Praktische stappen om geld te verdienen om een ​​huis te slaan

Investeren in onroerend goed kan een geweldige manier zijn om geld te verdienen. Een soort vastgoedbelegging om na te denken is een huis aan het vinken. Het bereiken van succes met behulp van deze methode is meestal een combinatie van vaardigheid, grondige analyse en onderzoek, hoewel een paar succes behalen door domme geluk. Hier zijn drie sleutels voor een succesvolle house flip.

Wat betekent het om een ​​huis te slaan?

Door een huis te draaien betekent dat je een huis koopt met het doel om het te verkopen, meestal snel, voor een winst.

Het is niet een lange termijn buy and hold strategie. Het verkopen van het pand voor meer dan u kocht, betekent niet noodzakelijk dat u een winst maakt.

Bijvoorbeeld, je koopt een huis voor 200.000 dollar en zet $ 50.000 aan renovaties in. Als u het huis voor 240.000 dollar verkoopt, dat is meer dan waarvoor u het heeft gekocht, dan betaalt u eigenlijk geld als u de renovatiekosten in rekening brengt, evenals bijkomende kosten om de woning vast te houden en het onroerend goed te verkopen.

Welk type onroerend goed kan worden omgeslagen?

Het meest voorkomende type eigenschap dat omgeslagen is, is een familiehuis. Echter, bijna elk type onroerend goed kan worden omgeslagen voor winst. Dit omvat:

• Multi-Family Homes: Flip mogelijkheden omvatten renovatie van de bestaande eenheden of het toevoegen van extra eenheden om de woning meer waardevol te maken voor potentiële kopers.
• Mixed-Used Property: Dit kan betrekking hebben op renovaties of toevoegingen aan de winkelruimte, woonruimte of beide.

• Detailhandel: De ruimte vernieuwen om aan een specifieke behoefte te voldoen, zoals een restaurant, salon of winkel.
• Land: Ga door het zoneringsproces om het goedgekeurd te krijgen voor een specifiek gebruik, zoals residentieel of retail. Het krijgen van zoning goedkeuringen kan een lang proces zijn, afhankelijk van hoe snel en makkelijk de bouwafdeling in de stad is om mee te werken.

Sleutel 1: Koop tegen de juiste prijs

U maakt uw geld bij de aankoop. Het maakt niet uit, hoe goed je het huis uiteindelijk opbouwt, als je te veel geld in het begin installeert, is het zo moeilijker om winst te maken.

Bepaal de na reparatiewaarde - ARV

U probeert te bepalen hoeveel u zich kunt veroorloven om het onroerend goed te kopen om winst te maken. Daarom moet u achteruit werken.

Het eerste wat u moet doen is de reparatiewaarde van het object vast te stellen. Dit is wat u van mening bent dat het huis het waard zal zijn nadat u alle renovaties op het terrein hebt voltooid.

U moet kijken naar recent verkochte prijzen voor vergelijkbare woningen in de omgeving. Terwijl u op vergelijkbare dingen kijkt, is geen exacte wetenschap, het zal u helpen een balpark van de waarde van het huis te geven. Als je huis een vier bed heeft, twee badkamers koloniaal, wil je kijken naar koloniën van dezelfde grootte die in het afgelopen jaar zijn verkocht.U moet aanpassingen maken voor bepaalde factoren, zoals:

• Vierkante Footage: Twee woningen kunnen hetzelfde aantal bedden en baden hebben, maar men kan 1, 000 vierkante meter groter zijn.
• Kwaliteit van renovaties: Kijk naar de materialen die in de renovatie worden gebruikt. Is dit wat de huidige koper zoekt?
• Locatie: Sommige delen van de stad zullen beter zijn dan anderen: betere schoolwijk, rustiger straat.
• Kavelgrootte: Grotere veel zullen meer waardevol zijn.
• Voorzieningen: Heeft het huis centrale airconditioning, een in-grond zwembad, een afgewerkte kelder of een master suite?

Zodra u de vergelijkbare eigenschappen hebt bekeken, moet u in staat zijn om een ​​bereik te krijgen van wat het huis waard zal zijn zodra u uw renovaties heeft voltooid. Dit is de After Repair Value.

Trek uw kosten af ​​

Om het onroerend goed te kopen tegen de juiste prijs, moet u bepalen hoeveel geld u denkt dat u op het huis wilt uitgeven.

