Gedeeltelijke overzettingen van materieel afschrijfbare eigendom

Dus u of uw klant vervangde het dak op een huurpand.

Of maakte een soort reparatie die een verbetering, restauratie of aanpassing was waarbij een belangrijk deel van de eigenschap of uitrusting afgebroken en vervangen werd.

Wat we hier hebben, is een gelegenheid om een ​​deel van het oude pand te maken en de nieuwe woning te kapitaliseren.

We gaan je vertellen over het idee en de wiskunde achter de gedeeltelijke disposities en geven je een voorbeeld om mee te werken.

Het idee: als we het moeten vervangen, kunnen we het oude weggooien en het nieuwe eigendom maken.

Stel je voor een dak. (Ja, dat is een van de voorbeelden die de IRS geeft in zijn definitieve regelgeving, en het is makkelijk voor ons om ons te voorstellen, dus dat is het voorbeeld waar we hier bij zullen houden.) Voor de volledige tekst van deze regelgeving, zie T. D. 9689, Richtsnoeren betreffende de verkoop van materieel afschrijfbare eigendom. (Tot nu toe is dit de enige online plaats om de volledige tekst van 26 CFR 1. 168 (i) -8 te vinden.)

Dus we hebben een klant die een huurwoning heeft. De klant vervangt het dak. Het oude dak komt uit en de materialen worden gerecycleerd of weggegooid. Het oude dak is niet meer, maar de kosten van het dak zijn inbegrepen in de kosten van het gehele gebouw. Terug wanneer de klant de woning kocht, betaalde de klant een prijs, en die prijs was voor het land en het gebouw, en het dak was zeker onderdeel van het gebouw. Dus de kosten van het oude dak zijn in de kosten van het gebouw, dat wordt gedragen op de belastingopbrengst van de klant en gedeprecieerd over 27 5 of 39 jaar (voor respectievelijk woon- of commercieel huurwoningen).

Met een gedeeltelijke afweging betekent dat we de kosten van het oude dak aftrekken van de kosten van het gebouw, het oude dak afwerpen en het nieuwe dak afschrijven en beginnen te depreciëren. Zin hebben?

Er gaat veel wiskunde betrokken

"Ik heb geen tijd voor wiskunde," vertelde een CPA begin april. Begrijpelijk.

Laten we ons concentreren op het goede, dit doet onze klant. Weggooien we het oude dak? Ja. En verkopen wij dat? Nee. Dus er zijn geen bruto opbrengsten uit de verkoop. Dus de winst op het dispositie zal nul opbrengsten minus de resterende kostenbasis hebben, wat betekent dat we een verlies hebben. Dat is een negatief inkomen nummer dat wordt vervoerd naar de voorkant van de 1040. En negatieve inkomstencijfers doen wat? Zij verlagen totaal inkomen, lager gecorrigeerd bruto inkomen, lager belastbaar inkomen en verminderen belasting.

Maar wacht er is meer. Verliezen verminderen het inkomen, en dit betekent dat het inkomen vermindert voor het meten van passieve activiteitenverliezen en het meten van zaken als de netto-inkomstenbelasting, de extra Medicare-belasting, de alternatieve minimumbelasting en een groot aantal andere inkomensgevoelige berekeningen .Dus als je geen tijd hebt om de wiskunde te doen, breid en doe de wiskunde als je wat tijd hebt. Het zal de klant nu en in de toekomst ten goede komen.

Zal het de klant in de toekomst ten goede komen? Ja, want kijk naar de geaccumuleerde afschrijving. Wanneer we een gedeeltelijk actief beschikken, verwijzen we zowel de kosten als de geaccumuleerde afschrijvingen van het oorspronkelijke actief. We krijgen nu een momenteel aftrekbaar verlies. En door het verminderen van het bedrag van de geaccumuleerde afschrijvingen, hebben we minder afschrijvingen om te herstellen als en wanneer het onroerend goed in de toekomst verkocht wordt.

Geef nooit een kans om geld tweemaal te besparen.

