Hoe lang duurt het voordat een huis sluit?

Als u niet voorzichtig bent, duurt het thuissluitingsproces mogelijk langer dan u denkt en sleept u mogelijk langer dan u had gehoopt, wat normaal is, maar er zijn manieren om problemen te voorkomen. Bijvoorbeeld, direct nadat een koopaanbieding is geaccepteerd, is de volgende vraag die kopers van een huis willen weten hoe lang het duurt voordat het huis wordt gesloten. Tenzij de kopers alle contanten voor het huis betalen, bepaalt de kredietgever van de koper de tijd die nodig is om de lening te verwerken en te sluiten.

Wat betekent dat de geldschieter een belangrijke rol speelt die niet over het hoofd mag worden gezien.

Een koper en verkoper kunnen instemmen met een eerdere sluitingsdatum in het koopcontract, maar als de geldgever niet kan optreden gedurende dat tijdvenster, maakt het niet echt uit welke datum is geselecteerd, omdat het niet sluit op de datum die de koper en verkoper opgeven. Het zal sluiten wanneer de geldschieter klaar is om te sluiten. Verder schat niet elke geldschieter opportunisme.

Het Escrow Afsluitingsproces

Afhankelijk van waar u woont, kan elk aantal entiteiten het afsluitingsproces afhandelen. Laten we er een paar bespreken. De sluitingsagent kan een escrow-officier zijn, een dichterbij, het titelbedrijf of een vastgoedadvocaat.

Afsluitprocessen kunnen sterk variëren, zelfs binnen dezelfde staat. In Californië is het escrow-proces bijvoorbeeld anders in Noord-Californië versus Zuid-Californië. Het belangrijkste verschil tussen beide is dat de escrow-instructies worden getekend en ondertekend aan de voorkant (kort na acceptatie van het aanbod) in het zuiden van Cal en aan de achterkant (vlak voor sluiting) in het noorden van Cal.

Voordat enige escrow kan worden afgesloten, moeten alle voorwaarden van het koopcontract zijn vervuld; dan deponeert de verkoper de akte en stort de koper de gelden. Hier zijn voorbeelden van voorwaarden die in Californië worden vereist. Het sluitingsproces van uw staat kan variëren.

• Volledig uitgevoerde koopovereenkomst en addenda.
• Storting van storting van echt geld.
• Huisinspectie of vrijstelling.
• Voldoen aan verplichtingen van de verkoper, zoals indiening van een rapport over de plaaginspectie en / of voltooiing, dakcertificering, huisgarantie, voorlopig eigendomsbeleid, ontvangstbevestiging van de begunstigde, eventuele reparaties, volgens de reparatieaanvraag.
• Afronding van koperinspecties, inclusief vrijgave van voorwaardelijke gebeurtenissen, indien geëist.
• Laatste inspectie door de koper of verklaring van afstand.
• Beoordeling van eigendom door de taxateur van de kredietgever.
• Goedkeuring van de leninggever en voldoening van leningsvoorwaarden door de koper, zoals het deponeren van bewijs van een huiseigenaarverzekeringspolis.
• Getekende escrow-instructies van de verkoper en de koper.
• Getekende en notariële akten van de verkoper die de titel overdragen.
• Door koper ondertekende en notariële akte van trust en uitgevoerde promesse.
• Handtekeningen van de koper op alle leningdocumenten.
• Storting van fondsen van de koper van de geldschieter.
• Storting van het saldo van de aanbetaling van de koper en de sluitingskosten van de koper.

Hoe lang duurt het voordat een huis sluit? Kopers die vooraf de goedkeuring van de lening hebben ontvangen, kunnen vaak sneller sluiten. Het proces van goedkeuring vooraf omvat de verificatie van bepaalde items vooraf, voordat het koopcontract wordt ondertekend, waardoor de lener een paar stappen dichter bij het sluiten komt.

Als een geldschieter het dienstverband, de bankrekeningen en het kredietrapport van de ontlener heeft gecontroleerd, kan de sluiting zo snel plaatsvinden als underwriters het papierwerk kunnen verwerken en de beoordeling kunnen beoordelen, doorgaans binnen een week of twee. Als er echter een document ontbreekt in het bestand, zoals een voorlopig titelrapport of de verkoopconditie van een verkoper, kan het sluiten worden vertraagd.

De meeste federaal gerelateerde hypothecaire leningen kunnen binnen 30 dagen worden afgesloten. Speciale first-time home buyer-programma's, met name die met hulp bij de aanbetaling van de koper, kunnen 35 tot 45 dagen duren om te sluiten. Deze speciale leningen vereisen doorgaans goedkeuring van twee acceptatieprocessen.

Aan de andere kant kan het voldoen aan de TRID-richtlijnen soms het proces vertragen omdat de entiteiten die samenwerken geen bestaande relatie hebben.

Vertragingen thuisvertraging

De grootste problemen doen zich vaak voor nadat het bestand is ingediend bij de verzekeraar. Uitleenfunctionarissen zijn over het algemeen bekend met acceptatierichtlijnen; ze kunnen echter niet altijd de reactie van een verzekeraar voorspellen. Elke verzekeraar is uniek.

Er is niets ergers voor kopers dan bovenop dozen te zitten met alle waardevolle informatie die ze bezitten, te wachten op verhuizers en niet te weten of hun lening wordt goedgekeurd door een underwriter. De laatste dagen van sluiten kunnen heel spannend zijn.

Institutional lenders lijken meer vertragingen te veroorzaken dan hypotheekmakelaars. Ik weet niet zeker of het komt omdat grote banken hun eigen procedures volgen of dat hun werknemers een klok slaan en niet echt om het bestand geven, zoals de tegenpartijen in opdracht, maar de meeste vertragingen in mijn escrow komen van grote banken.

Dit zijn veelvoorkomende problemen die het sluiten kunnen verhinderen of verhinderen, waarvan veel, het doet me pijn om te zeggen, hadden moeten worden geadresseerd voorafgaand aan indiening bij een underwriter, maar soms valt de bal weg:

lage waardering of de underwriter bestelt een beoordelingsgesprek dat niet overeenkomt met de eerste beoordeling.

• Extra schuld gevonden op het bijgewerkte kredietrapport van de koper.
• Fouten genoteerd in het kredietrapport van de koper.
• Nieuwe pandrechten of vonnissen ingesteld tegen de koper of verkoper bij het bijwerken van de titel.
• Wolken op titel.
• Burgerlijke statuswijziging voor koper of verkoper.
• Vereiste bijgewerkte bankafschriften of financiële documenten.
• Verzekeringsinformatie ontbreekt.
• Verlopen lening of programmaverplichting.
• Aanzienlijke wijzigingen in de vergoedingen in de schatting van de lening.
• Als het koopcontract geen bepaling bevat die het sluiten afhankelijk stelt van de goedkeuring van de lening, kan de ernstige geldstorting van de koper in gevaar komen als de lening niet wordt goedgekeurd en de transactie niet wordt afgesloten.

Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een makelaar-medewerker bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.