• Slotskosten bij aankoop: Dit omvat titelsverzekeringen, huisinspecties, advocatenkosten, enquêtes, bankkosten, registratierechten: akte en hypotheek.
• Bouwkosten: Vergunning van de stad, materiaalkosten, arbeidskosten.
• Huurkosten: Verzekeringsbetalingen, belastingen, betaling op eventuele leningen, mogelijke gebruikskosten.
• Verkoopskosten: Procureursvergoedingen, eventuele reiskostenoverdracht, Realtor commissie, registratievergoedingen: akte en hypotheek, stadsinspectie kosten: mogelijk Certificaat van bezetting, CO, als de stad het nodig heeft, koper credits: de koper's huisinspecteur vindt er iets mis met de woning, dus de koper zal waarschijnlijk een krediet van u vragen om deze dingen op te lossen.

Wat is uw winstmotief?

Je gaat waarschijnlijk niet door al het werk en risico lopen om een ​​huis te slaan om $ 5, 000 te verdienen. Daarom moet je je ideale winstdoel van de flip bepalen. Wanneer alles is gezegd, wil je $ 20.000 maken? $ 50, 000? $ 100, 000? Door te weten hoeveel u wilt maken, zal u de prijs bepalen waarmee u het huis kunt kopen.

U moet ook op de hoogte zijn dat u eventueel een winstbelasting moet betalen op winst die u maakt. Afhankelijk van uw inkomensbeugel mag u niets betalen, of u kan 20 procent van uw winst aan Uncle Sam betalen. U kunt deze kosten uitstellen door een 1031 Exchange uit te voeren.

Bepaal de ideale aankoopprijs

Nu u een After Repair Value voor de woning hebt vastgesteld, worden de bijbehorende kosten verbonden aan de renovatie van het pand en hoeveel geld u wenst te maken, het maximale bedrag dat u bereid bent te bepalen betalen voor de woning.

- Minimale kosten

- Minimale winstmotivatie

= Ideale inkoopprijs

Dit is het punt waar u uw aanbod doet en hopen dat het geaccepteerd wordt. U heeft veel werk doorgevoerd om op dit nummer te komen, dus wees niet door de makelaars om u te vertellen of u uw aanbodprijs verhoogt, het eigendom is van u. Elke dollar meer dat u betaalt voor de woning is een dollar van potentiële winst die u kwijt bent.Onthoud dat u uw geld bij de aankoop bent.

Toets 2: Ga snel uit

Het doel van het wenden van onroerend goed is om winst te maken en deze winst zo snel mogelijk te maken. Elke goede investeerder weet dat de vastgoedmarkt een dime kan aanzetten. Elk aantal factoren kan de waarde van uw woning drastisch verminderen. Dit omvat:

Verhoging in rentetarieven:

• Wanneer de rentetarieven hoog zijn, kunnen mensen zich niet veroorloven om zoveel te spenderen op een woning. Het vermindert hun koopkracht omdat hun maandelijkse hypotheekbetaling hoger zal zijn. Naarmate de rentetarieven stijgen, komen de huizenprijzen neer op deze afname in koopkracht. Verandering van het seizoen:
• Het huis kopen seizoen piekt in de zomermaanden wanneer kinderen zijn weg van school. Gezinnen willen verhuizen voordat het nieuwe schooljaar begint. Als u uw flip niet op de markt kan krijgen voor de vroege lente / zomer-stormloop, kan u uiteindelijk veel geld kosten. Verhoogt
• in inventaris: Een andere factor die de waarde van uw huis kan beïnvloeden, is overmaat voorraad in het gebied. Een van de redenen dat dit zou kunnen gebeuren zou zijn als een groot bedrijf in de stad afsluit, en mensen beginnen hun huizen op hun markt te zetten, zodat ze kunnen verhuizen. Er zijn maar zoveel kopers voor een 3 slaapkamers, 2 badkamer 250.000.000 ranch home. Als er vijf op de markt zijn, moet u uw prijs verminderen om het snel te laten verkopen. Foreclosures of Short Sales in het Gebied:
• Helaas kunt u uw buren niet controleren. Korte verkoop en afscherming in de omgeving brengt de waarde van uw huis neer. Natuurramp:
• Je kunt ook de Moeder Natuur niet controleren. Orkanen, tornado's en veldbranden kunnen gebieden verwoesten, waardoor de huisprijzen evenveel in de schokken liggen. Waarde van de lagere school:
• Als de schoolsysteemcijfers naar beneden gaan, wordt de buurt minder gewenst voor potentiële kopers. Slow economy:
• Als de economie instort, doe ook huisprijzen. Minder mensen kunnen huizen kopen, en degenen die dat doen, willen minder uitgeven. Milieuvraagstukken / stroomlijnen:
• Verhoogde niveaus van radon of andere chemicaliën in de bodem, stroomlijnen die in de achtertuin worden gebouwd of een pijpleiding die door de stad loopt, maakt het moeilijker om uw huis voor de beste dollar te verkopen. Sleutel 3: Het team waarmee u werkt, kan u maken of breken.

