Verhuur aan huurders met criminele gegevens

Terwijl het uiteindelijk een beslissing is van een verhuurder over welke huurders ze in hun huurwoning zullen plaatsen, zijn er nog steeds bepaalde regels die moeten worden gevolgd. Als onderdeel van het screeningsproces kan een verhuurder toegang krijgen tot een huurder's criminele rekord. Een verhuurder moet bepaalde regels volgen bij het gebruik van dit strafregister om potentiële huurders te accepteren of te weigeren. Leer wat je moet zoeken in een strafregister en wat je moet opnemen in een strafgeschiedenisbeleid om te voorkomen dat je wordt beschuldigd van discriminatie.

- 9 ->

9 dingen om te overwegen bij het bekijken van het strafregister

Was de individuele overtuigd? : Er is een groot verschil tussen gearresteerd voor een misdaad en eigenlijk veroordeeld voor een misdrijf. Een arrestatie maakt u niets schuldig, dus wees voorzichtig als u probeert een potentiële huurder te verwerpen die uitsluitend op een arrestatie is gebaseerd.
Wat is het overtreding? : Welke overtreding heeft de huurder eigenlijk gepleegd? Begrijp je de aard van de misdaad? Zo niet, raadpleeg een advocaat of politieagent om te verduidelijken.
Hoe ernstig is het overtreding? : Heeft de potentiële huurder een boete moeten betalen of de werkelijke gevangenis moet dienen voor de overtreding die zij heeft gepleegd? Hebben ze een shirt uit het winkelcentrum gestolen of schoten ze iemand?
Hoe recente is het overtreding? : Heeft de huurder vorig jaar het overtreding gepleegd, of is het 20 jaar geleden gebeurd?
Hoeveel overtredingen zijn er? : Heeft de voornemende huurder een criminele daad om te overwegen of hebben ze een lang stuk van misdrijven?

Doen de Misdaden meerdere jaren aan elkaar of in één periode? : Als er meerdere overtredingen zijn, zijn ze allemaal op hetzelfde tijdstip of worden de overtredingen over meerdere jaren uitgevoerd?
Kan het andere huurders in gevaar brengen? : Gaat de aard van het misdrijf van de toekomstige huurder andere huurders in gevaar? Enkele voorbeelden zijn drugshandel, verkrachting, kindermolestatie of aanval en batterij. Een verhuurder is verantwoordelijk voor het behoud van een veilige omgeving waarin zijn of haar huurders kunnen leven.

Zou het Misdrijf invloed hebben op de huurder van de huurder? : Zal de huurder de criminele geschiedenis invloed hebben op zijn of haar vermogen om de maandelijkse huur te betalen? Als de huurder geen verleden of huidige dienstverband heeft, heeft u het recht om te weigeren aan deze huurder te huren, gebaseerd op hun onvermogen om hun huurprijs te betalen.
Kan het misdrijf uw huurwoning in gevaar brengen? : Een verhuurder heeft de verantwoordelijkheid om hun huurpand veilig te houden. Is het huurrecht van de huurder in gevaar gebracht? Enkele voorbeelden hiervan kunnen brandstichting of vandalisme zijn.

Kan u huisvesting aan een huurder weigeren met een criminele geschiedenis?

No. Een brede politiek om huisvesting aan een eventuele huurder te ontzeggen met een soort van criminele geschiedenis zou als discriminerend worden beschouwd onder de Federal Fair Housing Act.Huurders mogen een beleid hebben om woning te ontzeggen aan personen met specifieke criminele verleden die de veiligheid van andere huurders of van het onroerend goed in gevaar kunnen brengen. Wanneer de kriminele geschiedenis van een huurder wordt bekeken, moet de verhuurder ook rekening houden met het soort misdrijf, de ernst van het overtreding en de duur van de overtreding. heeft plaatsgevonden.

Behoorlijk Huisvesting Beschermde Huurders Met Criminal Records?

De Federal Fair Housing Act beschermt niet specifiek personen met criminele gegevens tegen discriminatie in woninggerelateerde activiteiten.

