Leasehold Interest Dekking

De dekking van de vastgoedbeleggingen beschermt een onderneming tegen de financiële gevolgen van het verlies van een aantrekkelijke huurovereenkomst. Deze dekking is belangrijk wanneer een bedrijf aanzienlijk minder betaalt dan de marktprijs om zijn gebouwen te verhuren.

Annulering van een huurovereenkomst

Met veel eigendomscontracten kan de eigenaar van de woning de huurovereenkomst annuleren als het gebouw gedeeltelijk of totaal onbewoonbaar wordt door een fysiek verlies.

De verhuurder kan het recht hebben de huurovereenkomst te beëindigen, zelfs als het gedeelte van het gebouw dat de huurder heeft bezet, niet is beschadigd. Als het gebouw volledig vernietigd is, kan de verhuurder de mogelijkheid hebben, maar niet de verplichting, de structuur te herbouwen. De verhuurder is niet verplicht om een ​​ernstig beschadigd gebouw te repareren of te vervangen, tenzij en tot een verzekeringsuitkering heeft ontvangen.

Zoals het volgende voorbeeld aantoont, kan annulering van een huurovereenkomst een klein bedrijf beïnvloeden die minder betaalt dan de huurprijs. Het toont ook aan het belang van de dekking van de huursombelang.

Voorbeeld

Floyd bezit Fantastic Flooring, een bedrijf dat tapijt en andere vloerbedekkingen uit een magazijn verkoopt. Het bedrijf huurt de helft van een 20.000 vierkante meter magazijn van Peerless Properties. Het betaalt momenteel $. 50 een vierkante voet voor 10, 000 vierkante meter of $ 5, 000 per maand. De huurwaarde van het magazijn is $. 75 een vierkante voet of $ 7, 500 per maand.

Huurwaarde betekent huur de verhuurder zou kunnen verzamelen tegen marktprijzen.

Floyd heeft twee jaar geleden zijn huurcontract onderhandeld, toen de huurprijzen in zijn gebied depressief waren. De huurprijzen zijn sindsdien teruggevorderd, maar Floyd's huurovereenkomst zal voor drie jaar niet verlopen. Als Floyd zijn huur zou verliezen, zou zijn bedrijf een andere woning moeten huren tegen marktprijzen.

In een nieuwe lease zou het bedrijf waarschijnlijk nog meer $ 2, 500 meer per maand, of 30.000 dollar per jaar betalen, te huur. Als de onderneming vandaag zijn huurovereenkomst heeft verloren, zou het in de komende drie jaar een extra kosten van $ 90.000 opleveren.

Floyd heeft sinds zijn huurovereenkomst een aantal verbeteringen en verbeteringen toegevoegd aan het magazijn. Deze omvatten nieuwe verlichting, aangepaste planken en upgrades naar het laadstation. De verbeteringen zijn nu onderdeel van het gebouw. Floyd bezit ze niet, maar hij zal een gebruiksbelang hebben voor hen voor de rest van zijn huurovereenkomst.

Laat een nacht, defecte bedrading vonken een brand dat het gebouw ernstig schade doet veroorzaken. Anders dan sommige kleine rook- tot vloermaterialen, wordt het gedeelte van het magazijn dat door Fantastic Flooring wordt bezet, niet beïnvloed door het vuur. Niettemin annuleert Peerless Properties Floyd's lease. Fantastic Flooring is verzekerd voor de beschadiging van zijn vloermaterialen onder het handelsbeleid. Fantastic Flooring heeft echter geen dekking voor het economische verlies dat het zal lijden als gevolg van het verlies van zijn huurovereenkomst.Het bedrijf heeft ook geen dekking voor het verlies van gebruik van de verbeteringen die het gebouw heeft gemaakt. Deze items zijn niet beschadigd, dus het gebruiksverlies valt niet onder de eigendomsverzekering van het bedrijf.

Floyd zou zijn bedrijf kunnen beschermen tegen de financiële verliezen die voortvloeien uit de annulering van een huurovereenkomst door de dekking van de huursombelang te kopen. Deze dekking kan via een apart formulier aan een commercieel eigendomsbeleid worden toegevoegd.

Leasehold Interest Insurance

Huurverzekeringsverzekering heeft betrekking op het financiële verlies dat u aanhoudt door de annulering van uw huurovereenkomst. Voor een verlies dat moet worden gedekt, moet het voortvloeien uit direct fysiek verlies van (of schade aan) eigendom op de in de aangiften beschreven locaties. Bovendien moet de schade voortvloeien uit een verzekerd gevaar onder uw beleid.

