Geproduceerde en Mobiele Huisleningen: Lenings Tips

Financiering is uitdagend voor elke huiseigenaar, en dat geldt vooral voor stacaravans en een aantal geproduceerde woningen. Die leningen zijn niet zo overvloedig als standaard huisleningen, maar ze zijn verkrijgbaar vanuit verschillende bronnen - en door de overheid gesteunde leningsprogramma's kan het makkelijker worden om te kwalificeren en de kosten laag te houden.

Het kopen van een huis kan de grootste investering zijn die u in uw leven maakt, en de huisprijzen liggen op meerdere honderdenduizend dollar op vele markten.

Maar geproduceerde woningen zijn meestal betere dan huizen op het terrein, zodat ze huisvesting toegankelijk maken. Vooral voor consumenten met lagere inkomens en degenen die in plattelandsgebieden wonen (waar aannemers en materialen niet gemakkelijk beschikbaar zijn), kunnen geproduceerde woningen de enige optie zijn.

Mobiel, Vervaardigd en Modulair

Bij het bespreken van huisleningen kunnen de termen die u gebruikt bij kredietverstrekkers belangrijk zijn. Wat je een "stacaravan" noemt, is waarschijnlijk een "geproduceerd huis" (alhoewel het thuis is - of eens was - mobiel). Voor informeel gebruik, werken beide termijnen, maar de meeste kredietverstrekkers vermijden leningen op onroerend goed die als mobilhome worden gecategoriseerd.

Stacaravans zijn fabrieksgebouwde woningen gemaakt voor 15 juni 1976. Ze kunnen zeer mooie woningen zijn, maar ze werden gebouwd voordat regulatoren bepaalde veiligheidsnormen nodig hadden en de meeste (maar niet alle) kredietverstrekkers zijn onwillig om te lenen op die eigenschappen.
Geproduceerde woningen zijn fabrieksgebouwde woningen gebouwd na 15 juni 1976. Deze woningen zijn onderworpen aan de National Manufactured Housing Construction and Safety Standards Act van 1974 en moeten voldoen aan veiligheidsnormen die door het Amerikaanse ministerie van VROM en stedelijke ontwikkeling (HUD). Deze regels worden vaak aangeduid als de HUD Code. Geproduceerde woningen zijn gebouwd op een permanent metalen chassis en kunnen na de installatie worden verplaatst (maar het verplaatsen van het huis na de installatie kan de financiering interfereren).

Modulaire huizen zijn fabrieksgebouwde huizen die op de site zijn gemonteerd en moeten voldoen aan alle zelfde plaatselijke bouwcodes als huisgebouwde huizen (in tegenstelling tot de HUD-code) . Ze zijn typisch permanent geïnstalleerd op een betonnen basis. Modulaire huizen hebben, net als op de woning gebouwd huizen, de voorkeur aan waarde en waarderen meer dan geproduceerde of stacaravans, dus het is makkelijker om leningen te krijgen voor modulaire woningen.

Waar te lenen

Er zijn verschillende manieren om financiering te krijgen voor geproduceerde en stacaravans. Zoals bij een lening, betaalt het om tussen verschillende kredietverstrekkers te winkelen. Vergelijk de rentevoet, eigenschappen, sluitkosten en andere kosten van elke lening zorgvuldig. Vooral bij stacaravansleningen is het type lening (of de geldschieter waarmee u werkt) belangrijk.

Detailhandelaars: Bouwers die gefabriceerde woningen verkopen, regelen financieel om het makkelijker te maken voor klanten om huizen te kopen.In sommige gevallen kunnen de relaties van uw bouwer uw enige optie zijn voor financiering bij het kopen van een nieuw huis. Het is echter verstandig om uw bouwer te vragen voor een lijst van meerdere andere (niet-geaffilieerde) kredietverstrekkers.

Gespecialiseerde kredietverstrekkers: Diverse hypothecaire kredietverleners zijn gespecialiseerd in leningen voor mobiele en geproduceerde woningen (en land indien nodig). Hoewel elke kredietverlener uw aankoop kan financieren, zijn gespecialiseerde kredietverleners meer bekend met de aspecten van een gefabriceerde woningaanbod - dus ze zijn meer bereid om aanvragen voor die leningen aan te vragen. U zult waarschijnlijk moeten werken met een kredietverlener die zich richt op de geproduceerde thuismarkt in de volgende situaties:

U bezit het land niet.
U zult het huis niet permanent aan een stiftingssysteem koppelen.
U koopt een huis dat niet gloednieuw of een is die wijzigingen hebben gedaan.
U wilt bestaande gefabriceerde huisschuld herfinancieren, en een van de bovenstaande is van toepassing.

Standaard hypothecaire kredietverstrekkers: Als u een huis koopt en het land waaraan het zit, en het huis permanent op een fondssysteem wordt geïnstalleerd, kunt u gemakkelijker lenen. Veel lokale banken, kredietbonden en hypotheekmakelaars kunnen deze leningen tegemoet komen.