De stappen in een notendop

1. Meet de kosten van de vervangende woning
2. Met deze kosten, werk achteruit om de historische kosten van het oorspronkelijke object te meten.
3. We hebben een verandering nodig.
4. Gebruik de wisselkoers, verminder de huidige kosten terug naar de historische kosten.
5. Segregate basis en afschrijvingen.
6. Verwijder het gedeeltelijke actief: bereken winst of verlies.
7. De nieuwe activa afschrijven en beginnen te depreciëren.

Voorbeeld

Een belastingbetaler heeft een woonwoning. Hier zijn de relevante feiten:

Belastingbetaler koopt het huis en huurt het uit
In dienstdatum voor het huis:	09/01/2011
Kosten van het gebouw (niet land): > $ 250, 000	Vorige afschrijving (tot eind 2013):
$ 20, 833	Belastingplichtige vervangt het dak
Het dak wordt in gebruik genomen op
11/1/2014	Kosten van het nieuwe dak:
$ 12, 000	Stap 1: Meet de kosten van de vervangende woning

Dit is de $ 12, 000 voor het nieuwe dak, in het bovenstaande voorbeeld. Waar komt dit nummer vandaan? De opdrachtgever gaf me al het bewijs van betaling en facturen voor de dakbedekking. We hebben de uitgaven toegevoegd. (Nu, natuurlijk, kosten kosten zelden op aan een ronde figuur, zoals de twaalfduizend boven. Ik hou mijn voorbeeld makkelijk te begrijpen.)

Stap 2: Meet de historische kosten van de oorspronkelijke eigenschap

Om de oorspronkelijke kosten van het dak te scheiden (of een ander onderdeel van het gebouw waarvoor we een gedeeltelijke regeling willen maken), zegt de IRS dat we

"elke redelijke methode" kunnen gebruiken om de oorspronkelijke kosten te bepalen zolang de methode " consequent toegepast wordt op alle delen van hetzelfde actief" (Schatkistregels 1. 168 (i) -8 (f) (3)). Dus wat zijn redelijke methoden? Alleen voor restauraties

, gebruik de afslagmethode van de producentenprijsindex.

1. De kosten van het oorspronkelijke actief toewijzen op basis van een verhouding van de vervangingskosten van de gedeeltelijke verkoop naar de vervangingskosten van het volledige actief. Kosten-segregatie studie.
2. Taxpayer's records.
3. "Gewoonlijk zien we de rollback-methode van de Producent Price Index," zei
4. Phil Zaman

, een gecertificeerde publieke accountant die de leerprogramma's bij CBIZ & Mayer Hoffman McCann PC De Producent Price Index kortingsmethode werkt alleen voor restauraties, waarschuwde Zaman. We kunnen het niet gebruiken voor verbeteringen / verbeteringen of aanpassingen. " " Korting is als het opmaken van interesses, maar in omgekeerde zin, "legde Zaman uit.Hij zei ook dat de kortingsmethode de "meest doelstelling van de officieel geaccepteerde" methodes is die in de Schatkistregels sectie 1 is omschreven. 168 (i) -8.

Een tweede methode, zegt Zaman, is om de vervangende kosten van het onderdeel te nemen en te verdelen door de vervangingskosten voor het volledige actief. Dit resulteert in een verhouding die vervolgens wordt vermenigvuldigd met de oorspronkelijke kosten van het volledige actief.

Een derde methode is om professionals te huren om een ​​kosten-segregatie studie te doen, welke belastingbetalers "op elk moment kunnen doen," zei Zaman.

Ten slotte kunnen belastingbetalers die het actief hebben gebouwd, hun eigen gegevens gebruiken om de kosten van elk onderdeel te bepalen.

