Commercieel onroerend goed: definitie, impact, REIT's

Definitie: Commercieel vastgoed is eigendom dat eigendom is met het doel inkomsten te genereren. Er is ongeveer $ 6 biljoen aan commercieel onroerend goed in de Verenigde Staten. Hier zijn de vijf grootste categorieën van commercieel onroerend goed.

• Detailhandel omvat overdekte winkelcentra, winkelcentra in openluchtstraten en winkels met grote dozen. Het bevat ook supermarkten en restaurants. De waarde ervan is ongeveer $ 2. 1 biljoen, of 36 procent van de totale waarde van commercieel onroerend goed. Het bestaat uit minimaal 9,5 miljard vierkante meter winkelruimte. Zie Wat is de detailhandel voor meer informatie?

• Hotels omvatten motels, luxe resorts en zakenhotels. Deze categorie omvat geen woningen die kamers verhuren via Airbnb. Er zijn ongeveer 4. 4 miljoen hotelkamers ter waarde van $ 1. 92 biljoen.
• Kantoorgebouwen bevatten alles van wolkenkrabbers in Manhattan tot het kantoor van uw advocaat. Er zijn ongeveer 4 miljard vierkante voet kantoorruimte, ter waarde van ongeveer $ 1. 7 biljoen, of 29 procent van het totaal.
• Appartementsgebouwen zijn commercieel onroerend goed. Dat komt omdat bedrijven ze alleen bezitten om winst te maken. Daarom zijn woningen die door hun eigenaren worden gehuurd, residentieel en niet commercieel. Sommige rapporten bevatten gegevens over appartementsgebouwen in statistieken voor residentieel vastgoed in plaats van commercieel onroerend goed. Er zijn ongeveer 33 miljoen vierkante meter appartementhuurruimte, ter waarde van ongeveer $ 1. 44 biljoen.
• Industrieel onroerend goed wordt gebruikt om een ​​product te fabriceren, distribueren of opslaan. Het wordt niet altijd als commercieel beschouwd, met name in bestemmingsplannen en in bestemmingsplannen. Er zijn 13 miljard vierkante voet aan industriële eigendommen ter waarde van ongeveer $ 240 miljard.

Andere categorieën commercieel vastgoed zijn veel kleiner. Hieronder vallen enkele non-profitorganisaties, zoals ziekenhuizen en scholen. Leegstaande grond is commercieel onroerend goed als het wordt verhuurd en niet wordt verkocht. (Bron: "Tekenen van herstel", The Wall Street Journal, 5 oktober 2010. "Statistieken over de vastgoedsector," The Real Estate Roundtable.

"Commercial Real Estate Indices," Standard & Poor's.) >

Hoe beïnvloedt commercieel onroerend goed de economie?

Als onderdeel van het BBP levert de bouw van commercieel vastgoed 3 procent van de Amerikaanse economische productie. In 2016 was er 516 miljard dollar aan commercieel onroerend goed, een daling ten opzichte van $ 507 miljard in 2015. De recordhoogte was $ 586. 3 miljard in 2008. Het dieptepunt was $ 376. 3 miljard in 2010. Dat vertegenwoordigde een daling van 4. 1 percenten tot 2. 6 percent van het BBP.

Waarom duurde het twee jaar langer voordat de bouw van commercieel onroerend goed de piek bereikte dan de woningzeepbel? Commercieel vastgoed bouwen duurt eenvoudigweg langer dan de bouw van woningen.Bouwers moeten er eerst voor zorgen dat er voldoende huizen en kopers zijn om nieuwe ontwikkelingen te ondersteunen. Dan kost het tijd om geld in te zamelen bij investeerders. Het duurt enkele jaren om winkelcentra, kantoren en scholen te bouwen. Het kost nog meer tijd om de nieuwe gebouwen te verhuren. Toen de woningmarkt in 2006 neerstortte, waren commerciële vastgoedprojecten al aan de gang.

U kunt meestal voorspellen wat er in commercieel vastgoed zal gebeuren door de ups en downs van de huizenmarkt te volgen. Als indicator voor het achterblijven van bedrijfsstatistieken volgen vastgoedtrends met een jaar of twee.

Ze zullen geen tekenen van een recessie vertonen. Ze raken meestal hun lage put na residentieel vastgoed.

