Voor- en nadelen van PACE-leningen: financiering voor upgrades

Het besparen van water en energie is goed voor het milieu, en u profiteert ook in de vorm van lagere gebruikskosten. Maar grote opgraderingen zoals droogtebestendige landscaping zonnepanelen kunnen kostbaar zijn. Als u op zoek bent naar groene verbeteringen, kan een PACE-lening een optie zijn voor financiering. PACE-financiering maakt het gemakkelijk om te kwalificeren voor relatief betaalbare langlopende leningen, maar er zijn voor- en nadelen om deze programma's te gebruiken.

Wat is PACE?

Property Assessed Clean Energy (PACE) is een manier om geld te lenen voor schone energieprojecten. Eigendomseigenaren, waaronder huiseigenaren en bedrijven, krijgen financiering voor upgrades en terugbetalen door eigendomsbelasting. Goedkeuring voor PACE-financiering is voornamelijk gebaseerd op het eigen vermogen in het opgewaardeerde eigendom, dat zal worden gebruikt als onderpand om de lening te beveiligen, en u kunt typisch lenen tot 15 procent van de waarde van een woning.

Gemeenschappelijk gebruik van PACE omvat zonne-installaties, energie-efficiënte verwarming en koeling, waterbesparende landschapsarchitectuur en tal van andere projecten voor woon- en commerciële woningen.

PACE is alleen beschikbaar op locaties waar staats- en plaatselijke wetgeving dit type financiering toelaat en waar lokale programma's zijn ontwikkeld. Deze programma's gaan door verschillende namen, waaronder het populaire Home Energy Renovation Opportunity (HERO) programma en Ygrene.

Hoogtepunten van PACE-leningen

Deze programma's hebben verschillende functies die hen aantrekkelijk maken voor de kredietnemers.

Eenvoudig te kwalificeren: PACE-subsidiabiliteit is relatief eenvoudig. Vergeleken met eigen vermogen leningen, die populaire alternatieven zijn voor dure huisverbeteringen, lijken de keuringscriteria ontspannen. Uw FICO credit score is minder belangrijk bij PACE, maar huidige of recente problemen in uw creditrapporten kunnen problemen veroorzaken.

U moet ook actueel zijn op alle vastgoedbelastingen.

100 procent financiering: Met PACE kunt u de totale kosten van een project financieren zonder dat u een aanbetaling nodig hebt. Als gevolg daarvan kunt u snel beginnen zonder dat u voor projecten moet opslaan of geld verplaatst. Natuurlijk betekenen grotere leningen hogere rentelasten en hogere betalingen.

Kan overgebracht worden naar de volgende eigenaar: Als u een woning verkoopt na verbeteringen, hoeft u niet noodzakelijkerwijs de lening af te betalen. De lening is verbonden aan het pand, zodat het door de volgende eigenaar kan worden overgemaakt en betaald. Of dat goed is, hangt wellicht af van of u de koper bent of niet.

Tijd om terug te betalen: Beduidende verbeteringen kunnen duur zijn. PACE-leningen kunnen over langere perioden worden betaald (bijvoorbeeld 5-20 jaar). Als gevolg daarvan kunnen betalingen relatief klein worden gehouden. Echter, zoals bij een lening, hoe langer u betaalt om te betalen, hoe meer rente betaalt u over het leven van die lening.

Potentiële belastingkredieten: PACE-financiering kan het makkelijker maken om in aanmerking te komen voor milieubelastingskredieten - raadpleeg uw belastingadviseur voordat u besluiten neemt. Wanneer het tijdsbestek een bezorgdheid is, maakt PACE het mogelijk om een ​​project af te ronden voordat de belastingkredieten verlopen. Met het krijgen van een grote lening kunt u alles in één jaar installeren (in tegenstelling tot het oversteken van zaken over een aantal jaren om de cash flow te beheren).

Sommige kredieten zijn alleen beschikbaar voor het jaar dat de installatie daadwerkelijk is ingevuld , dus u wilt al die uitgaven in hetzelfde jaar betalen.

Problemen met PACE-financiering

Voordat u PACE-financiering voor uw project gebruikt, maak u kennis met enkele van de valkuilen.

