Kan u een hypotheek overmaken?

Wanneer u een huis verkoopt of een van de eigenaren verhuist, is het zinvol om de hypotheek over te dragen aan de nieuwe eigenaar. In plaats van het aanvragen van een nieuwe lening, het betalen van sluitingskosten, en beginnen met hogere rentelasten, zou de eigenaar de huidige betalingen gewoon overnemen.

Het is mogelijk om een ​​hypotheek over te dragen, maar het is niet altijd makkelijk. We behandelen onderstaande details, maar een korte samenvatting van uw opties omvat:

1. Overdracht van een veronderstelde hypotheek door te vragen aan uw kredietgever om de wijziging te maken.
2. Herfinancieren de lening alleen in de naam van de nieuwe eigenaar.
3. Overschrijving wanneer de situatie geen clausule van de "te wijten aan verkoop" lanceert.

Veronderstelbare hypotheken

Als een lening "verondersteld" is, heb je geluk: dat betekent dat je kan de hypotheek overdragen aan iemand anders. Er is geen taal in de leningsovereenkomst die u voorkomt van een overboeking. Echter, zelfs veronderstelde hypotheken kunnen moeilijk zijn om over te dragen.

In de meeste gevallen moet de "nieuwe" lener in aanmerking komen voor de lening. De kredietgever zal kijken naar de kredietcijfers van de kredietnemer en de schulden naar de inkomensratio's om de lener te kunnen evalueren om de lening terug te betalen. Het proces is in principe hetzelfde als of de kredietnemer een nieuwe lening zou moeten aanvragen (maar de kredietnemer kan natuurlijk de bestaande lening meenemen). Leners goedgekeurd de oorspronkelijke leningaanvraag op basis van het krediet en inkomen van de oorspronkelijke aanvrager (s), en ze willen niemand van de haak laten, tenzij zij een vervangende lener hebben die is net zo waarschijnlijk terug te betalen.

Om een ​​overdracht van een veronderstelde lening af te ronden, vraag de wijziging met uw kredietgever. Je moet applicaties afronden, inkomsten en activa verifiëren en tijdens het proces een bescheiden vergoeding betalen.

Overdracht van eigendom: Het uitruilen van namen op een lening heeft alleen invloed op de lening. U kunt nog steeds wijzigen die eigenaar is van het eigendom door de titel over te dragen, een vorderingsakte te gebruiken of andere stappen te nemen die nodig zijn in uw situatie.

moeilijk te vinden?

Helaas zijn veronderstelde hypotheken niet algemeen beschikbaar. Je beste weddenschap kan zijn als je een FHA lening of een VA lening hebt. Andere conventionele hypotheken worden zelden aangenomen. In plaats daarvan gebruiken de kredietverstrekkers een te koopverkoop clausule, wat betekent dat de lening moet worden betaald wanneer u eigenaar bent van het huis.

Herfinanciering

Als een lening niet verondersteld is en u geen uitzondering kunt vinden op een verkoopclausule, kan het herfinancieren van de lening uw beste optie zijn. Net als een veronderstelling, zal de nieuwe kredietnemer voldoende inkomen en krediet nodig hebben om in aanmerking te komen voor de lening.

De "nieuwe" huiseigenaar zal simpelweg een nieuwe lening aanvragen en die lening gebruiken om de bestaande hypothecaire schuld af te betalen.U kunt wellicht met uw kredietverstrekkers coördineren om de aanspraken te verwijderen (tenzij de nieuwe lener en de nieuwe kredietgever ermee akkoord gaan), zodat u het huis als onderpand kan gebruiken, maar het is een goede, goede manier om de baan te doen. Sommige rechten worden routinematig overgebracht van de ene eigenaar naar de andere (bijvoorbeeld als verbeteringen met PACE-financiering zijn aangebracht).

Te wijten aan verkoop

Leners profiteren meestal niet van het laten u een hypotheek overmaken. Kopers zouden vooruit komen door een meer "volwassen" lening te krijgen, met de vroege rentebetalingen uit de weg (en ze zouden misschien een lagere rente kunnen krijgen).