Investeren in commercieel onroerend goed

A Real Estate Investment Trust is een naamloze vennootschap die commercieel vastgoed ontwikkelt en bezit. Het kopen van aandelen in een REIT is de gemakkelijkste manier voor de individuele belegger om te profiteren van commercieel onroerend goed. U kunt aandelen van REIT's kopen en verkopen, net zoals aandelen, obligaties of andere soorten beveiliging. Ze verdelen belastbare inkomsten aan beleggers, vergelijkbaar met stockdividenden. REIT's beperken uw risico door u toe te staan ​​onroerend goed te bezitten zonder een hypotheek te nemen. Omdat professionals de panden beheren, bespaart u zowel tijd als geld.

Anders dan andere openbare bedrijven, moeten REIT's ten minste 90 procent van hun belastbare winst aan aandeelhouders verdelen. Dit bespaart hen de bedrijfsbelastingskosten, die door de aandeelhouder aan het vermogenswinstbelastingtarief worden betaald.

REIT's bezitten 34 procent van het aandelenkapitaal in de commerciële vastgoedmarkt. Dat is de op één na grootste bron van eigendom. De grootste is private equity, die 43,7 procent bezit. (Bron: "Scaling New Heights," National Association of Realtors, 2015).

Voors en tegens van REIT's

Omdat waarden voor commercieel vastgoed een achterblijvende indicator zijn, stijgen de REIT-prijzen gewoonlijk niet en dalen ze niet met de aandelen. markt. Dat maakt ze een goede aanvulling op een gediversifieerde portefeuille. REIT's delen een voordeel met obligaties en aandelen die dividend produceren, omdat ze een gestage stroom van inkomsten bieden. Zoals alle effecten zijn ze gereguleerd en gemakkelijk te kopen en te verkopen. (Bron: "Wat is een REIT?" REIT. Com)

Houd er rekening mee dat de waarde van uw REIT meer is dan alleen het onderliggende onroerend goed. Het wordt ook beïnvloed door de vraag naar REIT's zelf als een investering. Ze concurreren met aandelen en obligaties voor beleggers. Dus zelfs als de waarde van het onroerend goed in eigendom van de REIT stijgt, kan de aandelenkoers dalen bij een beurscrash.

Wanneer REIT's kopen en verkopen

Zorg ervoor dat u, wanneer u in REIT's belegt, op de hoogte bent van de conjunctuur en de impact ervan op commercieel onroerend goed. Tijdens een periode van hoogconjunctuur zou commercieel onroerend goed een vastgoedbel kunnen doormaken nadat woningvastgoed begint te dalen. Tijdens een recessie raakt commercieel vastgoed het dieptepunt na residentieel vastgoed.

REITS Versus Real Estate ETF's

Exchange-traded funds in onroerend goed volgen de aandelenkoersen van REIT's.Beleggers voelen zich aangetrokken tot ETF's omdat ze zeer lage tarieven hebben. Maar omdat ze nog een stapje verwijderd zijn van de waarde van het onderliggende onroerend goed, zijn ze gevoeliger voor bull- en bearmarkten op beurzen. (Bron: Joanne Cleaver, 'De voor- en nadelen van beleggen in vastgoed ETF's', US News & World Report, 5 juni 2014.)

Commercieel onroerend goed tijdens de financiële crisis

Commercieel vastgoedlening is hersteld van de financiële crisis van 2008. Op 30 juni 2014 hadden de 6, 680 FDIC-verzekerde banken van de natie $ 1 in bezit. 63 biljoen aan zakelijke leningen. Dat was 2 procent hoger dan de piek van $ 1. 6 biljoen in maart 2007.

De eerste tekenen van afname van commercieel onroerend goed deden zich drie jaar voor nadat de prijzen van woningen in 2006 begonnen te dalen. Tegen december 2008 zouden commerciële ontwikkelaars tussen $ 160 miljard en $ 400 miljard aan wanbetalingen oplopen als ze waren niet in staat om banken te vinden om hen te herfinancieren. De meeste van deze leningen hadden slechts 20-30 procent eigen vermogen. Banken hebben nu 40-50 procent eigen vermogen nodig.

Anders dan woninghypotheken hebben leningen voor winkelcentra en kantoorgebouwen grote betalingen aan het einde van de looptijd. In plaats van de lening af te betalen, herfinancieren ontwikkelaars meestal. Als er geen financiering beschikbaar is, moeten de banken afschermen.

