Kopen die huizen opnieuw verhuren om gemiddelde dagen op markt

Een van de eerste dingen die een koper over een aanbieding vraagt, zijn zijn dagen op de markt. Dagen op de markt is het aantal dagen dat een vermelding actief is in een service voor meerdere vermeldingen voordat deze wordt opgenomen in de status 'In behandeling'. In behandeling zijnde status is wanneer een aanbieding door de verkoper is geaccepteerd, maar de transactie nog niet is afgesloten. Veel agenten verwijzen naar ' gemiddelde dagen op markt ', die is afgeleid door alle dagen op de markt van elke vermelding toe te voegen en te delen door het aantal vermeldingen.

In een kopersmarkt zijn de DOM over het algemeen hoger omdat het langer duurt voordat de verkoop plaatsvindt. Op de markt van een verkoper zijn de DOM minder.

Dagen over marktaangelegenheden. Om de gemiddelde dagen op de markt te bepalen, nemen agenten de laatste 30 dagen tot zes maanden van verkochte aanbiedingen, voegen ze de dagen op de markt samen (voordat elke aanbieding in behandeling was) en delen dat totaal door het aantal aanbiedingen.

Bijvoorbeeld als zes vermeldingen in december in behandeling zijn genomen - wat betekent dat de verkoper een aanbod van een koper heeft geaccepteerd maar het is nog niet gesloten - en drie van die aanbiedingen waren vijf dagen op de markt, één aanbieding was 21 dagen op de markt en twee waren 30 dagen genoteerd voordat een aanbieding werd aanvaard, eerst alle dagen op de markt bij elkaar optellen. De gemiddelde dagen op de markt voor december, in dit voorbeeld, worden afgeleid door het optellen van 5 + 5 + 5 + 21 + 30 + 30, wat overeenkomt met 96 dagen. Het delen van 96 van de zes vermeldingen is dan gelijk aan 16 gemiddelde dagen op de markt.

Do Average Days on Market Matter?

Wat is belangrijker? De 16 gemiddelde dagen op de markt of het aantal dagen op de markt van elke aanbieding? Als je een koper bent, is het natuurlijk het huis dat je wilt kopen. Als u een verkoper bent van wie de woning al 17 dagen op de markt is, bent u in de onderste 50% van de huizen die in de afgelopen maand zijn verkocht, terechtgekomen.

Hoe kopers naar dagen op de markt kijken

Er zijn geen ifs, en of nadelen over. Wanneer kopers uitgebreide dagen op de markt zien, denken ze dat de verkoper wanhopig wil verkopen omdat het huis nog steeds op de markt is. Kopers geloven ook dat er misschien iets mis is met het huis waardoor andere kopers het hebben opgegeven. Beide aannames kunnen echter verkeerd zijn.

Huizen kunnen om de volgende redenen op de markt blijven hangen:

• De meest voorkomende reden is te hoge prijzen.
  De agent heeft de vermelding mogelijk 'gekocht' door de verkoper te misleiden door aan te nemen dat het huis meer waard was dan de markt aankan. Het is niet ongebruikelijk dat een agent opzettelijk een te dure aanbieding doet.
• Weinig verkopermotivatie.
  Soms willen verkopers de 'markt testen' door te hoog geprijsd te zijn, gewoon om te kijken of ze een idioot kunnen vinden om die prijs te betalen.Het staat bekend als de ergste fout van een verkoper.
• koppigheid.
  Verkopers kunnen vastlopen op de prijs en bereid zijn om op de markt te wachten totdat de markt de vraagprijs heeft bereikt.
• Vastgoedmarkt omlaag.
  Op de kopersmarkten kan het langer duren om een ​​huis te verkopen dan op de markten van de verkoper. Een huis dat in vijf dagen op de markt van een verkoper zou verkopen, zou in 90 dagen op een down-vastgoedmarkt kunnen verkopen.
• Niet beschikbaar om te tonen.
  Als de woning bewoond is door huurders, kan het lastig zijn om een ​​afspraak te krijgen van de huurder. In de meeste gevallen worden huizen met een lockbox vaker getoond dan die zonder.
• Niet geschikt om te tonen.
  Soms zetten verkopers een woning op de markt voordat ze klaar zijn om kopers het te laten zien. Mogelijk zijn ze tijdens de eerste 30 tot 60 dagen van een aanbieding bezig met reparaties aan de wederverkoop of aan het schilderen.
• Verlaagde weergavetijden.
  Sommige verkopers denken dat een koper zich houdt aan strikte tijden zoals maandag 09.00 uur of vrijdagmiddag 5-18 uur. Kopers reizen huizen volgens hun eigen schema's. Als uw woning niet beschikbaar is op het moment dat de koper het wil zien, zullen ze het waarschijnlijk nooit zien
• Verlaagde provisie.
• Hoewel inkoopagenten alle vermeldingen moeten weergeven, weigeren veel agenten huizen te tonen die niet dezelfde commissie betalen als concurrerende huizen. Vaak worden deze huizen vermeld door discountmakelaars.
• Weinig internet- of MLS-blootstelling.
  Als de woning één foto heeft in MLS, geven kopers waarschijnlijk de vermelding door en kiezen ze huizen om te zien die meerdere foto's hebben.

