Acht tips voor het winnen van REO-marktafschermingaanbiedingen

Veel slimme kopers van huizen willen de jackpot halen door een REO-afscherming te kopen, waarvan sommige vaak te laag geprijsd zijn. REO-faillissementen zijn huizen waarvan de bank heeft afgeschermd en die nu zijn inventaris bevat. Sommige zijn geweldige deals; sommige zijn niet, zoals met alles in onroerend goed.

Wanneer banken REO-foreclosures prijzen onder vergelijkbare verkopen, zijn meerdere aanbiedingen vaak het antwoord. Dit betekent dat je tegen de stijve concurrentie in kan gaan voor dat huis in eigendom van de bank.

Of niet. Zoek naar huizen met langere dagen op de markt als u wilt onderhandelen over lagere prijzen.

Het is niet ongebruikelijk dat sommige REO-foreclosures in Sacramento 15 of 20 aanbiedingen ontvangen. Soms gooit de bank alle aanbiedingen op twee na en vraagt ​​vervolgens de geselecteerde kopers om opnieuw de aanbieding 'Hoogste en Beste' in te dienen. Soms accepteert de bank eenvoudigweg de beste aanbieding bij aanvang.

Als u zich afvraagt ​​hoe u uw REO-aanbieding boven alles kunt laten schijnen en de winnende aanbieding kunt zijn, volgen hier enkele tips om u te helpen de juiste prijs en voorwaarden te selecteren:

1) Ontvang de eigendomsgeschiedenis van die REO-afscherming

Vraag de agent van uw koper om de aankoopprijs van de bank te achterhalen op de akte van de trustee of de akte van sheriff. Over het algemeen wordt dit genoteerd op het document zelf, dat u kunt krijgen van de belastingrollen of een titelbedrijf. Vergelijk die prijs met de prijs die de bank vraagt.

Kijk eens naar het aantal leningen dat ooit aan de woning was verstrekt.

Ergens tussen de oorspronkelijke hypotheekschuld (en) en de executieverkoopprijs is het bedrag dat de bank accepteert, als de woning te laag geprijsd is.

2) Bepaal vergelijkbare omzet voor de REO-afscherming

In veel gevallen heeft de catalogusprijs weinig invloed op de waarde van de woning. De marktwaarde draagt ​​het meeste gewicht.

Als u concurrerende aanbiedingen mist, bieden andere kopers meer dan alleen catalogusprijzen.

• Kijk naar de laatste drie maanden van vergelijkbare verkopen, een mini-CMA, voor die buurt om te bepalen hoeveel deze REO-afscherming waard is. Probeer alleen die huizen te gebruiken die het best overeenkomen met de REO met betrekking tot vierkante meters, aantal slaapkamers, baden, voorzieningen en staat.
• Kijk naar de openstaande verkopen. Vraag uw agent om de agenten van de aanbieding die in afwachting zijn van de verkoop, te bellen om te proberen de geaccepteerde aanbiedingsprijs te achterhalen. Sommigen zullen die informatie delen en andere niet.
• Kijk naar de actieve aanbiedingen. Dit zijn waarschijnlijk de vermeldingen die andere kopers zullen gebruiken om een ​​prijs te formuleren, omdat dit de enige huizen zijn die kopers daadwerkelijk bezoeken.

3) Analyseer REO Solds van Listing Agent

De meeste REO-agents werken voor één of twee banken. Sommige listing-agents zijn exclusieve listing-agents voor REO's en ze vermelden geen ander type property.Omdat REO-agenten in volume handelen, passen ze meestal dezelfde prijsprincipes toe op al hun REO-vermeldingen.

• Vraag de agent van uw koper om de listingagent op te zoeken in MLS.
• Voer een zoekopdracht uit met de naam van die vermeldingsagent om de laatste drie tot zes maanden van de vermeldingen van die agent te vinden.
• Trek de geschiedenis van die vermeldingen uit om de prijs van de prijs van de catalogus tot de verkoopprijs te bepalen. Als de meeste van deze vermeldingen worden verkocht voor bijvoorbeeld 5% ten opzichte van de catalogusprijs, moet u mogelijk 6% bieden boven de catalogusprijs en omgekeerd.

4) Vraag over het aantal aanbiedingen dat is ontvangen voor die REO-afscherming

Als er geen aanbiedingen op de REO-startpagina zijn, kunt u waarschijnlijk een lagere catalogusprijs aanbieden en uw aanbieding laten accepteren. Als er echter meer dan twee aanbiedingen zijn, moet u waarschijnlijk boven de vraagprijs bieden.

Als er 20 aanbiedingen zijn, houd er dan rekening mee dat sommige van deze aanbiedingen mogelijk allemaal contant zijn. Banken houden van alle contante aanbiedingen. Als u financiering ontvangt, moet u mogelijk de prijs van uw aanbod verhogen om in aanmerking te nemen.

5) Bezwaarbriefing insturen

Het spreekt voor zich dat u geen voorletter wilt. U wilt een goedkeurende brief. Neem vooraf toestemming van uw keuze van geldschieter.

Bovendien moet u vooraf toestemming krijgen van de geldschieter die eigenaar is van het onroerend goed. Verwacht niet om deze geldschieter te gebruiken voor uw lening, maar verzend de prepproval brief van deze geldschieter, samen met de brief van uw eigen geldschieter.

Banken vertrouwen andere voorafbetalingen van kredietverstrekkers niet, maar vertrouwen op hun eigen afdelingen.

6) Vraag de REO-bank niet om te betalen voor reparaties / inspecties

Soms zullen banken betalen voor reparaties, maar zullen ze dit meestal niet in de aanbiedingsfase doen. Als er tijdens een huisinspectie problemen zijn geconstateerd, moet u opnieuw onderhandelen nadat uw aanbod is geaccepteerd. Ik heb in het verleden kortingen kunnen afhandelen voor grote ticketitems, zoals een niet-werkende HVAC. Maar dingen die je met je eigen ogen en kleinere items kunt zien, zijn voor jou om mee om te gaan vanwege de AS IS-clausule die inherent is aan de meeste REO-executieverkopen.

7) Verkort de inspectieperiode

Als andere kopers 17 dagen vragen, bijvoorbeeld om inspecties uit te voeren en u vraagt ​​om 10, dan wordt u als de meer serieuze koper beschouwd. Een inspectie is sowieso alleen voor de stichting van de koper. Het is onwaarschijnlijk dat de bank reageert op eventuele reparatieaanvragen.

Besteed speciale aandacht aan vermoedelijke schimmel die kan voorkomen in verlaten huizen nadat ze lange tijd leeg hebben gestaan.

8) Aanbieding om kosten te splitsen met de REO-bank

Sommige banken betalen bijvoorbeeld geen overdrachtsprijzen. Als de koper aanbiedt om die kosten te verdelen, zal de bank zich meer bereid voelen om de aanbieding te accepteren. Hetzelfde voor escrow-kosten.

Veel banken onderhandelen kortingskosten voor een titelverzekering. Als de bank het beleid van de eigenaar betaalt, kan het ALTA-beleid wat meer kosten. Maar het is nog steeds een goed idee om de bank titel te laten kiezen als u wilt dat uw aanbod wordt geaccepteerd.

Overweeg de inschattingsconsequenties

Als u een prijslijst aanbiedt, houd er dan rekening mee dat de beoordeling die prijs moet onderbouwen.Als je merkt dat je te maken hebt met een lage beoordeling, heb je opties, dus wanhoop niet. Vergeet niet dat de bank dit probleem waarschijnlijk zal tegenkomen bij de volgende koper die financiering krijgt.

Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een makelaar-medewerker bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.