Stap 2A: De afslagkoers vinden met behulp van de Producentprijsindex

Eerste,

we kunnen de

Producent Price Index voor Afgewerkte Goederen of zijn opvolger, de Producent Price Index voor de laatste vraag . Deze indexen zijn te vinden op de website van het Bureau van de Arbeidsstatistieken. // www. bls. gov / data /

• Dan
• scroll down
• naar waar het staat Prijzen - Producer . Zie vervolgens in die sectie waar het staat Commodity Data inclusief "headline" FD-ID indexen
• . Nu naar rechts kijken
• en klik op Top Picks (het pictogram met de ster). Dit geeft ons verschillende indexen waaruit u kunt kiezen. "In het algemeen gebruikt u de laatste vraag of afgewerkte goederen (noch seizoensgebonden)," zegt Zaman.
• Kies dus Final demand - WPUFD4.
• Of kies Afgewerkte goederen - WPUSOP3000.
• De laatste vraagindex begint vanaf november 2009 en gaat verder.
• "Afgewerkte goederen (WPUSOP3000) gaan terug tot 1947," zegt Zaman.
• "U kunt de jaren aan de bovenkant van de pagina aanpassen," wijst Zaman erop.
• Zaman waarschuwt verder dat u met slechts één set van indices wilt werken.
• Kopieer de relevante PPI-gegevens en plak deze in een spreadsheet.
• Voor referentie, hier zijn de twee datasets waarmee we voor ons voorbeeld moeten werken.

Tabel 1.

Producent Price Index - Commodities Final Requirement (WPUFD4)

Jaar Jan
Feb	Mar	Apr	Mei	Jun	juli	augustus	september	oktober	november	december	2011	103. 4
104. 2	105. 2	105. 9	106. 1	106	106. 3	106. 4	106. 6	106. 3	106. 4	106	2012	106. 6
107. 1	107. 7	108	107. 8	107. 4	107. 4	107. 7	108. 2	108. 3	108. 2	108	2013	108. 3
108. 8	109. 1	109	108. 8	109. 2	109. 5	109. 5	109. 4	109. 7	109. 4	109. 3	2014	109. 7
110. 1	110. 8	111	111. 1	111. 2	111. 6	111. 6	111. 1	111. 4	110. 9 (p)	110.	Jaar	Jan

Feb Mar
Apr	Mei		Jaar	juni	juli	augustus	september	oktober	november	december	2011	184. 4
186. 6	189. 1	191. 4	192. 5	191. 4	192. 2	191. 7	192. 6	191.8	191. 7	191. 1	2012	192
192. 9	194. 4	194. 9	193. 7	192. 8	193. 2	195. 4	196. 7	196. 3	194. 5	193. 7	2013	194. 8
196. 3	196. 6	195. 9	196. 8	197. 2	197. 2	197. 9	197. 3	196. 9	196	196. 5	2014	198
198. 8	200. 3	202	201. 8	202. 8	202. 9	202. 4	201. 7	200. 3	198. 1 (P)	195. 6 (P)	Voetnoten:	Als u (R) naast een index ziet, betekent dit dat het nummer is herzien. (P) betekent Voorlopig. "Alle indexen zijn onderworpen aan herziening vier maanden na de oorspronkelijke publicatie," zegt de BLS.

Nu gaan we de discontovoet vinden. De huurwoning is oorspronkelijk in gebruik genomen op 1 september 2011. Wij markeren vetgedrukte (boven) de indexen voor die datum.

Het dak werd op 1 november 2014 in gebruik genomen. Op dezelfde manier wijzen wij de indexen voor die datum op.

Hier is het wiskunde gedeelte. We vinden de

procentuele verandering

tussen de twee indices. Laten we beginnen met de Final Requirement PPI-Commodities (tabel 1). De wiskunde gaat als volgt: Index bij de inbedrijfstelling voor de restauratie 110. 9

Nov 2014	Index bij de inbedrijfdatum voor het originele onderdeel	106. 6
Sept 2011	Percentageverandering tussen de twee indices	0. 040337711
= (110, 9-106, 6) / 106. 6	Express dit als een percentage.	4. 0338%
	Met de PPI-Commodities Final Requirement heb ik een veranderingssnelheid (R	FD

• ) gelijk aan 4. 03%. _{Laten we hetzelfde doen, deze keer voor de} Afgewerkte producten van PPI-Commodities

(Tabel 2). Index op de in gebruik genomen datum voor de restauratie 198. 1

Nov 2014	Index bij de inbedrijfdatum voor het originele onderdeel	192. 6
Sept 2011	Percentageverandering tussen de twee indices	0. 028556594
= (198, 1-192, 6) / 192. 6	Express dit als een percentage.	2. 85566%
	Met de PPI-Commodities Finished Goods heb ik een veranderingssnelheid (R FG	) gelijk aan 2. 86%.