Agentpraktijk om opnieuw dagen op markt opnieuw te stellen

Een veel voorkomende praktijk bij veel makelaars is om een ​​aanbieding na een bepaald aantal dagen uit MLS te verwijderen en opnieuw te publiceren als een nieuwe aanbieding. Agenten worden opnieuw aangeboden om nul dagen op de markt te tonen, omdat ze weten dat kopers aangetrokken worden door nieuwe aanbiedingen.

Veel kopers houden niet van deze praktijk omdat ze vinden dat het misleidend is en niet een juist beeld van het aantal dagen op de markt. Nadat een huis 60 tot 90 dagen op de markt is, is het niet ongebruikelijk dat het binnen vijf dagen na het terugkomen op de markt als een nieuwe aanbieding wordt verkocht.

Soms vervallen aanbiedingen. Veel agenten nemen een aanbieding voor 90 dagen en wanneer de aanbieding vervalt, snapt een nieuwe agent de lijst en plukt de vruchten van het harde werk van de eerste agent. Als u tevreden bent met uw huidige agent, kunt u overwegen om opnieuw te adverteren bij uw bestaande agent.

De cumulatieve dagen op de markt bepalen

Sommige MLS-systemen weigeren agenten een vermelding te laten intrekken en deze als een nieuwe aanbieding in te voeren zonder eerst de aanbieding te annuleren of te vervallen. In beide gevallen is het relatief eenvoudig voor een agent om het aantal dagen op de markt te bepalen; het is niet zo gemakkelijk voor een koper.

• Controleer de listinggeschiedenis.
  Eén manier is om het adres van de eigenschap in te voeren in MLS om dubbele, verlopen of ingetrokken vermeldingen te vinden. In de Sacramento MLS staat dit bekend als het trekken van de 'geschiedenis' van het pand.
• Zoek naar Cumulatieve DOM.
  Sommige MLS hebben de manier gewijzigd waarop vermeldingen worden gerapporteerd en bevatten cumulatieve dagen op de markt in de vermelding zelf.
• Vraag uw agent.
  Als u met een buurtspecialist werkt, heeft uw agent een redelijk goed idee als de woning eerder is vermeld, voor hoe lang en door wie.
• Vraag de Listing Agent.
  Omdat makelaars een onroerend goed niet verkeerd kunnen voorstellen, zou u de vraagsteller een directe vraag kunnen stellen. Vraag niet hoe lang het huis op de markt is geweest, want er is mogelijk een prijsverlaging geweest, dus de agent zal zich gerechtvaardigd voelen om u de dagen op de markt te vertellen tegen de nieuwe prijs. Vraag of het is verlopen / ingetrokken / geannuleerd en vervolgens opnieuw is aangeboden. Wees specifiek.
• Online zoeken.
  Voer het adres van de woning op verschillende manieren in naar een zoekmachine zoals Google of Yahoo. Alle vorige online vermeldingen zouden moeten verschijnen.
• Vraag buren.
  Buren weten alles wat er in hun omgeving gebeurt en vertellen je graag hoe lang een woning op de markt is geweest.

Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een makelaar-medewerker bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.