Hoe een landcontract werkt voor het kopen van huizen

Grondcontracten voor het kopen van woningen waren erg populair in de late jaren 1970 en begin jaren tachtig. Sindsdien leverden afleveringscontracten, soms contracten voor daad, aan op aantrekkelijke financieringsvoorwaarden over de hogere tarieven en strenge kwalificatienormen van institutionele kredietverstrekkers.

Grondcontracten begonnen te verdwijnen wanneer de vereisten voor lening verzacht en de tarieven daalden onder 8%. Maar ze zijn helemaal niet verdwenen en hebben tijdens de hypotheekcrisis weer in de markt gekomen.

Vorige huiseigenaren die hun huizen kwijtschelden of verkocht door middel van een korte verkoop begonnen te leunen op grondcontracten als een financieringsalternatief als de grote banken hen weggingen.

Wat is een contract voor de verkoop van een paaiement?

Een verkoopcontract is een soort contract dat periodieke betalingen vraagt, maar in onroerend goed wordt het algemeen beschouwd als een grondcontract, contract voor akte of contract voor verkoop.

De aflossingsovereenkomst voor de betaling legt de verkoopprijs, het bedrag van de betaling, de rente, het bedrag van de maandelijkse (of periodieke) betalingen en de taken van elk van de partijen uiteen. Het heeft betrekking op zulke verantwoordelijkheden als wie het huis onderhoudt, betaalt voor verzekeringen en eigendomsbelasting - die over het algemeen de koper is. Het contract bevat een beroep op de verkoper indien de koper ophoudt met de afbetalingen.

Bijzonderheden:

Grondcontracten of contracten voor akte zijn een beveiligingsovereenkomst tussen een verkoper, genaamd verkoper, en een koper, genaamd Vendée.
De Verkoper stemt in tot het verkopen van een woning door de aankoop van de Vendee te financieren.
De Verkoper behoudt de wettelijke titel en de Vendee ontvangt een eerlijke titel.
De door de eigenaar gedragen financiering kan een bestaand hypotheekbalans bevatten (zie hieronder) of de woning kan vrij en duidelijk zijn (beste optie).
Bij volledige betaling betaalt de Verkoper de Vendee een akte aan de woning.

All-inclusive (Wrap-around) Land Contracten

Wrap-around contracten bevatten een bestaande hypotheek.
De Vendée maakt één betaling aan de Verkoper.
Bij ontvangst van de betaling betaalt de Verkoper de betaling van de onderliggende kredietgever en houdt hij de rest.
Als de bestaande hypotheek een lagere rentevoet heeft dan het contracttarief, verdient de Verkoper extra rente op geld dat niet bij de Verkoper valt.

Zo werkt het.

De verkoopprijs bedraagt $ 100.000.
De Vendee zet $ 10.000 neer.
De Vendee gaat akkoord met de betalingen op $ 90.000, met een rente van 6,5%, verschuldigd op $ 567.
De bestaande onderliggende lening is $ 50.000, te betalen tegen 5% rente met een betaling van $ 268.
De Verkoper verdient 6. 5% rente op $ 40.000 van het eigen vermogen, PLUS 1. 5% rente op de bestaande hypotheek van $ 50, 000 en zakken $ 299 per maand.
De Vendee betaalt ook belastingen, verzekeringen en alle andere kosten van eigendom.

Straight Contracts

Er is geen overschrijding van belang in een rechtstreeks contract. De Vendee kan akkoord gaan met de bestaande kredietverstrekker rechtstreeks te betalen en een andere betaling aan de Verkoper te doen, of de Vendee kan één betaling aan de Leverancier sturen, en de Verkoper zal betaling betalen aan de onderliggende kredietgever. Kijk eens naar het vorige voorbeeld op een rechtstreeks contract:

Verkoopprijs van $ 100, 000.
Vendee zet $ 10.000 op.
Vendee maakt een betaling van $ 268 op het bestaande leningssaldo van $ 50, 000, rentebelang op 5%.
Vendee maakt een tweede betaling aan de verkoper op $ 40.000 eigenbelaste financiering, met een rente van 6,5% en betaald op $ 253 per maand.
Totaal van beide betalingen bedraagt $ 521, waardoor de Vendee $ 46 per maand over de omslag wordt bespaard.