Verwachte verliezen zouden naar verwachting $ 30 miljard bedragen en kleinere gemeenschapsbanken plunderen. Ze waren niet zo zwaar getroffen door de subprime hypotheekroulement als de grote banken, maar hadden meer geïnvesteerd in lokale winkelcentra, appartementencomplexen en hotels. Velen vreesden dat de kernsmelting bij kleine banken 20 jaar geleden net zo slecht zou zijn geweest als de spaar- en leencrisis.

Een handelsvereniging van de Washington-organisatie voor ontwikkelaars, de rondetafel rond onroerend goed, schatte dat ongeveer 300 miljard dollar aan kortlopende leningen voor commercieel onroerend goed in 2008 zijn vervallen. Veel van die leningen hadden slecht kunnen zijn als ze niet werden geherfinancierd.

Tegen oktober 2009 meldde de Federal Reserve dat banken $ alleen hadden gereserveerd. 38 voor elke dollar aan verliezen, die 45 procent van de $ 3 zou kunnen bereiken. 4 biljoen uitstaande schulden. Winkelcentra, kantoorgebouwen en hotels gingen failliet vanwege de hoge leegstand. Zelfs president Obama werd door zijn economische team op de hoogte gebracht van de potentiële crisis.

De waarde van commercieel onroerend goed daalde tussen 2008 en 2009 met 40-50 procent. Eigenaren van onroerend goed scrambelden om contanten te vinden om de betalingen te verrichten, omdat veel huurders failliet gingen of lagere betalingen heronderhandelden. Eigenaars probeerden contant geld in te zamelen door aandelen van nieuwe aandelen te verkopen. Omdat ze de fondsen gebruikten om betalingen aan bestaande gebouwen te ondersteunen, konden ze de waarde voor de aandeelhouders niet vergroten. Ze verwaterden de waarde voor zowel bestaande als nieuwe aandeelhouders. Nieuwe aandeelhouders waren waarschijnlijk gewoon 'goed geld gooien na slecht'. (Bron: Interview met John Cona van TARP Capital.)

Tegen juni 2010 bleef de hypotheekcrisis voor commercieel vastgoed blijven verslechteren. Volgens Real Capital Analytics, 4.17 procent van de leningen is in het eerste kwartaal van 2010 niet betaald. Dat is $ 45. 5 miljard bankleningen. Het is hoger dan zowel het 3. 83 percententarief in het vierde trimester van 2009 en het 2. 25 percententarief een jaar geleden. Het is veel erger dan het standaardpercentage van 0. 58 procent in de eerste helft van 2006, maar niet zo slecht als het percentage van 4. 55 procent in 1992.

Tegen oktober 2010 leek het alsof de huren voor commercieel onroerend goed begonnen te stabiliseren . Gedurende drie maanden daalden de huurprijzen voor 4 miljard vierkante voet kantoorruimte gemiddeld met een cent. De leegstand van het nationale kantoor leek te stabiliseren op 17. 5 procent, lager dan het record in 1992 van 18. 7 procent, volgens vastgoedonderzoeksbureau REIS, Inc.

De financiële crisis heeft de REIT-waarden jarenlang gedrukt. Waarom? Een van de redenen is dat het moeilijk was om de afgeschermde panden die REIT's tijdens de crisis kochten te zien. Een tweede punt is dat eigenaren van commercieel onroerend goed ondersteboven in hun hypotheek zaten. Hun waarden voor commercieel vastgoed zijn sinds 2008 met 40-50 procent gedaald, waardoor de waarde van REIT's is afgenomen. (Bron: Mark Heschmeyer, "CRE Lending van Banks overtreft pre-recessieniveaus," CoStar News, 3 september 2014.)

Commerciële vastgoedleningen zorgden bijna voor een tweede recessie. In 2013 hielden banken $ 991. 2 miljard aan zakelijke leningen, een stijging van 3, 3 procent ten opzichte van 2012. De meeste waren voor appartementsgebouwen. Ongeveer een derde kwam tussen 2015 en 2017 op de markt. De meeste werden geschreven in 2005-07 toen de vastgoedwaarde hoog was. Deze leningen hadden mogelijk in gebreke zijn gebleven als de prijzen voor flatgebouwen waren gedaald. In plaats daarvan werden mensen die hun huis waren kwijtgeraakt huurders, waardoor de leningen niet meer in gebreke bleven en de economie van een nieuwe recessie.