De rentedragende dekking kan een van de volgende omvatten, als een verzekeringslimiet wordt weergegeven in de dekkingsschema:

• Huurdersbelangverhouding Dit is het verschil tussen de maandelijkse huur die u betaalt en de huurwaarde van het pand (de huurprijs van de markt). In het vorige voorbeeld is de Huurdersbelang van Fantastic Flooring $ 2, 500 ($ 7, 500 minus $ 5, 000).
• Bonusbetalingen Dit is het niet-geamortiseerde gedeelte van een geldbonus die u heeft betaald om een ​​huurovereenkomst te verkrijgen en dat wordt niet teruggestuurd aan u. Bijvoorbeeld, u heeft uw verhuurder een bonus van $ 5 000 betaald om een ​​3-jarige lease te beveiligen in plaats van een huurovereenkomst van 5 jaar.
• Verbeteringen en verbeteringen Uw bedrijf heeft mogelijk verbeteringen aangebracht aan uw huurpand dat u niet wettelijk kunt verwijderen. Overdekte huurrente omvat het niet-geamortiseerde gedeelte van de betalingen die u heeft gemaakt voor verbeteringen. Het omvat niet de waarde van verbeteringen die onder andere verzekeringen vallen.
• Vooruitbetaalde huurprijs Dit is het niet-geamortiseerde gedeelte van de huur die u vooraf betaald heeft, die niet aan u wordt terugbetaald. Bijvoorbeeld, u hebt vooraf drie maanden huur betaald als u uw woning hebt verhuurd.

Nettoverhuurbelasting

Onder dekking van de rentedragende rente wordt de verzekeringslimiet uitgedrukt in termen van netto lease interest . Als uw huurovereenkomst wordt geannuleerd, dan betaalt de meeste uw verzekeraar een verlies, dan is uw netto leasebelang op het moment dat het verlies optreedt. De netto lease rente omvat twee componenten.

Huurdersbelang (TLI) Dit vertegenwoordigt het voordeel dat u in de resterende maanden van een gunstige huurovereenkomst ontvangt. Uw TLI is de huidige waarde van uw bruto huurbelangrente . Het wordt berekend door uw brutobetalingsrente te vermenigvuldigen met de toepasselijke rentevoetfactor. Uw brutohuurbelang is het verschil tussen de huurwaarde van uw woning en de huur die u elke maand betaalt. Stel bijvoorbeeld dat de marktprijs voor huur is $ 5, 000 per maand, en uw bedrijf betaalt momenteel 3, 500 dollar. Uw bruto huurbelangrente bedraagt ​​$ 1, 500 ($ 5, 000 minus $ 3, 500).

De rentevoetfactor is afgeleid van een tabel die aan uw beleid is gekoppeld. De factoren variëren afhankelijk van de geldende rentevoet en de resterende maanden in de huurovereenkomst.Stel bijvoorbeeld dat u 36 maanden overblijft in uw huurovereenkomst. Als de rentevoet 5% bedraagt, bedraagt ​​de rentevoetfactor 33, 4213. Uw netto lease-rente bedraagt ​​$ 1, 500 X 33. 4213 of 50, 132.

Maandelijkse huurrente rente (MLI) De maandelijkse huurrente wijst op uw maandelijkse kosten voor bonusbetalingen, verbeteringen en verbeteringen en vooruitbetaalde huur. Deze artikelen zijn niet van toepassing indien u geen vooruitbetaling heeft betaald, verbeteringen of huur betaald heeft. Als u deze kosten wilt verzekeren, moet het maandelijkse rentepercentage voor elk afzonderlijk worden berekend. Voor elk item wordt uw oorspronkelijke kosten gedeeld door het aantal resterende maanden in uw lease wanneer u de uitgaven heeft gemaakt. Stel bijvoorbeeld dat je zes maanden in je 36 maanden lease hebt uitgegeven, 25.000 dollar voor verbeteringen. Uw MLI bedraagt ​​$ 25.000 / 30 of 833.

Nettoverhuurbelasting

De limiet op uw polis voor dekking van de huursombelang is de som van de huurprijs van uw huurders en uw maandelijkse huurrente op de startdatum van uw het beleid. Bijvoorbeeld, als uw TLI $ 1, 500 bedraagt ​​en uw MLI $ 833 bedraagt, bedraagt ​​uw netto lease-interest bij begin $ 2, 333. Dit is de meeste uw verzekeraar betaalt onder de dekking van de huursom, indien uw huurovereenkomst wordt geannuleerd op de startdatum van uw het beleid.

Uw netto lease rente daalt per maand gedurende de gehele termijn van uw beleid. Als uw huurovereenkomst wordt geannuleerd, dan betaalt de verzekeraar uw huurder onder de huursom. De dekking is uw netto leasebelang ten tijde van verlies . Uw verzekeraar berekent uw netto leasebelang door het volgende toe te voegen:

• Uw brutohuurrente vermenigvuldigd met de rentevoetfactor voor de resterende maanden van uw huurovereenkomst op het moment dat het verlies optreedt.
• Uw maandelijkse huurrente rente vermenigvuldigd met de overige maanden van uw lease ten tijde van het verlies