Verkoopkracht

Enkele titelmaatschappijen ontwerpen en verzekeren grondcontracten die een Verkoper, Vendee en Trustee bevatten. U moet bellen om zo'n titelbedrijf te vinden.
Als een vertrouwen in een vertrouwensakte, geven de Verkoper en Vendee recht, titel en belangstelling aan de curator om de verplichtingen van de Verkoper en Vendee te waarborgen.
In het geval dat de Vendee stopt met betalingen, heeft de Trustee de bevoegdheid om uit te sluiten onder de koopkracht.
Het proces van het indienen van een standaardvermelding varieert van staat tot staat.

Versnellingsclausules in onderliggende leningen

Alle leningen bevatten vandaag versnellings- en vervreemdingskloven. Uitleners hebben een lange geschiedenis van leningsverstrekkingen onmiddellijk verschuldigd als kopers de titel "onderworpen aan" aan de bestaande leningen hebben. Dat komt omdat kredietverstrekkers de kopers wilden kwalificeren, leningpunten betalen en hogere rentetarieven.

Sue Heimbichner, een escrowofficier bij de Chicago-titel in Sacramento, is sinds 1976 in de business geweest en heeft gekeken naar de populariteit van de landcontracten die komen en gaan. Een van de grootste rechtszaken uit die periode is ontstaan door kopers die titels hebben onderworpen aan bestaande hypotheken die door federale spaar- en leningverenigingen worden gehouden. Het Congres heeft de Wet op de Depositorystitutions van 1982 overgenomen, waardoor de mogelijkheid om bestaande leningen over te nemen, effectief uit de weg kan ruimen.

Heimbichner zegt dat kredietverstrekkers vandaag de andere kant hebben. 'Sommige kredietverstrekkers zijn blij dat hun betalingen zijn gemaakt,' zei ze. Maar probeer niet over te nemen over de overheid gesteunde leningen. 'U wilt niet met de regering knoeien,' waarschuwt Heimbichner, 'omdat je slaapt.' Als uw landcontract een bestaande hypotheek bevat, dient u advies te vragen van een vastgoedadvocaat.

Monsters van overheid gesteunde leningen zijn Fannie Mae of Freddie Mac, en overheidsleningen zijn FHA of VA.

Vendée's Bundle of Rights

Voor alle praktische doeleinden bezit de Vendee het eigendom en heeft het recht van:

Bezit.
Rustig genot en gebruik van het pand.
Uitsluiting, dwingen anderen om het terrein te verlaten.
Resale.

Voordelen voor de Vendee

Geen kwalificatie, hoewel de Verkoper een kopie van het kredietverslag van de koper kan vragen.
Aanbetaling flexibiliteit. Het bedrag is onderhandelbaar.
De lengte van de landcontracttermijn, rente en betalingen zijn onderhandelbaar.
Lage sluitkosten. Er zijn geen kredietvergoedingen te betalen.
Snel sluiten. Transacties kunnen binnen 7 dagen of minder sluiten.

Voordelen aan de verkoper

Typisch hogere verkoopprijs en geen beoordeling. Hoewel kopers worden geadviseerd om een beoordeling te verkrijgen.
Als belastbaar, kan eventueel in aanmerking komen voor uitgestelde winst.
Maandelijks inkomen.
Vaak een betere rendement dan geldmarktrekeningen.
Als het pand niet conform is, is het een makkelijke manier om te verkopen.
Snel sluiten.

Koper Tips

Krijg een beoordeling.
Verkrijg titelverzekering.
Neem de diensten van een holdingsmaatschappij in om bezit te hebben van een uitgevoerde akte en de originele documenten.
Praat met een vastgoedadvocaat.

Tips van de verkoper

Trek het kredietverslag van de koper uit.
Breng zowel de Verkopers als de Vendee-namen op de bestaande verzekeringspolis.
Huur een uitkering bedrijf om contractcontracten te verwerken.
Praat met een vastgoedadvocaat.

Dit artikel mag niet worden beschouwd als juridisch advies. Alleen advocaten kunnen juridisch advies aanbieden.

Hoe een landcontract werkt voor het kopen van huizen