• We hebben nu twee verschillende disconteringsrenten gevonden (R FD _{en R FG} ). Aangezien de IRS ons in staat stelt om een ​​redelijke methode te gebruiken, moet ik achterhalen welke methode voor mijn klant het meest redelijk is. (We zullen dat doen in stap 4 hieronder.) Zodra we beslissen welke index te gebruiken, zullen we dat noteren in het vaste bestand van de klant, zodat we zullen onthouden om deze zelfde methode te gebruiken bij het uitvoeren van verdere gedeeltelijke disposities op dit zelfde huurpand.

We zijn nu klaar met stap 2A. _{Stap 2B: Gebruik van de wisselkoers, verlaag de huidige dagkosten terug naar de historische kosten} Er zijn twee wiskundig gelijkwaardige manieren om de korting te berekenen. _{Verdeel de vervangingskosten met 1 + R; of} Vermenigvuldigde de vervangingskosten door de PPI voor de maand die oorspronkelijk in gebruik is genomen en verdeeld door de PPI voor de maanden die het werd vervangen.

Beiden moeten hetzelfde antwoord geven. Voor kortheid zal ik u alleen de eerste methode laten zien.

Vervangende kosten (RC) = $ 12.000

Veranderingssnelheid (R) is ofwel R FD

1. = 4. 03% of R FG
2. = 2. 86%

Als R = R FD

= 4. 03% _{Als R = R FG} = 2. 86% _{RC / (1 + R )} 12.000 / (1 + 4. 03%)

12.000 / (1 + 2. 86%)	12.000 / (104. 03%) 12.000 / (102.86%)	11, 535. 1341 11666. 3426
Historische kosten van het oorspronkelijke dak is	$ 11, 535	$ 11, 666
Dus wat zeggen we hier? Van de totale kosten van het gebouw (oorspronkelijk 250, 000), $ 11, 535 of $ 11, 666 daarvan is toegewezen aan het oorspronkelijke dak. We baseren dit op de daadwerkelijke kosten om het dak te vervangen ($ 12.000) en deze kosten terug te betalen met een van de twee maatregelen van de Producent Price Index. Welke methode is beter voor onze klant? We zullen dat in stap 4 berekenen.	Stap 3: Segregate Basis and Depreciation	De doelstellingen hier zijn het scheiden van het oorspronkelijke actief en de afschrijving ervan in twee activa. Op die manier kunnen we ons weggooien en de andere houden.
Ik laat u eerst de resultaten zien, en dan praten we door hoe u het kunt doen.	Segregerende basis en afschrijvingen als we gebruik maken van	FD
= 4. 03%	Asset	Niet-gecorrigeerde basis

Vorige afschrijvingen (eind 2013)

Oorspronkelijk gebouw > 250, 000

20, 833

Na segregatie:

Gebouw (minder oud dak)
238, 465	19, 872	Oud dak > 11, 535
961
	Nieuw dak	12, 000
nvt		Segregatiebasis en afschrijvingen als we R 999 gebruiken > FG
= 2. 86%	Asset	Niet-gecorrigeerde basis
Vorige afschrijvingen (eind 2013)	Oorspronkelijk gebouw	250, 000
20, 833	Na segregatie:

