De controle van het grondgebruik met bestemmingscodes en vergunningen

Er zijn drie basiselementen in de discussie over de beheersing van landgebruik. Voor details over elk, neemt u de links:

• Landgebruik - Het plan: Gemeenten ontwikkelen masterplannen voor het gebruik van hun land, verkeer, commerciële en residentiële gebieden, evenals openbare scholen en parken .
• Zoneringcodes: Zoneringcodes, wetten of verordeningen zijn ontwikkeld om aan te geven welke landgebruiks- en gebouwtypes in bepaalde gebieden worden toegestaan.

• Bestemmingsvergunningen: Bestemmingsvergunningen zijn een hulpmiddel om bestemmingsverordeningen af ​​te dwingen. Vergunningen moeten worden verleend voor alle vormen van gebruik en structuren.

Houston, The City Without the "Z" Word

Ik wilde hierover praten, mede omdat Houston, TX de enige grote stad in de Verenigde Staten is zonder zoneverordeningen. De andere reden is dat ik daar ben geboren en daar tot na de middelbare school heb gewoond. Het is een OK stad zoals steden gaan, maar ik ben vertrokken om te reizen en hou nog steeds niet van de vlakke, warme en vochtige aspecten van het leven daar. Echter, terug naar het onderwerp bij de hand.

Houston heeft nooit bestemmingsverordeningen gehad. Je zou kunnen aannemen dat je daar een behoorlijk vreselijke situatie zou vinden, zoals:

• een hoge opkomst in een kleine buurt met eengezinswoningen, torenhoog over hen en de zon uitdoofden.
• een indoor schietbaan genesteld tussen een verpleeghuis en een kinderdagverblijf.
• een Super Walmart midden in het centrum.

Er zijn nog andere gruwelverhalen waarvan je zeker weet dat je ze kunt onthouden.

Het interessante hiervan is dat geen van hen te vinden zal zijn in Houston. Hoewel de stad nooit zoneringswetten heeft gehad, zou het denken dat het er net zo uitziet als de meeste andere steden die je hebt gezien.

Het is niet zo dat er geen enkele controle is over de ontwikkeling, alleen dat het niet in Houston op dezelfde geografische bestemmingswijzen gebeurt.

Akte-restricties worden gebruikt als één controlemethode. Ook het bouwen van codes die bepalen hoe dicht bepaalde structuurstructuren kunnen zijn voor woonwijken, heeft ertoe bijgedragen dat sommige commerciële toepassingen buiten woongebieden zijn gebleven.

Het is moeilijk om te beweren dat zonering niet schadelijk is voor de ontwikkeling, omdat Houston de neiging heeft om precies het tegenovergestelde te bewijzen. Ontwikkelaars hebben veel meer speelruimte in de situatie in Houston, hoewel ze op geen enkele manier vrij spel krijgen. Met akte beperkingen, bouwcodes en gebruiksbeperkingen gerelateerd aan omringende eigendommen, heeft Houston een beetje van het beste van beide werelden. Ontwikkelaars kunnen vaak nieuwe structuren bouwen of deze converteren, met slechts kleine codeverschillen.

Een voorbeeld is het ombouwen van een gesloten winkelcentrum naar een seniorencentrum of andersom.Zonering kan dit onmogelijk maken, terwijl Houston eenvoudigweg wil dat het nieuwe gebruik voldoet aan de veiligheids- en gebruiksverordeningen.

De vraag rijst waarom Houston alleen staat in de grote steden als er geen bestemmingsplannen zijn. Het lijkt erop dat het stedenbouwkundig charter vereiste en het instellen van bestemmingsplannen vereist om het naar een populaire stem te brengen, niet alleen een besluit van de gemeenteraad. Voorstanders slaagden er in 1948 in om een ​​stemming te krijgen, maar het faalde.

Nog tweemaal meer, in 1962 en 1993, mislukte het opnieuw. De mensen wilden het simpelweg niet, of dachten dat het nodig was, want Houston schommelde meteen mee zonder grote problemen.

Dat wil niet zeggen dat er nooit problemen zijn geweest. Af en toe kregen commerciële en highrise ontwikkelaars een beetje te veel in hun plaatsing van de structuur. Later kwamen gebouwen te dicht bij elkaar om wegen te verbreden of om te gaan met nutsvoorzieningen.

Als reactie hierop zijn in plaats van bestemmingsplannen de beperkingen van de terugval, parkeerruimte en buffers rond grote gebouwen uitgevoerd. Het verschil is dat ze in tegenstelling tot zonering geen verband houden met geografie. Ze houden verband met de nabijheid van elkaars gebouwen en hun gebruik. Houston heeft zeker niet geleden onder de andere aanpak, omdat ontwikkeling altijd robuust is geweest. De stad behoudt een beheersbaar, maar toch agressief groeitempo.

Het is niet altijd een probleem om anders te zijn.