Leren hoe een kort verkoop of een negatief effect krediet beïnvloedt

Verkopers kunnen zich afvragen of het een korte verkoop zou hebben om hun krediet minder te beïnvloeden dan een afscherming te voltooien, en of er andere voordelen zijn tussen de twee. In afscherming, en afhankelijk van de wetten van de staat, kan een verkoper eventueel in het pand verblijven, voornamelijk gratis, voor vier maanden tot een jaar voordat hij wordt gedwongen te ontruimen. Maar dat feit alleen betekent niet dat een afscherming beter is.

Overwegende dat een korte verkoop betreft het aanbieden van de woning te koop, doorgaans genoteerd via MLS.

Potentiële huiskopers maken afspraken om het huis te bekijken, sommige zullen lowball aanbiedingen maken, agenten kunnen openstaande huizen houden en in het algemeen zal het leven van een verkoper worden verstoord, alles in de hoop dat een koper het huis zal kopen.

Basis van een korte verkoop

Korte verkoop gebeurt wanneer een kredietgever akkoord gaat met minder te betalen dan het verschuldigde bedrag tegenover het huis of omdat er niet genoeg vermogen is om alle verkoopkosten te verkopen. Niet alle kredietverstrekkers zullen een korte verkoop onderhandelen, en daarom kan een makelaar of een advocaat een enorme hulp zijn door contact op te nemen met de kredietverminderingsafdeling van de kredietgever om erachter te komen.

U kunt niet een ochtend wakker worden en beslissen dat u uw huis met een verlies zal verkopen door te vragen voor een korte verkoop. Het leek te zijn dat kredietverstrekkers niet eens een korte verkoop zouden overwegen als uw betalingen actueel zijn, maar dat is veranderd. Echter, besef dat kredietverstrekkers meer aangenaam zijn om te onderhandelen als uw betalingen achterstallig zijn.

Plus, als u geldmiddelen hebt, kan de kredietverstrekker proberen die accounts te tikken.

Hoe wordt een kredietverkoper van een kortverkoop verkoper geraakt?

Fair Isaac publiceerde een rapport dat zegt dat credit scores hetzelfde zijn, of een verkoper een korte verkoop of afscherming doet. Fair Issac zegt dat de gemiddelde punten verloren op een FICO-score als volgt zijn:

• 30 dagen te laat: 40 tot 110 punten
• 90 dagen te laat: 70 tot 135 punten
• Afscherming, kortverkoop of inbedrijfstelling : 85 tot 160
• Faillissement: 130 tot 240
• Afscherming of Inheemse Afscherming: Beide oplossingen hebben hetzelfde effect op krediet, zegt David Steep of Vitek Mortgage. Verkopers treffen 200 tot 300 punten, afhankelijk van de algemene conditie van het krediet. Dit betekent dat als een FICO-score van een verkoper vóór de afscherming 680 zou dalen, kan het zo laag zijn als 380.
• Short Sale: Steep stelt dat het effect van een korte verkoop (die de verkopers meer dan 59 dagen laat levert) op een kredietverslag van een verkoper is identiek aan die van een afscherming. Het ding op krediet wordt weergegeven als een voorafscherming in de aflossingsstatus, zegt Steep, wat een verlies van 200 tot 300 punten zal veroorzaken. Dit betekent dat een kortverkoop verkoper met een vorige FICO van 720 zou kunnen zien dat het van 520 naar 420 daalde.

Mijn persoonlijke ervaring als agent is iets anders geweest. Ik heb een korte verkoop gedaan voor een Sacramento verkoper die 90 dagen achter was op haar hypotheek. Een paar maanden nadat haar korte verkoop was gesloten, keek ze haar creditrapport op en vond haar FICO met slechts 100 punten naar 671 gevallen. Ik vermoed dat de situatie van elke verkoper varieert.

Catherine Coy, een hypotheekmakelaar in Zuid-Californië, stemt in met Steep.

"Het effect op een kredietverslag van een consument - afscherming tegen korte verkoop - is het verschil tussen het treffen van een trein of een bus", zegt Coy, over de leners die enkele maanden achterstallig zijn. In de loop der jaren hebben de korte verkopen echter minder en minder stigma.

Wachttijd voor het kopen van een ander huis

• Afscherming of vervreemdding van uitsluiting: Steep zegt dat een verkoper die na een afscherming nog een huis wil kopen, ongeveer 24 tot 72 maanden wacht voordat een kredietgever zal bieden een soort rente die zinvol is. Coy zegt: "Het goede nieuws is een korte verkoop, waarmee de consument binnen twee jaar een institutionele lening voor een nieuw huis kan krijgen."
• Korte verkoop: Sommige agenten zeggen het goede nieuws voor kortverkopers. Het wachten is veel korter voordat u een ander huis koopt. In 2008 hebben Fannie Mae-richtlijnen nieuwe procedures aangenomen.

  Kan een verkoper in minder dan twee jaar kopen? Niet echt, zegt Coy, "Het is een absolute mytie die een consument kan kopen in ongeveer 18 maanden tegen een goede rentevoet." Maar Fannie Mae-richtlijnen hebben nu slechts 48 maanden kruiden nodig en dat is niet zo goed nieuws voor agenten die gespecialiseerd zijn in korte verkoop. "

  FHA heeft in 2010 richtlijnen goedgekeurd die zegt dat een verkoper die op het moment is en dat een kortverkoop mogelijk is om direct een ander huis te kopen. Leners zijn niet zo snel om die richtlijnen te volgen. Flagstar Bank gaf echter een Elk Grove kortverkoop verkoper een nieuwe lening binnen 2 maanden na het afsluiten van zijn kortverkoop, en die verkoper was destijds actueel. FHA kan een lening goedkeuren voor een kortverkoop verkoper die na een jaar in zijn Back to Work programma kwalificeert.

  Let op dat Fannie Mae-richtlijnen een verkoper toestaan ​​om onmiddellijk een nieuwe lening aan te vragen om een ​​ander huis te kopen als die verkoper de betalingen huidig ​​heeft gehouden, geen schade meer dan 30 dagen heeft gehad en niet akkoord ging om de schuldverlichting terug te betalen. Bovendien zijn het de late betalingen die uw kredietverslag dramatisch beïnvloeden, niet de korte verkoop.

Beslissing of Korte Verkoop Beslissing

Als u een verkoper probeert te beslissen of u een huis wilt laten doorgaan met een negatief effect tegen een korte verkoop, dan is het niet mogelijk om uw krediet te redden, zegt Coy . Ze meldt dat volgens 'Score Factor Code # 22' er geen credit score voordeel is voor een delinquente lener op een korte verkoop over een negatief. 'Ik heb daarover mijn twijfels. Van wat ik heb gezien, is er minder schade aan een kredietverslag na een korte verkoop waarbij laat betaald wordt dan een afscherming. Bovendien is een ander voordeel voor degenen met een schending van hun krediet het vermogen om binnen 4 jaar een ander huis te kopen met conventionele financiering over de periode van 7 jaar die nodig is voor afscherming.Sommige kredietverstrekkers maken een lening voor een nieuw huis de dag na een korte verkoop gesloten is. Er zijn andere korte verkoopvoordelen boven een afscherming. Maar zoek juridisch en fiscaal advies voordat u dat besluit neemt.

Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, een Broker-Associate in Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.