMP-wijziging is om de lening betaalbaar te maken voor de kredietnemer en te voorkomen dat de kredietgever meer verliezen dan het moet. De kredietgever kan vrijwel elk van de betalingsvoorwaarden wijzigen, met inbegrip van

• de rentevoet verlagen
• de lening converteren van een instelbaar tarief naar een vaste tarief
• de lengte verlengen, bijvoorbeeld van 30 tot 40 jaar
• toevoeging achterstallige achterstanden van de lening
• Uitstel van een opdrachtgever
• Vergeef een aantal van de opdrachtgever

Wat over wijzigingen en faillissementen?

Wanneer iemand een faillissement dossiert, heeft de faillissementsrechter jurisdictie over bijna alles wat de financiën van de bestanden raakt.De schuldenaar (dat is wat wij noemen de persoon die een faillissement installeert) is toegestaan ​​om de dagelijkse transacties voort te zetten, zoals het kopen van boodschappen en het betalen van nutsrekeningen, dingen die we "gewone gang van zaken" noemen.

Een leningmodificatie is geen gewone cursus van zaken." Of de faillissementsrechter actie moet ondernemen om de wijziging goed te keuren hangt veel af van de vraag of de zaak hoofdstuk 7 of hoofdstuk 13 is. In een hoofdstuk 7-geval, dat meestal vier tot zes maanden duurt, zullen sommige kredietverleners de schuldenaar vragen om de rechtbank te verkrijgen goedkeuring. In een hoofdstuk 13 is de schuldenaar altijd verplicht om de goedkeuring van de rechter te verkrijgen, ongeacht of de kredietgever het nodig heeft of niet. Om de goedkeuring van de rechter te krijgen, moet de advocaat van de schuldenaar bij de rechtbank een klacht indienen.

In een hoofdstuk 13-geval stelt de schuldenaar een plan voor om zijn schulden te betalen door een betaling te doen aan een trustee die het ontvangen geld aan crediteuren verdeelt die goede vorderingen hebben ingediend. Het plan moet bepaalde soorten schulden bevatten, zoals overige inkomstenbelasting of binnenlandse ondersteuningsverplichtingen, zoals kinderbijslag en alimentatie. Het kan bestaan ​​uit schulden aan de hypotheekmaatschappij en schuldbewijs zoals auto's en toestellen.

Omdat de hypotheekverplichtingen in vrijwel elk geval ondergeschikt zullen worden gemaakt aan de wijziging, zal de advocaat's advocaat ook een voorstel indienen om het hoofdstuk 13 betalingsplan te wijzigen om de achterstallige betalingen te verwijderen. Afhankelijk van wat anders de schuldenaar zou hebben geacht met het hoofdstuk 13-plan te kunnen vervullen, betaalt u de prioriteitsschuld zoals de recente btw of kinderbijslag, of betaal uw auto betaalbaarder door het in een hoofdstuk 13-plan op te nemen - de schuldenaar kan beslissen dat een hoofdstuk 13 geval niet langer nodig of nuttig is. Op dat moment kan ze overwegen of het raadzaam zou zijn om de zaak om te zetten naar een in hoofdstuk 7, of helemaal te ontslaan.

Hoe het werkt in een faillissementgeval

Hierbij is een voorbeeld: laten we zeggen dat de schuldenaar een hoofdstuk 13-zaak heeft ingediend en $ 5, 000 in voorbije hypotheekbetalingen heeft opgenomen. Nadat het hoofdstuk 13-geval is ingediend, vraagt ​​de schuldenaar om een ​​leningwijziging met zijn hypotheekmaatschappij. In hoofdstuk 13 blijft hij betalingen aan hoofdstuk 13, waaronder de $ 5, 000 aan de hypotheekmaatschappij.

Laten we zeggen dat een jaar na de indiening van de zaak de hypotheek wijziging is goedgekeurd. Tegen die tijd is de kredietgever 1 000 dollar betaald door betalingen aan de hoofdstuk 13-trustee. De leningwijziging omvat de $ 4, 000 die overblijft op de achterstallige vordering.

De schuldenaar wil niet meer "extra" geld naar de hypotheekmaatschappij, dus zijn advocaat zal twee dingen moeten doen. Ten eerste zal de advocaat een beslissing indienen bij het faillissementshof waarin de rechtbank wordt verzocht de wijziging van de hypothecaire lening goed te keuren. Soms moet de motie voor de rechter worden gehoord. Soms kan het voor een bepaalde tijd - vaak 24 dagen - op het dossier zijn om een ​​belanghebbende in staat te stellen zich bezwaar te maken. Als geen partij objecten heeft en de voorwaarden gunstig zijn voor de schuldenaar, is het hoogstwaarschijnlijk dat de faillissementsrechter het goedkeurt.Als een partij er een bezwaar tegen heeft, zal de wijziging worden ingesteld voor een hoorzitting om alle partijen te laten weten en te beweren aan de rechter.

Zodra hij een bevel heeft gekregen van de rechtbank die de wijziging goedkeurt en de schuldenaar daadwerkelijk de wijzigingsovereenkomst heeft aangenomen, zal zijn advocaat de rechtbank vragen om de voorwaarden van het plan te wijzigen om de achterstallige schulden aan de hypotheekmaatschappij te verwijderen. Dit houdt ook in een motie. Het proces is vergelijkbaar met de beweging voor de leningmodificatie. De motion is ingesteld om te horen, of het blijft gedurende een bepaalde periode op het dossier, zodat de schuldeisers de kans krijgen om het te laten weten en objecten, indien van toepassing.

Of de schuldenaar kan het planmodificatieproces afzien en een voorstel indienen om te zetten in een hoofdstuk 7 of een motie om de zaak geheel te laten vallen, afhankelijk van wat de schuldenaar in zijn financiele afbeelding misschien loopt.