Voordat u een commercieel vastgoedverhuur ondertekent

Klaar om een ​​commercieel vastgoedcontract te ondertekenen voor een kantoorgebouw, winkelruimte of ander zakelijk gebruik? Neem een ​​paar minuten en lees deze lijst door. Nadat de inkt droog is op de lease, is het te laat om wijzigingen aan te brengen.

Susan Dawson, een partner bij Waltz, Palmer en Dawson, LLC, bespreekt vragen die je je moet afvragen voordat je een commercieel lease ondertekent.

1. Heb ik de gehele huurovereenkomst gelezen en begrepen?

Ja, je moet het lezen.

Ik weet dat het een erg lang document is, maar je moet weten wat het erin zit.

Controleer de voorwaarden. Stel niet dat ze het goed hebben. Zorg ervoor dat u de startdatum, einddatum, huur, huurverhoging en eventuele andere speciale voorwaarden waarover u heeft onderhandeld, controleren. Zorg er ook voor dat u weet wat u verplicht bent te doen.

Wat is de verhuurder verplicht te doen? Kun je het beëindigen? Zorg ervoor dat je weet wat je krijgt.

2. Heb ik de beste deal onderhandeld?

Juist omdat ze u een huurovereenkomst hebben gegeven, betekent dit niet dat uw onderhandelingen voorbij zijn. Veel van de termen in de huurovereenkomst zijn nog onderhandeld. Wanneer u het leest, maak een lijst van alle voorzieningen die u niet leuk vindt en stuur het naar uw verhuurder. U kunt verrast worden door hoeveel zij bereid zijn om te veranderen.

3. Heb ik mijn bedrijfsstructuur op zijn plaats?

Als u door die bedrijfsschaal beschermd wilt worden, zorg er dan voor dat het op zijn plaats is.

Zorg ervoor dat u uw ingediende statuten voor een bedrijf of organisatieorganisaties (sommige staten deze certificaten heeft genoemd) voor een LLC terug van de minister van Buitenlandse Zaken voordat u zich ondertekent.

4. Begrijp ik de huurterminologie?

Bijvoorbeeld, de meeste huurovereenkomsten gebruiken de term "CAM", die staat voor "Common Area Maintenance".

U moet een percentage van de CAM waaraan u verantwoordelijk bent, toegewezen worden op basis van het percentage van het gebouw dat u huurt.

Zorg ervoor dat het percentage is gebaseerd op de grootte van het gebouw en varieert niet op basis van het gehuurde gebouw.

5. Heb ik overwogen om een ​​CAM Stop-lease te vragen?

De meeste huurovereenkomsten deze dagen zijn "triple net" (wat betekent dat u huur betaalt, plus uw evenredige deel van de cam en onroerendgoedbelasting voor het onroerend goed).

U kunt de verhuurder vragen voor een CAM Stop-lease, wat betekent dat u alleen betaalt voor de verhoging van de CAM-kosten en de eigendomsbelasting boven uw eerste huurjaar (vaak het basisjaar genoemd).

Terwijl de verhuurder uw basisverhuurpercentage kan verhogen, duurt het veel van de "mystery fee" uit de huurprijs. Alternatief, vraag om een ​​pet op de CAM, zodat het niet kan stijgen met meer dan een bepaald onderhandeld percentage.

6. Heb ik de CAM-definitie gelezen?

Dit is waarschijnlijk een van de meest verwarrende delen van de huurovereenkomst en u zal verrast worden door hoeveel u betaalt. Controleer of u niet betaalt voor zaken die betrekking hebben op de marketingpogingen van de verhuurder of juridische kosten in verband met het onderhandelen over andere leases.

Andere zaken die u wilt staken, zijn administratiekosten van meer dan 3%, betalen voor de uitkering van de verhuurder, de uitbouwkosten voor andere lease-eenheden.

Lees meer over het onderhandelen van CAM-voorwaarden.

7. Wat is mijn verantwoordelijkheid voor investeringen?

"Kapitaaluitgaven" wanneer gebruikt in een commercieel lease, verwijzen meestal naar belangrijke structurele uitgaven, i. e. dak, stichting, HVAC (verwarming, ventilatie, airconditioning) en andere grote reparaties / vervangingen.

Wat is 'standaard' verschilt van stad tot stad en onroerend goed, maar ik adviseer klanten meestal tegen het ondertekenen van een huurovereenkomst die de last van deze reparatie- of vervangingskosten aan de huurder overbrengt. Als uw verhuurder erop vraagt ​​dat u voor deze kosten betaalt, zijn er compromissen.

Als de huurovereenkomst bijvoorbeeld zegt dat u verantwoordelijk bent voor reparatie en vervanging van de HVAC, stelt u de verhuurder voor dat hij vervanging heeft en dat uw reparatieverplichting beperkt is tot een onderhoudscontract, misschien twee keer per jaar, en dat u verantwoordelijk zijn voor alle algemene reparaties tot een bepaald jaarlijks maximumbedrag.

8. Is de huurovereenkomst toegewezen?

Controleer of de verhuurder het recht heeft de huurovereenkomst te beëindigen indien u een opdracht vraagt; dat wil zeggen dat iemand anders de huurovereenkomst aanneemt als u het bedrijf verkoopt. Voor veel bedrijven is uw locatie een groot deel van zijn waarde.

Als de verhuurder het recht heeft de huurovereenkomst te beëindigen zodra u een opdracht vraagt, kan dit uw verkoop doden. Vraag de verhuurder om deze bepaling te verwijderen of te laten wijzigen, zodat het niet van toepassing is bij verkoop van uw bedrijf. Begrijp dat de verhuurder nog steeds het recht heeft om de opdracht te weigeren als de nieuwe huurder niet financieel aanvaardbaar is.

9. Zou ik een persoonlijke garantie nodig hebben?

Als u met een huurcontract zonder persoonlijke waarborg kunt ondertekenen, bent u zeer gelukkig. De meeste verhuurders deze dagen zullen niet ondertekenen, tenzij u de huurovereenkomst persoonlijk garandeert. Maar garanties zijn onderhandelbaar.

Overweeg het garanderen van slechts een deel van de huurtermijn, zeg de helft. Of onderhandelen voor een garantie die slechts 6 tot 12 maanden duurt nadat u het einde van de huurperiode heeft beëindigd.

10. Ben ik realistisch?

Als uw huurovereenkomst 3% van een groter onroerend goed vormt, zal de verhuurder veel minder waarschijnlijk met u onderhandelen dan als uw huurruimte 25% of meer bedraagt. Om echt te begrijpen welke zaken belangrijk zijn om te onderhandelen, overwegen om een ​​advocaat te huren om het document te bekijken en u te helpen bij de onderhandelingen.

Uw huurovereenkomst kan ongelooflijk onezijdig en lastig lijken, maar er zijn een aantal goede redenen voor veel van die bepalingen en een advocaat kan u helpen bepalen wanneer u moet snijden en rennen en wanneer het risico het waard is.

Voor meer informatie

Een bedrijfslocatie vinden en leasen