Waarom vragen banken voorafgaande letters? - Korte verkoop

Vraag: Hoe vragen REO en Short Sale Banken een Preapproval Letter van Leners?

Een lezer vraagt: "Als verantwoordelijke en serieuze huiskopers werd mijn vrouw en ik vooraf door Wells Fargo goedgekeurd om een ​​huis te kopen. We hebben een huis gevonden, maar het is een korte verkoop. Wordt vooraf goedgekeurd door de kortverkoopbank om in aanmerking te komen voor het kopen van dit huis. Dit is gek. Waarom zouden we onze persoonlijke gegevens willen verkopen aan een bank waarmee we geen relatie hebben en geen lening willen hebben? Waarom zouden we willen Nog een onderzoek naar ons kredietverslag dat kan leiden tot een duik in onze FICO-score? Hoe worden deze REO en de kortverkoopbanken weggebroken door een voorafgaande brief van leners te vragen? Moeten we vooraf worden goedgekeurd? "

Antwoord: Ik kan uw onwilligheid begrijpen om vooraf door een onbekende bank te worden goedgekeurd wanneer u al vooraf een creditcard heeft. Het geeft je geen zin. Maar dat komt omdat je niet aan de andere kant van de transactie bent. Veel kopers waarvan de kredietverstrekkers zeggen dat ze vooraf worden goedgekeurd, zijn niet echt vooraf goedgekeurd.

Je kunt zich afvragen hoe kan dat gebeuren? Hoe kan een bank een voorafgaande brief uitgeven die een dikke leugen is? Heel makkelijk. Ze uitsluiten bepaalde stukken informatie in de brief zelf en maken die uitzonderingen onvoorziene. Bovendien zijn niet alle voorafgaande letters een feitelijke preapproval. Er is een verschil tussen een prequalification letter, bekend als een prequal en een pre-accept brief.

De verschillen tussen een prequal en een voorafgaande brief

Een prequal, dat typisch is het type voorafgaande brieven die een hypotheekmakelaar zou kunnen uitgeven, geeft de volgende soorten documentatie aan:

Prequalification Letter:

• De lener heeft een lening aangevraagd .
• Kredietverslag is gecontroleerd.
• Op basis van de verstrekte informatie is de kredietnemer bevoegd om een ​​huis te kopen tegen een vooraf bepaalde maximumprijs.

Preapproval Letter:

• De lener heeft een leningaanvraag ingevuld.
• Credit scores worden getrokken en voldoende.
• Werkgelegenheid is geverifieerd.
• Leners hebben ondersteunende documentatie ingediend, zoals belastingopgaven en bankrekening.
• Leningnemer is vooraf goedgekeurd om een ​​huis te kopen tegen een vooraf bepaalde maximumprijs, in afwachting van een evaluatie- en titelbeleid.

U kunt zien dat een echte preapprovalbrief veel meer gewicht draagt. Maar het is ook onderworpen aan definitieve garanties en is geen garantie. Het is subjectief en afhankelijk van meer documentatie en controle.

Waarom een ​​kortverkoopbank een aanvraag vraagt ​​

De kortverkoopbank, voordat een kortverkoop goedkeurt, heeft een lang proces om door te gaan.De bank zal een BPO-agent huren om de waarde van het onroerend goed te beoordelen. Het zal de onderhandelaar toewijzen. Het kan weken of maanden duren om een ​​beslissing te nemen over de korte verkoop.

Hier zijn enkele feiten over kortverkoop om te overwegen:

• De kortverkoop is een voorrecht - het is geen recht op beide partijen.
• De bank heeft typisch weinig aansporing om de korte verkoop goed te keuren.

Niet alleen moet de verkoper en het onroerend goed in aanmerking komen voor de korte verkoop, maar de kredietnemer moet gekwalificeerd zijn om het huis te kopen. De bank die de aanvraag voor de kortverkoop verwerkt, wil definitief bewijs dat de koper in staat is en gekwalificeerd is om te sluiten.

De waarheid is na een paar weken op een korte verkoop, misschien maanden, het is een enorme teleurstelling en verspilling van tijd als de bank op het einde ontdekt dat de kopers niet kunnen sluiten.

Wanneer het naar de draad gaat en in de onderschrijving, komt er soms een koperlening op. Sommige van de dingen die ervoor zorgen dat de koper afwijkt, zou in het begin kunnen worden gecorrigeerd of opgespoord, maar niet.

Dat komt doordat er niet genoeg regelgeving is over de uitgifte van voorafgaande letters, en niet elke kredietverlener maakt gebruik van standaard procedures. Bijvoorbeeld, een FICO-score van 720 is over het algemeen vereist als minimum voor een conventionele lening. Maar de grote kredietverstrekkers die conventionele leningen maken, verkiezen vaak een hogere FICO minimum van 740 om een ​​aantrekkelijke rentevoet aan de lener toe te kennen.

Als een kredietnemer van mening is dat de kredietgever het beste tarief voor een FICO van 720 zal aanbieden, is er een potentieel voor conflict dat de transactie kan annuleren of de kredietnemer kan worden afgewezen. De kortverkoopbank wil de informatie zelf alleen controleren en zelf bepalen of de koper volledig gekwalificeerd is.

Het is tegen RESPA regelgeving voor een bank om te eisen dat een kredietnemer een lening van die bank krijgt. Het is echter volstrekt aanvaardbaar dat een bank een preapprovalbrief van zijn eigen bank aanvraagt ​​alvorens de lener goed te keuren voor de korte verkoop of de kredietnemer in staat stelt om zijn eigen woning in eigen bezit te kopen.

Soms laat een bank een kredietnemer een DU (desktop-onderschrift) in plaats van een voorafgaande brief indienen. Het is de moeite waard om te vragen.

_{Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, een Broker-Associate in Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.}