Leren over de aflossing van reparatie- en onderhoudskosten

Zakenhouders, bedrijven van alle maten en verhuurders kunnen de kosten voor reparatie en onderhoud van hun eigendommen en uitrusting aftrek. De IRS heeft nieuwe regelgeving uitgevaardigd die in 2014 van kracht is. Deze nieuwe voorschriften versterken de regels voor de reparatie en onderhoudskosten.

Als een bepaalde reparatie apparatuur beter maakt, de eigenschap herstelt in zijn normale staat, of eigendom aan een nieuw of ander gebruik herstelt, wordt de uitgave in gebruik genomen en gedeprecieerd over meerdere jaren.

Reparatie- en onderhoudskosten die niet onder de categorieën van verbeteringen, restauraties of aanpassingen vallen, kunnen volledig worden afgetrokken in het jaar waarin de kosten zijn betaald.

Basisgegevens

"Als u dingen reparatiseert, kunt u het aftrekken," zegt Steve Nelson, een gecertificeerde publieke accountant die in grote mate heeft geschreven over het aftrekken van reparaties op de Evergreen Small Business blog en heeft geschreven een up-to-date e-boek Formule 3115 voorbereiden voor de New Tangible Property Regulations .

Als je wat doet, is een verbetering, restauratie of aanpassing, zegt Nelson, "de nieuwe regels zeggen dat we je zullen kapitaliseren en afschrijven, tenzij het zo'n bedrag is dat het is kleine aardappelen. "

Routine herstellingen en onderhoud die meteen afgetrokken kunnen worden

" In het algemeen kunt u de bedragen die zijn betaald voor reparatie en onderhoud aan materiële goederen, aftrekken als de betaalde bedragen niet anders nodig zijn om te worden geactiveerd. " (IRS. Gov, Publicatie 535, Bedrijfsuitgaven, hoofdstuk 7, paragraaf over reparatie- en onderhoudskosten.)

Door te definiëren wat we kunnen aftrekken in termen van wat we niet nodig hebben om te kapitaliseren, dwingt dit ons de vraag te stellen: moet deze uitgaven worden geactiveerd? Zo niet, dan kunnen we het aftrekken.

In een ander gedeelte van Publicatie 535 verduidelijkt de IRS het onderscheid tussen onderhoud en reparatie:

"Reparaties.

De kosten voor het repareren of verbeteren van onroerend goed die in uw handel of bedrijf worden gebruikt, zijn ofwel een aftrek- of kapitaalkosten. Routine onderhoud dat uw woning in een normale efficiënte bedrijfsomgeving houdt, maar dat de waarde van de woning niet substantieel verhoogt of de levensduur van het onroerend goed aanzienlijk verlengt, is aftrekbaar in het jaar dat het is opgelopen. Anders moet de kosten worden geactiveerd en afgeschreven ." (IRS. Gov, Publicatie 535, Bedrijfsuitgaven, hoofdstuk 11, sectie over Reparaties.) Merk op dat hier de IRS definieert wat zij door routine onderhoud betekenen. Routine onderhoud, de IRS zegt, "houdt uw woning in een normale efficiënte bedrijfsomstandigheid." Een voorbeeld zou de olie op een auto veranderen. Door de olie te veranderen, blijft de auto normaal en efficiënt werken, maar het verlaagt de levensduur van de auto niet aanzienlijk.Het vervangen van de transmissie of motor zou echter de levensduur van de auto aanzienlijk verlengen, en dit zou dus meer zijn als een reparatie die moet worden geactiveerd.

Reparatie en onderhoud van de reparatie: de "BRA" Test

Reparatie- en onderhoudskosten die een eigendom maken

beter of herstellen in de arbeidsomstandigheden of aanpassen het onroerend goed naar een nieuw gebruik moet worden geactiveerd en gedeprecieerd over meerdere jaren. Dit kan gemakkelijk herinnerd worden als men de BRA-test gebruikt, een mnemonic van Tony Nitti. B

nagels zijn reparaties die iets beter maken dan het eerder was. Specifiek, reparaties vallen onder de categorie verbeteringen als ze: Een defect vaststellen dat bestaand was voordat u het object kocht.

• Een defect vaststellen dat gebeurde tijdens het maken van de woning.
• Vergroten of uitbreiden van het object, zodat het heeft meer capaciteit, of
• Wordt verwacht dat de kwaliteit, sterkte, efficiëntie of productiviteit van het eigendom wordt verhoogd.
• Voor meer informatie, zie Wat is een verbetering? onderdeel van de definitieve regelgeving van materiële vaste activa Q & A.

Restauraties, zoals men zou verwachten, zijn reparaties die iets herstellen aan zijn normale conditie. Het bevestigen van een dak of het volledig vervangen van het dak zijn twee voorbeelden van restauraties. Specifiek, reparaties vallen onder de categorie restauraties als ze reparaties zijn die:

Herstel verslechterde eigenschap herstellen naar zijn "normaal efficiënte bedrijfsomstandigheden"; of

• Een hoofdcomponent of een substantieel structureel onderdeel van een stuk eigendom vervangen; of
• Het eigendom herbouwen naar een nieuwe situatie; of
• Resultaat in een aftrekbaar verlies, verkoop of uitwisseling of ongevallenverlies behandeling voor het eigendom of onderdeel van het pand.
• Zie voor meer informatie de Wat zijn de bedragen om een ​​eigendomsgoed te herstellen? onderdeel van de definitieve regelgeving van materiële vaste activa Q & A.

