De slechte strategie om een ​​woning boven de marktwaarde te taxeren

De manier waarop veel makelaars werken bij het adviseren van een verkoper over de prijs van een huis, is om een ​​verkoper een reeks prijzen voor te stellen, vaak een lage verkoopprijs en een hoge verkoopprijs. Het verschil tussen de twee prijzen zal relatief klein zijn. Het is de thuisverkoper die de vermelde verkoopprijs selecteert, en het is de makelaar in onroerend goed die de informatie verstrekt om de verkoper te informeren. Hoewel, u kunt zien waarom veel verkopers vaak aangetrokken worden door de hoge verkoopprijs.

Dat is gewoon de menselijke natuur.

Als u iemand vraagt, wilt u meer geld of wilt u minder geld? Wat denkt u dat iemand zal zeggen? Waarom zou iemand geld opgeven waarvan men denkt dat hij het recht heeft om te ontvangen? De verkoopprijzen schommelen echter in onroerend goed. Er is een bereik en geen gedefinieerde exacte verkoopprijs, omdat een schatting van de marktwaarde kan verschillen van individu tot individu.

Neem bijvoorbeeld een taxateur. Neem 5 taxateurs en vraag ze elk een huis te beoordelen. De kansen zijn dat elke beoordeling anders zal zijn. Een beoordeling betekent niet dat de waarde van het huis vooraf is bepaald, maar tussen alle 5 van de beoordelingen zal er een waardebereik zijn dat redelijk dicht bij elkaar ligt. Waarschijnlijk zullen er geen wilde schommelingen in waarde zijn.

Toch komen verkopers soms in de verleiding de prijs van een huis op te krikken naar een getal dat astronomisch lijkt voor een agent in de buurt. Verkopers weten misschien niet hoe een makelaar in onroerend goed waarde bepaalt, en misschien geven ze geen grap over de vergelijkbare verkopen.

Hoe verkopers afleiden tegen een waarde, is gevarieerd. Ze herinneren zich misschien een huis dat een paar maanden geleden te koop was, wat vandaag een vervallen lijst zou kunnen zijn, en besluiten dat hun huiswaarde X meer is. Zonder logische reden. Dat X-bedrag is waarschijnlijk gebaseerd op een mooi rond getal dat mogelijk niet van invloed is op de marktwaarde. (De Hemel helpt hen als ze op waarden voor een website met openbaar onroerend goed vertrouwen.)

Waarom zal een thuiskoper gewoon een bod doen?

Het gevoel bij dit soort verkopers is dat een koper altijd een bod kan doen. Wanneer een koper geen aanbieding doet, willen verkopers niet geloven dat het de prijs is die het probleem veroorzaakt. Ze kunnen naar allerlei externe invloeden kijken als de bron van het probleem. Sommige verkopers denken dat de reden waarom een ​​koper geen aanbieding heeft gedaan is omdat:

• de listingagent niet hard genoeg werkt om een ​​koper te vinden.
• Kopers begrijpen de inherente eigenschappen niet die het huis zo ongelooflijk waardevol maken.
• Het vermeldingsbedrijf besteedt advertentiedollars in de verkeerde gebieden.

Over het algemeen zijn dit echter niet de redenen waarom de koper geen aanbod heeft gedaan. Ten eerste zal een koper, om een ​​aankoopaanbieding te doen, het huis in persoon verwachten.Kopers hebben de neiging om huizen te bezichtigen die in lijn zijn met andere huizen op de markt. Als een koper bijvoorbeeld op zoek is naar een woning binnen een bepaalde buurt of ZIP, kan de agent van de koper de kopervermeldingen binnen een bepaald prijsbereik verzenden. Een te dure woning verschijnt misschien niet eens in de koperslijst van te koop staande woningen.

Als een te dure aanbieding wordt weergegeven in de groep te koop aangeboden huizen van een koper, komt dit omdat de koper op zoek is naar een woning in die bepaalde prijsklasse.

Omdat het huis te duur is, zal het echter onmiddellijk onderaan de lijst met te bezoeken huizen van de koper vallen, als het niet helemaal wordt afgewezen. De koper wil rondreizen door de meer wenselijke huizen die aan specifieke eisen voldoen. Een te duur huis zal door zijn aard niet in die specifieke vereisten vallen omdat het de upgrades, ruimte of locatie van de te koop staande woningen mist die dienovereenkomstig zijn geprijsd.

De belangrijkste reden waarom een ​​koper niet zomaar "een aanbieding doet" op een te dure aanbieding, is omdat dat specifieke huis niet op de radar van de koper verschijnt. Als de koper nooit ontdekt dat het huis beschikbaar is voor verkoop, zal de koper nooit in dat huis stappen. Geen persoonlijke rondleiding, geen verkoop.

Verder gaan de meeste kopers niet op zoek naar een huis in de hoop dat ze een lowball-aanbieding kunnen doen en dat huis kunnen winnen.

Kopers willen een verkoper niet beledigen en vermijden een ongemakkelijke confrontatie. Verkopers kunnen geloven dat een koper vrij is om elke prijs aan te bieden die de koper wil aanbieden, maar kopers denken daar niet zo over. Kopers willen niet beledigen.

Bovendien kunnen de agenten van hun kopers geloven dat een dure aanbieding zo hoog geprijsd is omdat de verkoper koppig is en weigert te luisteren naar de reden. De agenten van de koper willen ook niet met een onredelijke verkoper werken. Ze negeren liever die vermelding en tonen huizen waarvoor verkopers redelijk zijn en graag willen verkopen.

Hoe veel te duur is teveel?

Waar trekt men de grens bij te hoge prijzen? Welke prijs is te hoog? Afhankelijk van het bereik van waarden voor een wijk, maar een catalogusprijsbonus die hoger is dan 10% van de marktwaarde is te hoog voor huizen met een prijs lager dan een miljoen. Vooral een verkoopprijs van 25% of meer, dat is maar een verkoper die graag in de tuin naar een te koop bord kijkt. Volgens de deskundigen zouden de verkoopprijzen voor thuis een flexibiliteitsbereik van -3% tot + 3% van de verkoopprijs moeten hebben.

Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, een Broker-Associate in Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.