In plaats daarvan heeft HUD's Office of General Counsel richtsnoeren uitgewerkt over hoe verhuurders en anderen in huisvestingsgerelateerde industrieën degenen met criminele documenten moeten benaderen om de kans op discriminatie te beschuldigen.

De specifieke groepen die beschermd zijn onder eerlijke huisvesting omvatten kleur, handicap, familiale status, nationale herkomst, ras, religie en geslacht. HUD is van oordeel dat het weigeren om te huur aan personen met strafrechtelijke gegevens het gevolg kan zijn van discriminatie tegen minderheden.

Afro-Amerikanen en Hispanics worden gearresteerd, veroordeeld en gevangen genomen tegen veel hogere tarieven dan de algemene bevolking. Zo was in 2014 bijvoorbeeld 36 procent van de totale gevangenisbevolking in de Verenigde Staten Afro-Amerikaans, maar de Afro-Amerikanen waren slechts 12 procent van de totale bevolking en de Hispanics maakten 22 procent van de gevangenisbevolking uit, maar de Hispanics waren slechts 17 procent van de totale bevolking.

HUD is van mening dat een verhuurderbeleid die huurders beperkt op basis van de criminele geschiedenis, minder effectief zou hebben op deze minderheidsgroepen dan potentiële huurders van andere rassen, zodat het als een discriminerende praktijk kan worden beschouwd.

HUD verbreek deze discriminatie in twee categorieën, onbedoelde discriminatie en opzettelijke discriminatie.

Onbedoelde discriminatie tegen minderheidshuurders met criminele gegevens

HUD maakt gebruik van een drie stappenproces om te bepalen of een criminele geschiedenisbeleid van een verhuurder discriminerend is en schendt aan de Fair Housing Act.

1. Heeft het Strafgeschiedenisbeleid een discriminerend effect? : De aanklager moet bewijs leveren om aan te tonen dat het beleid nadelig is voor die van een bepaalde race of nationale herkomst, meer dan andere groepen mensen. Staats- of plaatselijke statistieken dienen te worden gebruikt om dit punt te bewijzen, maar als ze niet beschikbaar zijn, kunnen ook nationale statistieken worden gebruikt. Elk geval is uniek en moet daarom specifieke feiten, zoals huurdersrecords, lokale criminele statistieken en sensusgegevens gebruiken om hun claim te ondersteunen.

2. Is het beleid noodzakelijk om een legitieme niet-discriminerende belangstelling te behalen? : Het is nu aan de verhuurder om bewijs te leveren om te bewijzen dat hun criminele geschiedenisbeleid geen vorm van discriminatie is, maar eerder een noodzakelijk beleid om een andere legitieme reden. Veel verhuurders beweren dat de reden voor het beleid is om de veiligheid van de andere huurders op hun eigendom te beschermen.Aangezien een van de belangrijkste verantwoordelijkheden van een verhuurder is om de veiligheid van hun huurders en hun eigendom te beschermen, wordt dit in het algemeen beschouwd als een legitieme reden om te weigeren te huur aan een huurder met een criminele geschiedenis.

De verhuurder moet echter een specifieke reden geven waarom de huurder de specifieke criminele geschiedenis bedreigt voor de veiligheid van de woning en de huurders. Een algemene aanspraak dat iemand met een criminele geschiedenis gevaarlijker is dan iemand zonder een criminele geschiedenis, zal niet ophouden. Een specifiek voorbeeld zou kunnen zijn, het weigeren om te huren aan een potentiële huurder die een veroordeeld seksuele dader is omdat het uw andere huurders in gevaar kan brengen.

Huurders hebben het recht om te weigeren te huren aan potentiële huurders die een geschiedenis van strafrechtelijke veroordelingen hebben, maar dit beleid kan geen politiek beleid zijn dat iemand die ooit misdrijf is veroordeeld, uitsluit. Het beleid moet specifiek zijn om te vermelden dat de verhuurder niet verhuurt aan personen met een strafrechtelijke veroordeling die de veiligheid van de huurders of eigendommen kan in gevaar brengen. Bijvoorbeeld, een persoon met een geschiedenis van verkeersbewijzen zal waarschijnlijk geen bedreiging voor andere huurders vormen, maar een persoon die een veroordeelde drugshandelaar kan zijn.