Gebouw (minder oud dak) 238, 334 19, 861
Oud dak	11, 666	972
>		Nieuw dak
12, 000	nvt	Opmerking: de basis en afschrijvingscijfers voor het gebouw (minder oud dak) plus het oude dak maken de cijfers voor het originele gebouw. (Dat is 238, 465 + 11, 535 = 250, 000 voor de basis, en eveneens 19, 872 + 961 = 20, 833 voor de voorafgaande afschrijving, in de grafiek met gebruik van R FD
hierboven.) We hebben geen basis of waardevermindering verloren. We hebben het oorspronkelijke bedrag alleen in twee aparte activa gesplitst.	Waarom is de afschrijving voorafgaand aan het einde van 2013? Omdat onze belastingsoftware de afschrijving voor 2014 zal berekenen nadat we de activa correct hebben ingevoerd.	Hoe krijgen we deze nummers? De eerste regel, die betrekking heeft op het oorspronkelijke gebouw, komt uit onze belastingsoftware of van de afschrijvingsschema's van de klant bij hun terugkeer voor vorig jaar.
De basis figuur voor het oude dak: we hebben die wiskunde boven nodig. Let op de 11, 535 figuur voor het oude dak. Dit is R	FD	van bovenaf. We kunnen ook R FG
gebruiken.	De basisfactor voor het gebouw minder dak: we hebben de oorspronkelijke basis genomen en het oude dak afgetrokken.	De afschrijvingscijfers voor het gebouw minder oud dak en voor het oude dak: er zijn twee methoden om dit uit te vinden.Er is William's methode. En daar is Phil Zaman's methode. De methode van William gaat als volgt:
Verdeel de historische kosten van het oude dak met de totale oorspronkelijke kosten om een ​​percentage te krijgen,	Vervolgens vermenigvuldigd met de oorspronkelijke afschrijvingscijfers om de afschrijving te vinden die aan het vervangen onderdeel is toegekend.	En de methode van Zaman? Bereken afschrijvingen voor het gebouw minder oud dak en voor het oude dak.

Ik heb het beide manieren berekend. Met mijn methode kreeg ik $ 961. 23 afschrijvingen toegeschreven aan het oude dak. Met behulp van Zaman's methode kreeg ik $ 961. 24 afschrijvingen toegeschreven aan het oude dak. Dus, na afronding, resulteerden deze beide in hetzelfde antwoord: $ 961. Hoewel mijn methode goed werkt omdat we de wiskunde in een spreadsheet kunnen doen, denk ik dat Zaman's methode technisch de juiste manier is om dit te doen. _{Hier is een handige} Afschrijvingsrekenmachine

Ik vond het op internet tijdens het onderzoek voor dit artikel. Bookmark dit, omdat het meer dan een keer handig komt.

// www. calculatorsoup. com / calculators / financieel / afschrijvingen-eigenschap-realestate. php

Stap 4: Bereken winst of verlies op de gedeeltelijke uitzetting _{Hier zijn de resultaten, en dan gaan we in de details graven.} Als R = R FD _{= 11, 535} Bruto opbrengst

-0-

• (materialen werden gesloopt)
• Kostenbasis van component

11, 535

• Minder voorafgaande afschrijving (961)