Verkopers zouden hun huis makkelijker kunnen verkopen - mogelijk tegen een hogere prijs - vanwege dezelfde voordelen. Maar kredietverstrekkers staan ​​te verliezen, dus ze willen geen overdrachten goedkeuren.

Een verkoopclausule is een onderdeel van een leningovereenkomst waarin wordt gezegd dat de lening moet worden betaald wanneer het onroerend goed verkoopt (de lening is versneld).

Uitzonderingen op de regel: In sommige gevallen kunt u nog een lening overmaken - zelfs bij een verkoopclausule. Overdrachten tussen familieleden zijn vaak toegestaan, en uw kredietgever kan altijd meer royaal zijn dan wat uw leningsovereenkomst zegt (het is een optie die ze kunnen uitoefenen, en ze zijn niet verplicht om dit te doen - maar don ' krijg je hoop op). De enige manier om zeker te weten is om uw kredietverlener te vragen en uw overeenkomst te herzien met een lokale advocaat. Zelfs als kredietverstrekkers zeggen dat het niet mogelijk is, kan een advocaat u helpen om uit te vinden of uw bank nauwkeurige informatie verstrekt. The Garn-St. Germain Act voorkomt dat kredietgevers onder bepaalde omstandigheden hun versnellingsoptie uitoefenen. Verscheidene van de meest voorkomende situaties zijn onder meer: ​​

Wanneer een gezamenlijke huurder overlijdt en eigendomsoverdrachten overmaken aan een overleefende gezamenlijke huurder Overdracht van de lening aan een familielid na de overlijden van een lener

1. Een overdracht van eigendomsbezit aan de echtgenoot of kinderen van een lener
2. Overdrachten als gevolg van scheidingsovereenkomsten en scheidingsovereenkomsten
3. Overdrachten naar een intervivos trust (of een levend vertrouwen) waar de lener een begunstigde is
4. Zie de volledige lijst met uitzonderingen en recensie deze lijst met uw advocaat
5. Niet-officiële overdrachten

Als u uw verzoek niet kunt accepteren, kunt u zich verraden om een ​​"informele" regeling op te zetten. U kunt bijvoorbeeld uw huis verkopen, de bestaande lening op zijn plaats laten en de koper u vergoeden voor hypotheekbetalingen.

Dit is een slecht idee. Uw hypotheekovereenkomst laat dit waarschijnlijk niet toe, en u vindt u misschien zelfs in juridische problemen, afhankelijk van hoe het gaat. Bovendien bent u nog steeds verantwoordelijk voor de lening - ook al woont u niet langer in het huis.

Wat kan er mis gaan?

Enkele mogelijkheden zijn:

Als de koper ophoudt te betalen, is de lening in uw naam, dus het is nog steeds uw probleem (de late betalingen verschijnen op uw creditverslagen en de kredietverstrekkers komen er achter). Als het huis in afscherming wordt verkocht voor minder dan het waard is, zou u verantwoordelijk kunnen zijn voor eventuele tekortkomingen.

• Er zijn betere manieren om verkoperfinanciering aan een potentiële koper te bieden.
• Uw opties

Als u geen hypotheek kunt overmaken, heeft u nog steeds opties, afhankelijk van uw situatie. Wederom, overlijden, echtscheiding en familieoverdracht, geeft u het recht om overboekingen te doen, zelfs als uw kredietgever anders zegt.

Als u over

negatief komt, maken bepaalde overheidsprogramma's het makkelijker om de hypotheek te behandelen, zelfs als u onder water of werkloos bent. Als u scheidt , vraag uw advocaat hoe u

alle van uw schulden moet behandelen en hoe u zichzelf beschermt als uw ex-echtgenoot geen betalingen doet. Als een huiseigenaar overleden is , kan een lokale advocaat u helpen om te bepalen wat u de volgende moet doen.

Als u de activa overbrengt aan een trust , controleer u met uw advocaat om te zorgen dat u geen acceleratieclausule aanzet.

Herfinanciering kan uw laatste optie zijn als er geen andere benaderingen beschikbaar zijn.