Bovendien kunnen verhuurders niet weigeren te huren aan potentiële huurders die gearresteerd zijn, maar niet veroordeeld worden omdat een arrestatie niet betekent dat de persoon aan een misdrijf schuldig is. Daarom kan de verhuurder niet bewijzen dat deze persoon een verhoogd risico oplevert aan de andere huurders op het terrein.

Ten slotte moet de verhuurder rekening houden met hoe recent het misdrijf zich heeft voorgedaan. Het zal moeilijker zijn om te weigeren te huren aan een potentiële huurder, indien het misdrijf 20 jaar geleden plaatsvond.

3. Is er een minder discriminerende alternatief? : Als de verhuurder kan aantonen dat zij een legitieme reden hebben om hun strafrechtelijk beleid in te voeren, dan is het nu aan de aanklager om te bewijzen dat er een andere, minder discriminerende manier is om de verhuurder te bereiken het doel. Dit kan onder meer naar andere factoren kijken, in aanvulling op de kriminele geschiedenis van de huurder, zoals de huurdergeschiedenis van de huurder, leeftijd op het moment van strafbare feiten of de huurder's inspanningen om na de misdrijven te rehabiliteren.

opzettelijke discriminatie tegen minderheidshuurders met criminele gegevens

een verhuurder kan worden beschuldigd en veroordeeld voor discriminatie als hij of zij andere huurders met soortgelijke criminele gegevens behandelt. Als twee potentiële huurders soortgelijke criminele verleden hebben, maar verschillende races hebben en de verhuurder uitzonderingen maakt voor één huurder en niet de andere, kan dit een schending van Fair Housing betekenen. Als bijvoorbeeld alle andere factoren vergelijkbaar zijn, verhuren aan een Aziatische man die werd veroordeeld om een auto te stelen, maar weigerde te huren aan een Spaanse man die veroordeeld was om een auto te stelen, zou u kunnen worden beschuldigd van en potentieel veroordeeld voor huisvestingsdiscriminatie. Een ander voorbeeld van opzettelijke discriminatie tijdens het huurproces zou iemand vertellen die afkomstig was van de Afrikaanse Amerikaan dat hun criminele record hen zou onbevoegd maken om uw woning te huren, maar iemand die Kaukasisch over de telefoon kende om het onroerend goed te bekijken, ondanks het feit dat hij een soortgelijke strafblad.

Het is aan de potentiële huurder om bewijs te leveren om te bewijzen dat de verhuurder gediscrimineerd is tegen hem of haar omdat hij of zij in een bepaalde groep is en andere potentiële huurders met soortgelijke criminele geschiedenissen anders behandeld heeft omdat ze aan een andere ras of groep. De verhuurder moet bewijs leveren om te bewijzen dat er naast de race een andere factor is die hem of haar ertoe leidde om te huur aan een huurder en niet aan de andere. De verhuurder kan nog andere kwalificatienormen gebruiken die niet als discriminerend worden beschouwd om een huurder te kiezen, zoals de huurder het vermogen om tijdig te betalen.

Een voornemende huurder voor drugsgerelateerde misdrijven

Een verhuurder kan niet worden veroordeeld voor onbedoelde discriminatie van weigering te huren aan een huurder die is veroordeeld voor "de illegale vervaardiging of distributie van een gecontroleerde stof. "Dit omvat geen huurders die zijn gearresteerd, maar niet veroordeeld zijn voor dergelijke overtredingen, of huurders die zijn veroordeeld of gearresteerd voor het bezit van drugs.

Terwijl een verhuurder een wettig recht heeft om huisvesting te ontzeggen aan een persoon die is veroordeeld voor illegale drugsproductie of distributie, als een verhuurder alleen deze overtuiging gebruikt om huisvesting te weigeren aan leden van een bepaalde race, nationale herkomst of andere groep, de verhuurder kan nog steeds beschuldigd worden en veroordeeld worden voor opzettelijke huisdiscriminatie. Dit komt doordat de verhuurder de drugsovertuiging gebruikt als dekking voor rassendiscriminatie.