Gemeenschappelijke Gebiedsonderhoud (CAM) Vergoedingen bij Leasing

Wanneer u commerciële ruimte betaalt, betaalt u meer dan alleen de werkelijke vierkante beeldmateriaal die u zal bezetten. In veel commerciële leases, en met name retail- en industriële huurovereenkomsten, worden extra kosten vaak aangeduid als "Common Area Maintenance" (CAM) kosten. In niet-industriële ruimtes hoort u deze kosten, die u als 'Load Factor' noemen, waaronder CAM-kosten.

Er zijn twee basisberekeningen voor CAM-vergoedingen: Variabele CAM-vergoedingen, waarbij het bedrag dat een huurder nodig heeft om verhogingen bij te dragen op basis van een aantal factoren; en platte CAM kosten waar de vergoedingen een vast bedrag zijn.

CAM-vergoedingen kunnen maandelijks, per kwartaal, jaarlijks worden betaald of zelfs van tijd tot tijd in rekening worden gebracht, aangezien belangrijke reparaties aan het gebouw of het volledige bedrijfs- / industriepark nodig zijn.

CAM kosten kunnen escaleren tegen een ander tarief dan het maandelijkse huurpercentage omdat ze meestal variabel zijn. Zo is het ook belangrijk dat uw huurverschil tussen "variabele" en "vaste" CAM-kosten en een of ander soort cap omvat, of maximaal uw CAM-vergoedingen kunnen elk jaar worden verhoogd. Dit stijgingspercentage moet een aparte overweging zijn van hoeveel u de basisverhoging elk jaar toeneemt.

De meeste definities van CAM-kosten zijn misleidend en te verkleinen.

Er zijn veel online definities van CAM-kosten die CAM-kosten definiëren als een huurder die een deel van de directe kosten deelt om zeer specifieke gemeenschappelijke gebieden te behouden . Deze oversimplificeerde definities zijn niet helemaal accuraat en een verhuurder kan veel indirecte kosten bevatten als CAM-kosten die niet zo duidelijk zijn.

Deze praktijk is onder de beroepsbeoefenaars heftig gedebatteerd over de vraag of dit ethisch of zelfs wettelijk is. Kortom, u hoeft nooit een huurovereenkomst te ondertekenen zonder te begrijpen wat CAM-vergoedingen betrekking hebben op uw unieke commerciele huurovereenkomst.

Doel van CAM-kosten: wat zijn er CAM-kosten voor?

Beide CAM en Load Factor-vergoedingen hebben hetzelfde basisdoel: Om te vragen dat de huurders de directe kosten van de verhuurder moeten helpen voor "gemeenschappelijke ruimten". "Gemeenschappelijke ruimten kunnen zowel intern (gangen, liften, lobbyen, openbare badkamers, enz.) En externe kosten (parkeerplaatsen, aangelegde gebieden, enz.) Omvatten.

Zorg ervoor dat u in de huurprijs precies heeft aangegeven wat uw CAM-vergoedingen zullen dekken, hoe vaak ze betalen moeten worden en hoeveel ze elk jaar kunnen worden verhoogd. Als u nodig bent om te helpen met de kosten van grote renovaties zoals parkeerplaats repaving, of om het even welk type van structurele reparaties het schriftelijk krijgen. Heb de verhuurder de lijst wanneer deze reparaties we afgelopen hebben en wanneer ze in de toekomst gepland of verwacht worden.

Niet alle verhuurders vereisen huurders om te helpen met kosten zoals dakbedekking, onderhoud van de parkeerplaatsen en structurele reparaties en er is echt geen "standaard" die van toepassing is op huurovereenkomsten, dus vertrouw niet gewoon op het zien van "CAM-kosten" in uw huurovereenkomst - Zeker, CAM-kosten worden uitgelegd.

