Private Mortgage Insurance (PMI) versus Combo-leningen

Tot en met de inwerkingtreding van de wetgevingsbescherming van president Bush van 2006 , werden hypotheekverzekeringspremies niet aftrekbaar. Vanaf 1 januari 2007 kunnen leners deze betalingen nu aftrekken. Op het oppervlak klinkt dit als goed nieuws voor de eerste keer huiskopers. Maar is het?

Een van de drijvende krachten achter het nemen van piggyback leningen, ook wel combo leningen genoemd, was de fiscale aftrek beschikbaar om al die rente te betalen tegen een hypotheekverzekeringspremie te betalen die niet op een enkele lening aftrekbaar was.

Het tweede voordeel is dat de totale betalingen op een combo lening vaak veel lager zijn dan een betaling met PMI.

Hoe Combo Leningen Werken

Combo of Piggyback leningen zijn financiering die een eerste hypotheek combineert met een tweede hypotheek (met of zonder betaling). De redenen waarom deze soorten leningen aantrekkelijk zijn, zijn dat veel huiskopers niet in contanten 20% van de aankoopprijs hebben of niet 20% willen afnemen om een ​​huis- en combo-leningen te kopen, om de vereiste PMI te betalen. Gemeenschappelijke soorten combo leningen zijn:

• 5/15/80. In dit scenario gaat het om 5% en een eerste hypotheek van 80% van de aankoopprijs, in combinatie met een tweede hypotheek bestaande uit 15% van de aankoopprijs.
• 10/10/80. In dit scenario gaat het om een ​​vermindering van 10% en de financiering van een eerste hypotheek van 80% van de aankoopprijs, in combinatie met een tweede hypotheek bestaande uit 10% van de aankoopprijs.
• 80/20. Dit scenario houdt in dat nul wordt opgeheven en een eerste hypotheek van 80% van de aankoopprijs wordt gefinancierd, in combinatie met een tweede hypotheek bestaande uit 20% van de aankoopprijs.

De rente op een tweede hypotheek is hoger dan die van een eerste hypotheek, maar soms zijn de totale betalingen kleiner dan die welke zijn gefinancierd op een eerste hypotheek met privé hypotheekverzekering. Bovendien, sinds combo leningen in 2005 een piek bereikten, overwegen veel kredietnemers overige opties door de korte rente schommelingen.

Vergelijking van PMI- en Combo-leningen

Laten we twee kredietnemers vergelijken met identieke FICO-scores van 680. Hier is hoe de cijfers werken:

80/20 Financiering
Zeg dat de Klingon-familie een huis van $ 500, 000 thuis koopt 80/20 financiering. De eerste hypotheek zou op 6,25% zijn en betaald worden op $ 2, 462. 87 per maand voor hoofdsom en rente. De tweede hypotheek zou op 8,5% zijn en te betalen op 768 dollar. 91 per maand, hoofdsom en rente.

Totale betalingen voor een combinatielening: $ 3, 232

100% met PMI
Maar de Romulan-familie koopt een huis van $ 500.000 met 100% financiering met PMI-verzekering. De eerste hypotheek zou ook op 6,25% zijn, maar betaald op 3, 079, en PMI-verzekering voegt nog eens 400 dollar toe aan die betaling.

Totale betalingen voor een eerste hypotheek met PMI: $ 3, 479.

De familie Romulan moet twee jaar wachten en een beoordeling krijgen om 20% eigen vermogen te tonen om de verzekering te ontdoen. Maar zeg dat de Romulanen doen, en de betaling daalt tot $ 3, 079 zonder PMI. De Romulans zouden niet minder dan de Klingons betalen tot maand 63 van de lening.

Eigendommen van de inkomstenbelastingvoorziening voor MMI / PMI

Hypotheekverzekeringspremies (MMI) worden betaald op FHA, Plattelandsvestingsleningen, en sommige conventionele leningen vereisen particuliere hypotheekverzekering (PMI), die beide aftrekbaar zijn onder bepaalde voorwaarden Bepalingen:

• De belastingvermindering en de gezondheidszorgwet voorziening voor PMI-belastingaftrek geldt voor financiering na 31 december 2006. Dit betekent dat huiseigenaren hypotheekverzekering kunnen aftrekken op leningen die in 2007 zijn opgenomen. Nog beter nieuws is dat onder de schuldverlichting van de hypotheekvergifnis van 2007 is de belastingaftrek voor PMI verlengd tot en met 2010.
• beschikbaar voor personen die gezamenlijke of eenmalige rendementen indienen met minder dan $ 100.000 van aangepast bruto inkomen (AGI) of $ 50, 000 AGI voor gehuwde personen die afzonderlijk indienen. De meeste mensen verdienen tenminste $ 50.000 om een ​​betere pauze te maken dan de standaardaftrek, zodat dit de kwalificaties vrijwel beperkt tot degenen die meer dan $ 50.000 verdienen, maar minder dan $ 100.000.
• Gezinnen verdienen boven $ 110, 000 AGI kan geen aftrek nemen. Maar voor degenen die tussen $ 100.000 en $ 110.000 000 AGI verdienen, trekt de aftrekfase met 10% per $ 1, 000 uit.
• De aftrek is beschikbaar bij de herfinanciering als het oorspronkelijke leningbedrag niet toeneemt. Stoot je leningkosten in de lening, en je zal waarschijnlijk het oorspronkelijke saldo overschrijden en niet kwalificeren.

Deskundigen voorspellen een andere vernieuwing van de voorziening op basis van het volgende:

• De belastingvermindering op hypotheekverzekering komt uiteindelijk voor de belastingbetalers uit.
• De voorziening is goed ontvangen door huiskopers.
• Het vermogen om hypotheekverzekering af te trekken helpt meer eerstehuis huiskopers huizen kopen.

_{Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, een Broker-Associate in Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.}