Belangrijke belangenconflicten: PACE-financiering wordt vaak geregeld door aannemers die een stimulans zouden kunnen hebben om dure upgrades te bevorderen. Dit kan een handige vorm van one-stop-shopping zijn, maar aannemers weten niet over je financiën en wat je kunt veroorloven. En je kunt bijna iets betalen met een PACE-lening. De meeste dienstverleners zijn eerlijk en het is uiteindelijk aan kopers om slimme beslissingen te nemen, maar een klein percentage van de aannemers kan misleidende verklaringen maken om hoge betalende banen te krijgen. Naast het betalen voor het werk dat zij zullen uitvoeren, kunnen de aannemers extra referentiekosten van een kredietgever krijgen als ze financiering regelen, zodat het potentieel voor belangenconflicten echt is.

Betaalschok: Zelfs als u over een langere periode terugbetaalt, kunnen betalingen een last zijn. De meeste mensen denken in termen van maandelijkse betalingen, maar eigendomsbeoordelingen worden vaak slechts een of twee keer per jaar betaald. Je kan worden geconfronteerd met een verrassingsuitgaven wanneer het tijd is om die opgeblazen betalingen te maken. In sommige gevallen (als uw huislening-dienstverlener onroerendgoedbelastingen betaalt via een escrow-account), wordt de PACE-betaling toegevoegd aan uw maandelijkse hypotheekbetaling in kleinere brokken.

Rentekosten: PACE-financiering is relatief gemakkelijk om in aanmerking te komen. De rentetarieven zijn soms hoger dan u zou betalen als u gewoon een huislening of kredietkaart gebruikt - vooral als u een goed krediet hebt. Of u zelf een betere deal kunt of niet, hangt af van vele factoren, maar PACE-leningen zijn niet per se goedkoop.

Kosten en baten: Het is makkelijk om goedgekeurd te worden voor PACE-programma's, maar is het de moeite waard? Deze programma's maken het meest zinvol voor individuen die niet goedkoper leningen kunnen veroorloven (vaak door kredietproblemen of beperkt inkomen). Projecten zoals het vervangen van uw vensters kunnen bij de waarde van uw huis bijdragen, dus u moet wat geld terug krijgen wanneer u verkoopt. U zult echter niet per se een substantiële wijziging in de kosten van de utiliteit zien - en u moet nog hogere belastingbetalingen betalen. Risico van afscherming: PACE-leningen worden beveiligd door uw huis, dus het is mogelijk om uw huis in afscherming te verliezen als u de betalingen niet doet. In veel gevallen verhuist een PACE-lening in de "eerste positie" (voor uw hypothecaire kredietverlener), wat betekent dat u risico's uitschakelt, zelfs als u uw gewone hypotheekbetalingen maakt zoals afgesproken.Andere soorten leningen (tenzij ze ook eigen vermogensleningen zijn) mag u niet in die positie zetten.

Looks Can Deceiving De risico's hierboven betekenen niet dat PACE-programma's slecht zijn. Het is echter de moeite waard om de voor- en nadelen van deze afspraken te weten voordat u zich inschrijft. Helaas worden de risico's vaak over het hoofd gezien, omdat PACE-programma's worden beschouwd als 'veilig'. “

Government-gerelateerde?

Lokale overheden maken PACE-financiering beschikbaar, en PACE-programma's worden soms verward met overheidsopgaven. Uiteindelijk zijn ze gewoon leningen zoals elke andere lening - ze moeten terugbetaald worden, en er zijn gevolgen voor het niet terugbetalen.

Om een ​​goede reden? Het lijkt goed om goede dingen te doen, en PACE financiering helpt u om te betalen voor groene projecten. Er zijn echter ook verschillende entiteiten betrokken die

zou kunnen zijn meer geïnteresseerd in winst maken dan een verschil maken. Critici betogen dat deze leningen overeenkomen met subprime leningen. Belasting aftrekbaar? Het kan mogelijk zijn om de rentekosten in verband met uw project af te trekken. Belastingwetten zijn echter complex - u moet met een lokale belastingverwerker spreken om uw aftrekkingsvermogen af ​​te zien. Helaas zijn sommige eigenaars van onroerend goed van mening dat de

volledige kosten van een project aftrekbaar zijn omdat de betaling deel uitmaakt van een vastgoedbelastingrekening, en dit is niet typisch accuraat. Een PACE-lening gebruiken In sommige gevallen is het perfect zin om PACE-financiering voor een project te gebruiken. Hier zijn enkele tips om u te helpen de waarde van uw geld te verdienen.