Een verhuurder kan een brede waaier van uitgaven bevatten die gewoonlijk worden vermeld als "CAM-vergoedingen" of "Administratiekosten" op basis van de kosten die de verhuurder betaalt ten behoeve van alle huurders. Als CAM-kosten niet duidelijk vermeld of verklaard worden in een huurovereenkomst, vraag dan zeker of u betaalt voor een van de volgende:

• Beveiligingssystemen of salarissen of andere kosten verbonden aan beveiligingspersoneel ter plaatse.
• Vergunning, belastingen, verzekering of eventuele juridische kosten.
• Reclame, tekenen of andere algemene overheadkosten die door de verhuurder zijn aangegaan om het gebouw te exploiteren of te promoten (bijv. Salarissen of voordelen voor werknemers ter plaatse of zelfs buiten de werf).
• Reparatie en renovatie van het eigendomsonderhoud van het pand, met inbegrip van landschapsaanpassingen of -ontwerpen, buitenverlichting, buitenverlichting of parkeerlichtverlichting, plaveisel- of renovatiewerkzaamheden, dakbedekkingen of reparaties en upgrades aan centrale loodgieterswerk, elektriciteit, riool en HVAC systemen.
• Utilities, huur of andere kosten om aparte leasingkantoren te behouden, zowel op of buiten de site.

Waarom is het belangrijk om te begrijpen Precies Welke CAM-kosten worden vermeld in uw commerciële huurprijs?

In 1989 huurde ik industriële ruimte om een ​​hengelsport- en hobbywinkel te openen. Het park bleek in goede staat te zijn en de verhuurder was een vriend van de familie en snikte de huur door een derde als een hoffelijkheid. Dit was de eerste industriële lease die ik had ondertekend en de waarde van CAM-kosten niet volledig op prijs stellen. Met andere woorden, ik heb een bindend juridisch document ondertekend zonder een idee van wat ik ondertekende.

Ik wist niet wat een Triple Net Lease was, alleen dat ik het zou moeten vermijden. Ik vroeg de verhuurder welk type huurcontract ik zou ondertekenen en nooit heb ik de term "Triple Net" gehoord. In plaats daarvan werd me verteld dat mijn huurprijs CAM en administratiekosten had. Wat ik toen niet realiseerde was dat de administratieve kosten inclusief belastingen, verzekeringen en een hele reeks andere zeer dure kosten bevatten.

Slechts één maand in de huurperiode begon de eigenaar van het park uitgebreide renovaties van het park, waaronder de voorste eenheden opnieuw opbouwen om meer te zien als winkelruimte. De borden werden veranderd, het gebouw werd opnieuw geschilderd, en er werden structurele veranderingen aan de voorkant van het industriepark aangebracht.

De rekening werd verdeeld onder alle huurders en hoewel ik een zeer kleine eenheid had, stond ik vast met een $ 5 000 bill - mijn deel van de park upgrades, hoewel mijn eenheid aan de kant was en op geen enkele manier rechtstreekse baat heeft gehad van een van de verbeteringen. Andere huurders werden getroffen met bijna 20.000 dollar in renovatiekosten. Had ik de huurovereenkomst zorgvuldig gelezen, had ik genoeg weten om te vragen of er in de nabije toekomst upgrades zouden worden gepland en om te zien dat wat ik dacht dat het een simpele huur was, was eigenlijk een Triple Net Lease in vermomming.

Samenvatting van CAM-kosten

• CAM is een acroniem voor "Common Area Maintenance."
• CAM-uitgaven worden proportioneel toegewezen aan huurders: hoe meer vierkante beelden een huurder huurt, hoe groter het percentage CAM-uitgaven het moet betalen
• CAM-kosten worden door de huurder (huurder) aan de eigenaar betaald (verhuurder) om de kosten van overhead- en exploitatiekosten te dekken en verhuurders kunnen proberen een brede waaier van hun kosten in te vullen als CAM-kosten.
• Gemeenschappelijke ruimtes omvatten over het algemeen toegankelijk, gebruikt, gehuurd of gedeeld door alle huurders, en omvatten bijna altijd gangen, liften en trappenhuizen, lobbyen en openbare toiletten.
• CAM-kosten kunnen ook in rekening worden gebracht voor externe ruimten, zoals trottoirs en parkeerplaatsen, en in sommige gevallen zelfs voor off-site faciliteiten.
• Administratieve kosten kunnen in rekening worden gebracht, gebaseerd op een percentage van het CAM-tarief, voor operationele en onderhoudskosten in verband met niet-gemeenschappelijke ruimten of salarissen - dingen die niet echt gemeenschappelijke uitgaven en uitgaven zijn die de meeste huurders zullen verzetten tegen te dragen aan.
• Niet alle verhuurders betalen CAM-vergoedingen, maar meestal doen ze, vooral in commerciële industriële ruimten en retail leases.
• Ongeacht wat een verhuurder belt kosten, als u betaalt voor onderhoud, belastingen en verzekeringen, is uw lease een Triple Net Lease - het minst gunstige van alle huurovereenkomsten voor huurders.