Leren hoe u een veiling van een Trustee uitzet

Om een ​​veiling uit te stellen, die in onroerend goed algemeen wordt aangeduid als een veiling van de trustee of de verkoopsdatum van de trustee, moet de kredietnemer eerst in verzuim zijn. In het geval van wanbetaling betekent de kredietnemer geen hypotheekbetalingen.

Leners die stoppen met hypotheekbetalingen, zullen vroeger of later de bank afschaffen. Nu, hoe die afscherming wordt behandeld hangt af van de staatswetgeving. Meer dan de helft van de staten in de Verenigde Staten zijn vertrouwenslanden, en afscherming in vertrouwensakte staten worden behandeld door de trustee.

Houd er rekening mee dat Fannie Mae kortverkoop die in verzuim is, anders worden behandeld. Fannie Mae en Freddie Mac stellen normaal gesproken niet de veilingen van de trustee uit.

Voordat de veiling wordt uitgesteld

Nadat een kredietgever niet langer de hypotheekbetalingen heeft gedaan, geeft de kredietgever de trustee kennis van de uitsluiting van de uitsluiting. De trustee is een derde partij bij het vertrouwende akte, een positie noemt een "blote titel".

Hoewel er geen vereiste tijdstip is voordat een Notice of Default wordt ingediend, lijken de meeste kredietverstrekkers te proberen in de eerste 60 tot 90 dagen te verzamelen dat een kredietnemer achterstallig valt, in plaats van in afscherming te springen procedures. Sommige staten zoals Californië vereisen dat de kredietgever de kredietnemer minstens 30 dagen op de hoogte stelt voordat hij een standaardverklaring indient.

Zodra de Notice of Default is ingediend, heeft een kredietnemer ongeveer 90 dagen om de lening te herstellen door de achterstallige betalingen op te stellen en late kosten te betalen, waaronder de honoraria van de trustee.

5 manieren om een ​​veilige veiling uit te stellen

• De hypotheek vrijmaken: Er is een verschil tussen het herstellen van een hypotheek en het verlossen van een hypotheek, maar u zult vaak de woorden die verwisselbaar gebruikt worden, welke fout. Om een ​​hypotheek te verlossen is de hypotheek af te betalen; te herstellen, een hypotheek wordt op de hoogte gebracht. Tijdens de laatste dagen van een niet-juridisch afscherming proces, is een kredietgever niet verplicht een herinstelling te accepteren, maar moet een terugkoop mogelijk maken.
• Verzoek om een ​​leningmodificatie: Leningnemers zijn ook niet verplicht om een ​​veiling uit te stellen in ruil voor een leningmodificatie, maar de meeste banken zullen proberen om een ​​tijdelijk terugbetalingsschema uit te werken. Dit betekent niet dat de bank het huis niet naar de veiling zal sturen. Dus wees voorzichtig. Leners kunnen de bank vragen om een ​​schriftelijke belofte om niet met de veiling vooruit te gaan.

  Sommige banken zijn sneaky. Deze banken zullen een tijdelijke leningwijziging verlenen en na 3 tot 6 maanden de lener vertellen dat zij afscherming doen indien de kredietnemer niet in aanmerking komt voor een permanente leningwijziging. Ze zeggen bedankt voor de gedeeltelijke betalingen en versturen een bericht van standaard.

• Bestand voor faillissement: Een faillissement is niet permanent een veiling stop, maar het kan de veiling voor een tijdje uitstellen.Wanneer een debiteur voor faillissement dossiert, geeft de rechtbank een bestelling af, bekend als een automatisch verblijf dat pogingen van crediteuren om geld te verzamelen, stopzetten, waaronder het uitstellen van een veiling. Het is alsof je een getrainde hond vertelt om te zitten en te blijven. Maar de kredietgever kan dan een motie indienen om het automatische verblijf op te heffen, vooral als de melding van standaard al is ingediend.
• Bestel een tijdelijke beperking: De meeste mensen koppelen een tijdelijke bestraffingsbevel met huishoudelijke mishandeling, maar het verzoek om de bescherming tegen misbruik te verzoeken kan ook een verzoek bevatten om een ​​veiling uit te stellen. Leners zullen een advocaat moeten huren om een ​​tijdelijke bestraffingsbevel in te dienen, en die advocaat zou mogelijk een reden moeten vinden op grond van fraude of een soort van onrechtmatigheid op de kredietgever. Zelfs als de advocaat succesvol is en het argument wint, is de bestraffingsbevel niet permanent.
• Probeer een kortverkoop te doen: Tussen een kredietgever dat de lener een kortverkoop probeert te doen is over het algemeen niet genoeg. De kredietnemer moet een offerte aan de bank van een gekwalificeerde koper indienen. De makelaar of advocaat die de onderhandeling voor de lener behandelt, belt dan de onderhandelaar van de bank en verzoekt de uitnodiging uit te stellen. Vaak zullen banken geen verzoek om uitstel overwegen tot de veiling een paar dagen weg is. Het is alsof de bank graag leners zittend op pennen en naalden, afvragen of de veiling uitgesteld zal worden.

_{Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, een Broker-Associate in Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.}