Is mijn soort lening een voordeel of nadeel?

Vraag: Is mijn soort lening een voordeel of nadeel in een aankoopaanbod?

Een lezer vraagt: "Ik ben in de benijdenswaardige positie om in staat te zijn om contant te betalen of een lening te krijgen om een ​​huis te kopen. Ik wil een beleggingseiendom kopen, maar je weet hoe deze markt is. Meerdere aanbiedingen Veel kopers vechten over huizen. Ik wil dat mijn aanbod de beste is, en ik weet welk type aanbod het een grote rol speelt. Zo ben ik beter aan het bieden van contant geld of met een lening? En als Het is een lening, wat voor een lening is het best? Waar is mijn rand? Wat maakt een koopaanbod beter dan een ander, wanneer het tegenover elkaar wordt gerangschikt per soort lening? "

Antwoord: U bent verstandig te overwegen hoe uw aanbod door de verkoper kan worden gezien, omdat het type hypothecaire lening of financieringsvoorwaarden deze perceptie sterk kan beïnvloeden. Gooi in die mix een verkoper's markt, en je zal waarschijnlijk concurreren tegen meerdere aanbiedingen van verschillende kopers. Uw aanbod wordt nog nader onderzocht en beoordeeld.

Kopers zouden verbaasd zijn als ze wisten hoe oneerlijk sommige aanbiedingen zijn gerangschikt. Hoewel we eerlijke huisvestingswetten hebben die discriminatie op basis van beschermende klassen verbieden, zijn andere vormen van discriminatie niet beperkt. Niet te vergeten, de meeste verkopers en hun noteringsagenten doen geen praktijk om kopers te vertellen waarom hun aanbod werd afgewezen. Ze wijzen het gewoon af. Ze hoeven niet te verklaren waarom.

Het is echter gebruikelijk om een ​​aankoopaanbod te beoordelen door het type financiering dat de koper kiest te gebruiken. Aankoopaanbiedingen worden vaak op de volgende manier gerangschikt.

Het beste type aanbod wordt eerst vermeld, met het minst aantrekkelijke aanbod gerangschikt op de laatste plaats:

• Cash. Dit betekent contant geld bij de hand. Het betekent niet een huis dat momenteel in escrow staat, want dat zou een voorwaardelijke verkoop zijn en geen geldtransactie. Het betekent ook geen herfinanciering op een ander onroerend goed dat op een latere datum contant geld zal produceren. Een geldaanbod wordt meestal vergezeld van een bewijs van geld. Dat komt doordat de verkoper geen koper zal begrijpen dat de koper goed is voor het geld. Het is het equivalent van het vragen aan de koper om een ​​koffer vol 100 dollarbiljetten te produceren.

• Omdat geld zo hoog is gewaardeerd, kunnen klanten in sommige gevallen een korting onderhandelen. Maar reken niet op dat voordeel in een meervoudige aanbieding of in een korte verkoop. Onthoud dat alle aanbiedingen, behalve de financiering van de eigenaars, aan het eind van de verkoop aan de verkoper voldoen. Het voornaamste voordeel voor een geldaanbod is geen beoordelingsvereiste.

  Cash aanbiedingen boven de lijstprijs zijn zeer wenselijk voor woningen met eigen vermogen omdat er geen beoordeling is.Cash aanbiedingen boven de lijstprijs zijn niet gewenst voor een korte verkoop, maar als de koper loopt, is de verwachting van de bank al vastgesteld. Het kan moeilijk zijn om te dupliceren.

• Conventionele lening. De FICO-scorevereisten voor een conventionele lening zijn hoger dan die voor een FHA-lening. U kunt nog steeds een conventionele lening krijgen als uw FICO-score het minimum vereiste voor FHA weerspiegelt, maar u betaalt een hogere rentevoet.

  Preferente tarieven worden aangeboden aan de leners die in contanten 20% of meer in contanten hebben gebracht, wat resulteert in een waardeverhouding van 80% of minder. Hoe lager de ratio, hoe lager het risico voor de kredietgever. Ook, als de beoordeling lager komt, zal de kredietgever vaak een lener laten verschillen in contant geld indien de lening minder dan 80% bedraagt.

  Een ander voordeel bij conventionele leningen is lener financieringseisen zijn minder streng. De kredietgever is veel minder kans om reparaties te eisen. Dit feit alleen maakt dat een conventionele koper veel aantrekkelijker lijkt dan een FHA-koper. Houd er rekening mee dat nieuwere woningen meestal geen reparaties vereisen.

• FHA Lening. Veel voormalige thuiskopers kiezen voor een FHA-lening, omdat de initiële uitbetaling van de betaling gewoonlijk lager is dan het bedrag dat nodig is voor een conventionele lening. Bovendien is de FICO score vereiste, per lener overlays, veel meer slim. De minimale aanbetaling voor een FHA-lening is 3,5% van de aankoopprijs.

  FHA reparatie richtlijnen zijn niet zo streng als sommige verkopers en agenten geloven. Maar oudere huizen hebben vaak meer reparaties nodig. Schilferverf is een groot FHA probleem als het huis voor 1978 werd gebouwd. Het huis kan een betonnen vloer hebben zonder vloerbedekking, maar het is beter om geen verf te hebben. FHA leningen worden soms opgeheven vanwege de financieringsvoorwaarden.

  Een door de FHA-taxateur vereiste pestverslag en -waarborg kan of niet worden vereist.

• VA Lening. Veteranen krijgen het korte uiteinde van de stok als het gaat om de leninghiërarchie. Toch zijn VA-leners waarschijnlijk een beter kredietrisico dan een FHA-koper omdat de vereisten om te kopen zonder een aanbetaling strengere zijn. Een kredietnemer behoudt de mogelijkheid om een ​​betaling te betalen op het huis of te kopen zonder een aanbetaling. De meeste VA-leners kiezen voor hefboomfinanciering.

  Het nadeel van een VA lening is pest rapporten nodig. Wanneer een pest werk nodig is, zal de kredietgever een afrondingsbewijs willen. Als de transactie een korte verkoop is, zullen normaal gesproken banken geen betaling voor pestwerk toestaan. Korte verkoophuizen worden verkocht als Is.

  Vroeger, door de hiërarchie en misvattingen vallen VA-kopers vaak onderaan de hoop van aanbiedingen, terwijl ze misschien de meest gekwalificeerde zijn. Agenten die veel korte omzet hebben, hebben de voorkeur aan VA-kopers omdat ze weten dat deze kopers elders worden afgewezen, waardoor ze een toegewijde kandidaat zijn voor een korte verkoop.

_{Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, een Broker-Associate in Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.}