Krijg aanbevelingen voor goede kredietverstrekkers van mensen die u vertrouwt. Als u niet zeker bent wie u moet vragen, begin met uw makelaar, medewerkers en bewoners bij stacaravanparken en mensen die u weet die geld geleend hebben om geproduceerde huisvesting te kopen.

Chattel-leningen

Chattel-leningen worden vaak gebruikt voor mobiele en geproduceerde woningen, vooral wanneer het huis in een park of een thuisgemeenschap komt. Een chattel lening is een alleenstaande lening (in tegenstelling tot een lening voor thuis en land samen).

Die leningen zijn technisch persoonlijk onroerend goed leningen - niet onroerend goed leningen.

Dat gezegd zijnde, zijn ook chattel leningen beschikbaar als u het land zelf beslaat en apart voor een huis leent.

Als u winkelt bij kredietverstrekkers, kunt u erachter komen of u een offerte krijgt voor een chatteling of een vastgoedlening. De rentetarieven op chattel leningen hebben de neiging om hoger te zijn dan de schuldenbelasting, maar er zijn voor- en nadelen voor elke optie. Uit een studie van de Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) blijkt dat de leningsbedragen en de verwerkingsvergoedingen 40 tot 50 procent lager waren op chattelleningen in vergelijking met hypothecaire leningen, maar het jaarlijkse percentagespercentage (APR) op chattelleningen was 1. 5 procent hoger .

De voordelen van chattel leningen omvatten:

U hoeft het onroerend goed niet te bezitten, waardoor uw lening kleiner kan zijn (hoewel u waarschijnlijk maandelijkse kosten betaalt).
De verwerkingskosten moeten lager zijn dan de sluitingskosten op vastgoedschulden.
Het afsluitingsproces is typisch sneller en minder betrokken dan het sluiten op een vastgoedlening.

Nadelen van chattel leningen zijn onder meer:

De rentetarieven zijn hoger, zodat uw betalingskosten en rente kosten hoger zijn dan wanneer u een vergelijkbare onroerend goedlening gebruikt.
De terugbetalingsperioden kunnen korter zijn (bijvoorbeeld met een terugbetaaltermijn van maximaal 15 of 20 jaar - hoewel sommige kredietverleners langer leningen toestaan).Een kortere termijn resulteert in hogere vereiste maandelijkse betalingen, maar het terugbetalen van de schuld sneller houdt de rentekosten laag.

Fabrikanten van huiswinkels en gespecialiseerde kredietverstrekkers bieden vaak chattel leningen, en het Amerikaanse Census Bureau heeft geconstateerd dat 80 procent van de nieuwe geproduceerde woningen in 2015 als persoonlijke eigendom werd genoemd. Maar sommige kredietverstrekkers bieden zowel persoonlijke vastgoedleningen als vastgoedleningen. Spreek met meerdere kredietverstrekkers en vraag over de voor- en nadelen van een woning als onroerend goed in plaats van persoonlijke eigendom.

Overheidsfinancieringsprogramma's

Verschillende overheidsfinancieringsprogramma's kunnen leningen voor een geproduceerd huis meer betaalbaar maken. Als u aan de criteria voldoet om in aanmerking te komen voor die programma's, kunt u lenen van hypothecaire kredietverleners die een terugbetalingswaarborg krijgen van de regering van de Verenigde Staten. Als u de lening niet terugbetaalt, gaat de overheid in en betaalt de kredietgever.

Government-backed lening programma's zijn waarschijnlijk uw beste optie om te lenen, maar sommige mobiele en geproduceerde woningen komen niet in aanmerking.

FHA leningen zijn verzekerd door de Federal Housing Administration (FHA). Deze leningen zijn vooral populair omdat ze lage betalingen, vaste rente en consumentenvriendelijke regels bevatten. Om in aanmerking te komen voor een FHA-lening, moeten meerdere criteria worden voldaan:

Het huis moet zijn gebouwd na 15 juni 1976.
Het huis moet voldoen aan het HUD Code en voldoen aan andere lokale vereisten. Wijzigingen in het huis kunnen het niet nakomen.
Elk gedeelte van het huis moet het rode certificeringslabel (of HUD-etiket) bevatten. Bijvoorbeeld op dubbele brede woningen zijn twee labels nodig.

Er zijn twee FHA-programma's beschikbaar voor geproduceerde huiseigenaren.

FHA-titel II-leningen omvatten de populaire 203 (b) lening - ook gebruikt voor huizen op eigen terrein - waarmee kopers een korting kunnen maken die zo klein is als 3,5 procent. Om de kosten van de overheidsgarantie te dekken, betaalt u een hypotheekverzekeringspremie en de lopende hypotheekverzekering met elke maandelijkse betaling. Je hebt fatsoenlijke credit scores nodig om in aanmerking te komen voor een FHA-lening, maar je krediet hoeft niet perfect te zijn. Plus, u kunt begaafd geld gebruiken om uw aanbetaling en sluitkosten te financieren, en u kunt zelfs de verkoper helpen met die kosten.