Praat met de kredietverstrekker direct:

Nadat u over PACE van een aannemer bent overlegd, moet u een andere discussie voeren met de werkelijke kredietverlener of PACE-financieringsorganisatie. Het is essentieel om precies te begrijpen wat je inkomt. Leer de voor- en nadelen van verschillende opties en zie hoeveel u betaalt. Zelfs eerlijke contractanten kunnen vergeten om belangrijke details op te nemen, en ze weten niet over uw financiële situatie. Ontvang directe gegevens van de bron en haal die discussie wanneer uw aannemer niet aanwezig is (zodat u vrij kunt spreken zonder zich zorgen te maken over het kwetsen van iemand's gevoelens).

Vergelijk andere soorten leningen: Nogmaals, PACE-leningen zijn niet altijd de minst dure manier om te lenen. Ontdek alle onderstaande alternatieven.

Winkelen tussen online kredietverstrekkers, lokale banken en kredietbonden in uw regio. FHA 203K-leningen kunnen ook worden gebruikt om huisverbeteringen te financieren en een relatief kleine aanbetaling te vragen.

• Je kan wellicht zelfs je project financieren met een persoonlijke lening en vermijding van zekerheden
• Ontdek welk percentage u realistisch kunt verwachten, en ontdek welke afsluitkosten u moet betalen. Ontdek ook of u met een pand op uw huis komt (wat gebeurt als u PACE-financiering of een traditionele tweede hypotheek gebruikt). U kunt nog steeds kwalificeren voor belastingkredieten - en eventueel zelfs een rentekostenaftrek - als u andere leningen gebruikt.
• Krijg citaten van meerdere aannemers:

Als u geen voorschot betaalt, lijkt

iets betaalbaar.Maar er is nog een kans om geld te besparen (en uw betalingen te verlagen) door te gaan met de meest concurrerende aannemer. Vergeet niet dat je soms krijgt waarvoor je betaalt, dus kies je de laagste prijs, kan je je achtervolgen. Budget en betaald geld: Het is niet de makkelijkste manier om dingen te doen, maar je kunt je project altijd uitstellen, geld besparen en contant betalen om het op een bepaald moment in de toekomst te doen. Door dit te doen bespaart u geld op de rentekosten, en u krijgt extra opties bij het kiezen van aannemers en het exacte werk dat ze uitvoeren.

Verkoop (of kopen) een eigendom met PACE PACE-leningen zijn uniek omdat ze bij de woning blijven - niet de oorspronkelijke lener.

Een eigendom verkopen:

Als u PACE gebruikt heeft om verbeteringen te financieren, kan u nog steeds geld verschuldigd zijn wanneer u besluit om te verkopen. In dat geval kunt u de verbeterde eigendom verkopen, en de koper kan verantwoordelijk zijn voor terugbetaling (de nieuwe eigenaar zal de beoordelingen krijgen). Op sommige manieren is dat zinvol omdat het onroerend goed eigenlijk

is waard meer. Sommige kopers kunnen echter onwillig zijn om die betalingen aan te nemen, en het kan zelfs moeilijk zijn om te financieren als een woning aanvullende beoordelingen heeft. Als u liever kunt u zelf de PACE-schuld altijd betalen, waardoor uw woning meer aantrekkelijk is voor kopers. Alles is onderhandelbaar in onroerend goed: u kunt een hogere prijs betalen voor de betaalde verbeteringen, of u kunt een lagere prijs betalen voor een woning dat met hogere kosten komt (tenminste tijdelijk). Een woning kopen:

Als u een woning overweegt met de bestaande PACE-schuld, neem dan wat tijd om te ontdekken hoe die schuld uw transactie zal beïnvloeden. Vermoedelijk zal u profiteren van de verbeteringen, dus het kan wellicht de betalingen overnemen (bijvoorbeeld, u hebt minder elektrische rekeningen als het huis een robuust fotovoltaïsch systeem heeft, en u geniet van die lagere rekeningen lang na de PACE-evaluaties eindigen).

Voordat u te ver gaat, spreek met uw kredietgever om uit te vinden hoe zij PACE-problemen behandelen. In sommige gevallen moet een PACE-lien in de eerste plaats zijn, maar sommige PACE-programma's zijn bereid om de tweede positie achter uw huiskooplening te nemen.