Succesvolle eigendomsflips worden snel en goed gedaan voor de juiste prijs. Huur van de verkeerde aannemer, ontwerper of makelaar kan snel een flip in een flop maken. Ideaal gezien heb je een team vertrouwde individuen in de plaats voordat je op het terrein sluit, zodat je geen tijd verspilt.

Designers:

Als u een ontwerper wilt huren voor uw renovatie, moet u ervoor zorgen dat hij of zij bekend is met het gebied. Het laatste wat je wilt doen is te verbeteren. Niet elk huis heeft Calcutta marmeren en Braziliaanse hardhouten vloeren nodig. U kunt goed geld verdienen met een geweldig plattegrond en schoon design. Keuken en baden verkopen huizen, maar de meeste kopers weten het verschil tussen een $ 400 kraan en een $ 40 een.

Het kennen van de markt zal ook helpen om te bepalen wat voor soort koper er op dit gebied is. Trekt het gebied een groot aantal singles, pasgetrouwden, jonge gezinnen met kleine kinderen, gevestigde gezinnen of lege nesters? Dit zal helpen bij het bepalen van de beste aanpak van renovatie. Moet u nog een slaapkamer toevoegen? Focus op een familiekamer voor de kinderen? Is een master suite de belangrijkste trekking?

Aannemers:

Dit omvat elektriciens, loodgieters, zijden, dakbedekking, HVAC-aannemers, schilders, pavers en iedereen die u nodig heeft. U wilt meerdere biedingen krijgen, zodat u de beste prijs krijgt, maar u wilt ook referenties controleren omdat de beste prijs niet altijd de beste kwaliteit is. Misschien denk je dat je in het begin een goede prijs hebt gekregen, maar zal er meer tijd en geld over hebben om het werk van een aannemer te repareren.

Zorg ervoor dat de aannemer de benodigde vergunningen begrijpt die met de stad moet worden uitgevoerd voor de renovatie die moet worden uitgevoerd. Hoe lang duurt de stad om vergunningen te verwerken? Zijn er zoning problemen die moeten worden goedgekeurd? Vergunningsproblemen met de stad kunnen maanden lang werk houden en eventuele winst snel verminderen.

Aannemers zijn ook berucht om te onderschatten hoe lang een baan zal duren. Zorg ervoor dat u een vaste termijn heeft met de aannemer voor het te voltooien werk. U dient ook een contingentenfonds in uw budget op te nemen voor deze banen die niet op tijd zijn afgerond.

Realtors:

Zal je met een makelaar verkopen of proberen om het onroerend goed zelf te verkopen. Als u met een makelaar verkoopt, vergeet niet te factureren in hun commissie bij de verkoop.

Bij het kiezen van een makelaar, moet u ervoor zorgen dat zij de markt kennen waar u het huis probeert te verkopen. Zelfs als u in het verleden met de makelaar hebt gewerkt, zijn ze wellicht niet de beste geschikt voor die bepaalde markt.

Bovendien zijn veel Realtors eenvoudig geïnteresseerd in een snelle verkoop en niet noodzakelijkerwijs het huis verkopen voor de beste dollar. Zorg ervoor dat u uw eigen onderzoek gedaan heeft en dat u zich comfortabel voelt met het nummer dat de makelaar voelt dat u voor het huis kunt krijgen. U wilt een snelle verkoop, maar u wilt ook teveel geld op de tafel verlaten.