Commerciële hypotheekgedekte effecten: de basis

Een commerciële hypothecair onderpand of CMBS is een type vastrentende zekerheid met onderpand van commerciële vastgoedleningen. Deze leningen zijn meestal bestemd voor commercieel onroerend goed, zoals kantoorgebouwen, hotels, winkelcentra, appartementsgebouwen en fabrieken. Ze zijn niet hetzelfde als de subprime residentiële MBS-producten die hebben bijgedragen aan de instorting van het krediet eind 2007. CMBS is goed voor ongeveer 2 procent van de totale Amerikaanse vastrentende markt vanaf 2016.

Wat is een CMBS?

Een CMBS wordt gemaakt wanneer een bank een groep leningen in haar boeken neemt, ze bundelt en vervolgens in gesecuritiseerde vorm verkoopt als een reeks obligaties. Elke reeks zal doorgaans worden georganiseerd in "tranches" - denk "segmenten" - van het CMBS met de hoogste rating, het laagste risico of "senior issue" tot de CMBS met het hoogste risico en de laagste rating.

Het seniorenkwestie staat eerst in de rij om hoofdsom- en rentebetalingen te ontvangen, terwijl de jongste problemen de eerste zijn die als eerste een verlies nemen als een lener in gebreke blijft. Beleggers kiezen in welke kwestie zij beleggen op basis van hun gewenste rendement en risicocapaciteit.

CMBS Return Potential

Lening-securitisatie is op veel verschillende manieren nuttig. Het stelt banken in staat om meer leningen te verstrekken, het biedt institutionele beleggers een hoger renderend alternatief voor staatsobligaties en het maakt het voor commerciële kredietnemers gemakkelijker om toegang te krijgen tot fondsen.

CMBS biedt beleggers een alternatief voor vastgoedbeleggingstrusts of REIT's als een handige manier om te beleggen in de Amerikaanse vastgoedmarkt.

Er zijn aanzienlijke verschillen tussen de twee investeringen. REBEZEN zijn aandelen, terwijl CMBS obligaties zijn. Een voordeel van een CMBS of REIT is dat CMBS een gegarandeerd rendement biedt, terwijl REIT's dat niet doen.

CMBS is geschreven nadat de financiële crisis van 2008 doorgaans groter is geworden en wordt gekenmerkt door strengere acceptatienormen.

Een ander mogelijk voordeel van CMBS op de obligatiemarkt is dat ze doorgaans een hoger rendement bieden dan bedrijfs- of staatsobligaties.

De leningen die teruggaan op CMBS zijn meestal een vaste looptijd. Ze kunnen niet vroegtijdig door de lener worden terugbetaald zonder een boete. Als gevolg hiervan, CMBS meestal een aanzienlijk lager vooruitbetalingsrisico dan woninghypotheek gedekte waardepapieren - effecten die worden ondersteund door hypotheken op eengezinswoningen.

Het vooruitbetalingsrisico is de mogelijkheid dat door een dalende rente kredietnemers herfinancieren en hun oude hypotheken eerder als verwacht terugbetalen. Hierdoor zou de belegger een lagere opbrengst ontvangen dan verwacht.

De risico's van CMBS

Zoals het geval is met bedrijfsobligaties, lopen commerciële door hypotheek gedekte effecten het risico om niet meer te worden opgenomen.Als de onderliggende leners hun hoofdsom en rentebetalingen niet nakomen, kunnen beleggers in CMBS verlies lijden.

Het risico van individuele emissies kan variëren op basis van de sterkte van de vastgoedmarkt in het specifieke gebied waar de lening is ontstaan, evenals op de datum van uitgifte. Commerciële hypotheekgedekte effecten die zijn uitgegeven tijdens een marktpiek of in een tijd dat de acceptatienormen laag waren, zullen waarschijnlijk hogere risico's met zich meebrengen.

CMBS kan ook negatief worden beïnvloed door zwakte in de vastgoedmarkt, zoals het geval was in 2008 en 2009. De kredietverlening van CMBS verdween in de nasleep van de financiële crisis van 2008, maar kwam geleidelijk terug toen de marktomstandigheden verbeterden.

CMBS biedt beleggers een legitieme manier van beleggen in onroerend goed in de VS, maar als ze onnauwkeurig zijn beoordeeld of oneerlijk zijn vertegenwoordigd, kunnen ze dezelfde niet-gecompenseerde risico's voor kopers presenteren als de noodlottige sub-prime MBS die de Amerikaanse economie in de Grote Oceaan bedreigde Recessie van 2008.

Investeren in CMBS

Hoewel u mogelijk zou kunnen beleggen in een door commerciële hypotheken gedekte beveiliging, zijn dit meestal alleen door kapitaalkrachtige beleggers, beleggingsentiteiten of de beheerders van Exchange Traded Funds of ETF's. Verschillende ETF's die gespecialiseerd zijn in MBS en minstens één - het iShares Barclays CMBS Bond Fund (ticker: CMBS) - beleggen alleen in door commerciële hypotheken gedekte effecten.

Voor particuliere beleggers kunnen deze ETF's de beste manier zijn om in deze schuldeffecten te beleggen, omdat ze een redelijk gediversifieerd risico vormen zonder een grote investering.

Disclaimer: de informatie op deze site is alleen bedoeld voor discussiedoeleinden en mag niet worden opgevat als beleggingsadvies. In geen geval vertegenwoordigt deze informatie een aanbeveling om effecten te kopen of verkopen.