Titel II-leningen zijn vastgoedleningen, dus je moet de woning en huis samen kopen, en het huis moet permanent geïnstalleerd worden op een goedgekeurd fundament. Leningen kunnen 15 tot 30 jaar duren.

FHA Titel I leningen zijn beschikbaar voor leningen voor privégoederen - nuttig als u het land niet bezitten. Echter, als u het huis op een huurplaats plaatst, moet uw huurovereenkomst voldoen aan FHA richtlijnen. Bijvoorbeeld, u heeft een initiële huurtermijn van drie jaar nodig, en u moet op de hoogte worden gesteld van een huurovereenkomst met ten minste zes maanden kennisgeving. Vereiste afbetalingen kunnen zo laag zijn als vijf tot 20 procent, maar dat vereiste verschilt van kredietgever naar kredietgever en hangt af van uw credit score. Aanvullende eisen voor een Titel I-lening omvatten:

Het huis moet de hoofdvestiging van de kredietnemer zijn.
De installatieplaats moet riool- en waterdiensten omvatten.
Gloednieuwe geproduceerde woningen moeten een jaar garantie bevatten.
Een HUD-erkende taxateur moet de partij inspecteren.

Titel I leningen kunnen alleen hypothecaire leningen zijn, zoals chattel leningen, maar ze kunnen ook veel en huis samen kopen. Maximale leningsbedragen op titel I-leningen zijn lager dan de maximumen op titel II-leningen, en de leningstermijnen zijn korter: voor een eenwijdig huis en perceel is de maximale terugbetalingstermijn 20 jaar.

VA leningen zijn beschikbaar voor servicemembers en veteranen, en kunnen gebruikt worden voor vervaardigde en modulaire huizen. VA leningen zijn bijzonder aantrekkelijk vanwege het vermogen om zonder geld te kopen en geen maandelijkse hypotheekverzekering (als de kredietgever het toelaat, en u voldoet aan de krediet- en inkomensvereisten). Overschrijven van de betaling betekent dat u meer maandelijkse betalingen krijgt - en u betaalt meer in rente - maar in sommige gevallen is het zinvol. Voor een VA-lening op een geproduceerd huis:

Het huis moet permanent verbonden zijn aan een stichting.
U moet het huis samen kopen met het land waarop het zit en de woning als onroerend goed noemen.
Het huis moet een primaire woning zijn (niet een tweede woning of een beleggingseiendom).
Het huis moet voldoen aan HUD Code en de HUD Labels hebben aangesloten.

FNMA-leningen zijn steeds meer beschikbaar voor geproduceerde woningen, omdat dat agentschap van plan is om financiering voor betaalbare woningopties uit te breiden. Vraag uw kredietgever of er nieuwe programma's beschikbaar zijn voor uw aankomende aankoop.

Verschillende kredietverstrekkers, verschillende regels

Hoewel sommige van de hierboven beschreven leningen worden ondersteund door de regering van de Verenigde Staten, kunnen kredietverstrekkers regels leggen die restrictiever zijn dan de overheidsrichtlijnen. Die "overlays" kunnen voorkomen dat u leent, maar andere banken kunnen verschillende regels gebruiken. Dat is nog een reden waarom het om gaat winkelen - je moet een kredietverlener vinden met concurrerende kosten, en je moet een kredietverlener vinden die aan je behoeften voldoet.

Met name wanneer het gaat om huizen vervaardigd, kunnen kredietverstrekkers u vertellen dat u niet in aanmerking komt voor overheidsverzekerde programma's. Dat kan wel waar zijn, maar het is het beste om met meerdere FHA- of VA-kredietverstrekkers te verifiëren voordat u die opties opgeeft.

Enkele voorbeelden van gebieden waar verschillende kredietverstrekkers verschillende regels stellen:

Lening tot waardeverhouding: U zou mogelijk zo veel als 3,5 procent kunnen dalen, of u zou 20 procent moeten betalen aanbetaling.
Credit scores: Afhankelijk van uw credit scores, kunnen sommige kredietverstrekkers onwillig zijn om met u te werken, terwijl anderen verschillende rentetarieven of afbetalingsvereisten op basis van uw krediet bepalen.
Soort woning: Sommige VA en FHA kredietverstrekkers zijn niet bereid om te lenen op geproduceerde woningen, maar ze zijn mogelijk meer open voor modulaire woningen. Sommigen zijn onwillig om enkelwijdes te financieren, maar zij zullen dubbele of grotere woningen financieren.
Huurder van een huurder: Als u van plan bent te wonen in een park of gemeenschap, kunnen kredietverstrekkers weten hoeveel inwoners huren in vergelijking met hoeveel hun huizen bezitten.
Chattel vs hypotheek: Sommige kredietverstrekkers bieden alleen chattel leningen, dus dat is het enige product dat zij u aanbieden. Evenzo maken sommige kredietverleners geen persoonlijke vastgoedleningen.