Minder huidige afschrijving

-0- Laten we nu nul aannemen
		10, 574
Gain of loss		(10, 574)	Als R = R FG
= 11, 666	Bruto opbrengst		-0-
(materialen werden gesloopt)	Kostenbasis van component	11 ,
Minder huidige afschrijving	-0-		Laten we nu nul voorstellen < Aangepaste basis
	10, 694		Verlies of verlies
(10, 694)
			> Opmerking: ik negeer de afschrijvingen voor het huidige jaar. Waarom? Voor ons onmiddellijke doel nu moeten we nagaan welke kortingsmethode beter voor onze klant zal werken. En dit kunnen we doen in een spreadsheet programma. Bij het berekenen van de werkelijke winst- en verliesrekening, berekenen onze belastingsoftware het huidige jaar afschrijvingen en zet ze op de juiste plaats.
Kijk naar de twee resultaten. Afhankelijk van welke methode wij kiezen voor de discontovoet (R), hebben we een verlies van $ 10, 574 (met behulp van de Final Demand-index) of $ 10, 694 (met behulp van de Finished Goods-index). Wat zal voor deze klant beter zijn? Het verlies van $ 10, 694.	Ik maak een notitie in het bestand van de klant die we kozen om de PPI-Commodities Finished Goods te gebruiken voor het berekenen van gedeeltelijke disposities op deze huurpand. En ik overdragen nu de juiste berekeningen (met behulp van R	FG	) naar de belastingsoftware.
Laten we nu nadenken over wat er gaande is.	De Finished Goods Index resulteerde in een betere uitkomst voor deze specifieke klant.Is er een manier waarop ik het besluitvormingsproces had kunnen versnellen, zodat ik niet zo veel wiskunde moest doen? Ik merk op dat (R FD	) 4 is. 03% en (R FG	) is 2. 86%, over het relevante tijdsbestek in dit voorbeeld. De afgewerkte goederenindex, die een lagere wisselkoers had, leidde tot een grotere historische basis en een groter verlies. Ik veronderstel dat het veranderingspercentage lager is, resulteert in een grotere historische basis en dus een groter verlies. Ik zal de berekeningen op beide manieren blijven uitvoeren tot ik erachter kom of dit een echte verklaring is of niet.
Laten we dit alles zetten	Onze klant heeft het dak vervangen op zijn huurpand. Het kostte $ 12, 000 om op dat nieuwe dak te zetten. Wij berekenen dat de kosten van het oude dak 11, 666 dollar bedroegen door de vervangingskosten af ​​te schaffen door de Producent Price Index. In dit scenario is de PPI voor afgewerkte goederen uitgegroeid tot de meest voordelige disconteringsvoet. Met behulp van de historische kosten scheiden we de basis en afschrijvingen in verband met het oude dak van het gebouw. We houden de rest van het gebouw op de boeken en afnemen zoals normaal. We weggooien het oude dak, waardoor er een verlies van $ 10, 694 is. Wij voegen het nieuwe dak toe aan het vaste activa gedeelte van onze belastingsoftware en beginnen met de afschrijving ervan.	Hoe werkte dit voor onze klant? Niet alleen heeft onze klant een verlies van $ 10, 694 op pagina 1 van de Form 1040, maar dit verminderde ook zijn inkomen voor de beperkingen voor de passieve activiteit, die op zijn beurt verhoogde hoeveel passief verlies dit jaar werd afgetrokken. Dit verhoogde passieve activiteitsschade verminderde zijn inkomen verder. Voor een cliënt in de belastingheffing van 28% zouden we de belastingbesparingen van een gedeeltelijke uitkering kunnen bedragen tot 10, 694 x 28% = $ 2, 994. Maar omdat we het inkomen voldoende hebben verminderd om meer passieve activiteiten te verliezen, dan is de werkelijke belastingbesparing uitgewerkt om ongeveer $ 4, 000.	Dus als je denkt, jongen, dit is zeker een hoop wiskunde. Als u extra geld in de zak van uw klant legt, zal u motiveren om uw spreadsheet op te schieten en sommige nummers te knuffelen.
Lees verder over de onderwerpen van het herstellen van reparaties, gedeeltelijke uitzettingen en het nieuwe "Reparatie Regs":	Voor meer details over gedeeltelijke disposities, zie het artikel van Steve Nelson, Partial Dispositions en the New Tangible Property Regulations op	Evergreen Small Business
Voor een overzicht van de "reparatieregels", zie mijn artikel, Afhalen reparaties en onderhoudskosten.	IRS verruimt de tijd om de uitverkiezing van de late partiële activa te maken (Parker Tax Publishing, 29 september 2014).	Een in-diepte look: IRS Releases Gedetailleerde Veelgestelde Vragen Uitleggen van Reparatie Regels (Parker Tax Publishing, 14 maart 2015).	Materiële voorschriften - Reparatie van de richtlijnen en hulpbronnen (AICPA. Org).
Wat de belastingbetalers moeten weten om te voldoen aan de definitieve vastgoedregels (	de belastingadviseur,	AICPA. Org, 1 april 2015).	Definitieve set reparatie regs. Uitgegeven (

De Belastingadviseur,

AICPA. Org, 1 november 2014).

Regs. Regeringsposities van Afschrijfbare Eigendom (Journal of Accountancy, 13 augustus 2014). _{Laatste belastingjaar tot verlies van vorderingen op pre-2014-gedeeltelijke uitzettingen (Moss Adams, november 2014).} T. D. 9689, Richtsnoer over de verkoop van materieel af te schrijven goederen (IRS. Gov)

Publicatie 544, Verkoop en overige activa van activa (IRS. Gov)