Groene hypotheken in Californië

Op het eerste gezicht lijken groene hypotheken in Californië de perfecte manier om energie-efficiënte verbeteringen en upgrades voor uw huis te financieren. Er zijn veel voordelen voor groene hypotheken, maar er zijn ook gevaren op de loer dat niet elk verkooppraatje snel of duidelijk is om aan huiseigenaren bekend te maken. De paraplu waaronder deze soorten financiering vallen, wordt aangeduid met het acroniem PACE, wat staat voor Property Assessed Clean Energy, maar u kunt een PACE-beoordeling bij u thuis laten maken zonder ooit de term PACE te hebben gehoord.

Dat komt omdat wanneer de PACE-programma's afkomstig zijn van publieke entiteiten, ze vaak worden beheerd door privé-entiteiten die een andere naam gebruiken zoals HERO of Ygrene of California First. Dit zijn allemaal voorbeelden van groene PACE-hypotheken in Californië. De aantrekkingskracht van deze groene hypotheken is gemakkelijk te begrijpen als u de enorme voordelen ziet die aan huiseigenaren worden geboden.

Hoe werken PACE groene hypotheken?

Het eerste voordeel is geen aanbetaling. De PACE-programma's bieden 100% financiering met weinig tot geen kredietcontroles. Betalingen worden niet op een typische hypotheekvorm afgehandeld omdat het groene hypothecair retentierecht is gekoppeld aan de lokale belasting op onroerend goed van een huiseigenaar en als beoordeling is aangekleed.

Tempo-groene hypotheken zorgen voor directe financiering via goedgekeurde leveranciers voor constructiedoeleinden met energie-efficiënte verbeteringen aan het huis of installaties voor hernieuwbare energie, zoals dubbele beglazing, HVAC-systemen, watersystemen of de initiële kosten van zonnepanelen en meer.

Het nadeel van groene hypotheken

Soms, tijdens de opwinding van het toevoegen van energie-efficiënte upgrades aan het huis, en de relatieve eenvoud van het verkrijgen van dit soort leningen, vergeten huiseigenaren te winkelen voor het beste prijzen. Sommige eigenaren weten niet het verschil tussen een vensterupgrade van $ 20.000 of een upgrade van $ 40.000 'enhanced'.

Omdat er geen out-of-pocket kosten zijn en het hele project wordt gefinancierd door middel van onroerende voorheffing, kan het vergelijken van aankopen buiten de boot vallen.

Het belangrijkste nadeel is echter niet te veel betalen, hoewel dat een zeer reële zorg is. Het fundamentele probleem is dat huiseigenaren vaak beloven dat het retentierecht door een nieuwe koper wordt verondersteld, in het geval dat de huiseigenaar ervoor kiest om het huis later te verkopen, en dit is niet echt waar. Bijvoorbeeld, als een nieuwe koper ermee instemt om de kosten van de verbeteringen op zich te nemen, en weinigen zijn bereid, zal de koper geen lening kunnen verwerven om het huis te kopen - niet via Fannie Mae noch Freddie Mac noch VA- of FHA-leningen. De financiering is niet aanneembaar als de koper conventionele of overheidsfinanciering gebruikt om het huis te kopen omdat de banken het niet zullen toestaan.

Het Federaal Agentschap voor Woningfinanciering (FHFA) staat veronderstelling niet toe, omdat de groene financiering deel uitmaakt van de belasting op onroerend goed, die als een superieur onderpand wordt beschouwd, wat betekent dat het voorrang heeft in het geval van een afscherming en eerst wordt betaald en voorafgaand aan de bestaande hypotheken.Lenders willen niet dat een andere entiteit een superieure status verkrijgt en voor een bestaande lening wordt geplaatst.

Dit betekent dat als u wilt verkopen aan een andere koper die de aankoop financiert, de huiseigenaar de PACE-lening volledig moet betalen.

Om nog erger te maken, kan de uitbetaling ook een vooruitbetalingstraf bevatten. Natuurlijk zou een voorzichtige huisbaas die contant zou betalen bijvoorbeeld waarschijnlijk erop staan ​​dat de huiseigenaar de prijs verlaagt om eventuele terugbetaling van de PACE-lening mogelijk te maken. De huiseigenaar kan dus niet echt winnen of uitkomen in dit spel in geval van doorverkoop, ongeacht hoe het programma wordt gepresenteerd aan de huiseigenaar.

Het is gemakkelijk om groene hypotheken in onroerendgoedbelastingen te vergeten

Veel huiseigenaren betalen gewoon de belastingfactuur wanneer deze twee keer per jaar aankomt, anders wordt de lening in beslag genomen en worden betalingen maandelijks verricht, naast hoofdsom en rente. Vaak is het retentierecht niet direct zichtbaar of lijkt het een belastingaanslag, die gemakkelijk te ontslaan is door hypotheekverstrekkers en zelfs door een aantal assuradeuren. Een kredietverstrekker heeft onlangs een bestand genoemd dat een kredietonderzoek had bij de kredietwaardigheidstest van de verkoper, een paar maanden voordat de verkoper had besloten om het te koop aangeboden huis te vermelden.

Omdat het onderzoek in de afgelopen 60 dagen is uitgevoerd, heeft de hypotheekofficier daarnaar gevraagd, om er zeker van te zijn dat de huiseigenaren geen extra schulden zouden oplopen door een auto of een andere belangrijke aankoop te financieren.

Het bleek dat de huiseigenaren een $ PACE-lening hadden van $ 18.000 (8 25% rente, 20 jaar). Er werd geen melding gemaakt van de lening in de belastingwetgeving voor retentierechten of in het vastgoedprofiel van de titelmaatschappij. Dit werd niet weerspiegeld in de lijst met beoordelingen van de huidige belastingaanslag. De kredietgever kreeg een kopie van het voorlopige titelrapport en als een uitzondering was de volgende verklaring:

7. Beoordelingen en andere zaken voor het graafschap Sacramento zoals vervat in een document met de titel "Betaling van contractuele beoordeling vereist" en / of "Kennisgeving van beoordeling" (California HERO-programma) opgenomen XX / XX / XXXX als documentnummer boek XXXXXXXXX, pagina XXXX van officiële records. Alle beoordelingen in verband met het bovenstaande document worden verzameld met de jaarlijkse belastingen.

Voor een ongetraind oog lijkt dit slechts een andere beoordeling te zijn. Maar het is een bewijs van een PACE-lening die volledig moet worden betaald bij het sluiten door de verkoper.

Dit wil niet zeggen dat PACE-leningen of het HERO-programma allemaal slecht zijn omdat dat niet waar zou zijn. De programma's hebben veel voordelen en helpen huiseigenaren verbeteringen aan te brengen die ze anders niet zouden kunnen betalen. Maar houd er rekening mee dat de onthullingen mogelijk niet voldoende zijn om een ​​eigenaar te helpen de gevolgen en de fijne nuances van deze leningen te begrijpen, die, indien bekend, voldoende zouden kunnen zijn om de huiseigenaar groene hypotheken te laten doorgeven.