A

daptations zijn reparaties die veranderen hoe de eigenschap of apparatuur wordt gebruikt. Stel bijvoorbeeld dat een bouwbewaarder een fabriek omzet in een showroom. Hoe het gebouw wordt gebruikt verandert van productie naar detailhandel. Aangezien de belastingbetaler is veranderd hoe hij of zij het onroerend goed gebruikt, worden eventuele reparaties die verband houden met het aanpassen van de eigendom geactiveerd.

In het bijzonder zegt de IRS dat een aanpassingsuitgave is: "Er wordt een bedrag betaald om een ​​eenheid van onroerend goed aan te passen aan een nieuw of ander gebruik als de aanpassing niet in overeenstemming is met uw gewone gebruik van de eenheid van onroerend goed op het moment dat u oorspronkelijk geplaatst was in gebruik "(van de Wat past de eenheid van eigendom aan op een nieuw of ander gebruik? gedeelte van de definitieve voorschriften van de Materiële Eigendom Q & A).

Sneltoetsen: de Three Safe Harbour Rules

De algemene regel is dat de kosten voor reparaties en onderhoud moeten worden geactiveerd en afgeschreven. Er zijn uitzonderingen op deze algemene regel. In feite zijn er drie uitzonderingen, die de IRS veilige havens noemt. Maar zelfs bij een veilige haven kan men niet alleen de kosten afschrijven. De IRS verwacht dat belastingbetalers een formele keuze maken (een "verkiezing" genoemd) door een verkiezingsverklaring aan hun belastingaangifte te koppelen.

$ 2, 500 Safe Harbor Verkiezing voor kleine belastingbetalers.

Een persoon of bedrijf kan onmiddellijk reparatie- en onderhoudskosten aftrek indien de kosten

$ 2, 500 (of minder) per item of per factuur zijn. Een bedrijf met een "geldend financieel memorandum" heeft echter een veilige havenbedrag van $ 5, 000. Deze limiet van $ 2, 500 geldt voor het fiscaal jaar 2016. Voor de belastingjaren 2014 en 2015 was de limiet $ 500.

Zie Mededeling 2015-82, Verhoging in De Minimis Safe Harbor Limit voor Belastingbetalers zonder een geldende financiele verklaring (pdf), op de IRS website voor meer informatie over deze wijziging. Voor meer informatie over deze bepaling, zie de de minimis veilige havenverkiezingsafdeling van de Q & A op de IRS-website. Veilig haven voor kleine belastingbetalers

Reparaties kunnen onmiddellijk worden afgetrokken als het totale bedrag

betaald voor reparatie en onderhoud op het terrein minder dan of gelijk is aan $ 10, 000 of 2% van de onaangepaste grondslag van het pand, welke waarde lager is dan . En de veilige haven is alleen beschikbaar voor bedrijven met een omzet van minder dan $ 10 miljoen en het herstelde eigendom heeft een ongeremde basis onder 1 miljoen dollar. Voor meer informatie over deze bepaling, zie de veilige havenverkiezing voor kleine belastingbetalersafdeling van de Q & A op de IRS-website. Veilige haven voor routine onderhoud Als de reparaties bestaan ​​uit routine onderhoud, dan kunnen de reparatiekosten onmiddellijk worden afgetrokken. Dit zijn de soorten reparaties die regelmatig plaatsvinden.

De IRS heeft dit in detail uitgelegd. Voor het feit dat het rechtstreekse onderhoud onmiddellijk aftrekbaar is, wil de IRS de kosten voldoen aan

alle vier

van de volgende criteria: Reparaties zijn regelmatig herhalende activiteiten van het type dat u zou verwachten; De reparaties vloeien voort uit het slijtage van het gebruik in een handel of bedrijf;

1. De reparaties zijn nodig om de woning efficiënt te laten werken in zijn normale conditie;
2. En het wordt volledig verwacht dat de reparaties ook moeten worden uitgevoerd:
3. Meer dan eens gedurende een periode van 10 jaar (voor gebouwen en structuren die verband houden met gebouwen), of
4. Meer dan een keer tijdens de klasse van de woning leven (voor andere dan gebouwen).
   • (Klasse leven verwijst naar het aantal jaren waarover de IRS ons verwacht om de eigendom te depreciëren. Dit wordt omschreven in
   • Publicatie 946, Waardevermindering> , in het bijzonder de rubriek hoofdstuk 4 van hoofdstuk 4 en aanhangsel B.) - uit de afdeling Veilige haven voor routineonderhoud van de Q & A op de IRS-website. Een waarschuwing: de veilige haven voor routineonderhoud is niet van toepassing op kosten die onder de categorie verbeteringen vallen.

Gedeeltelijke uitzettingen Veronderstel dat een verhuurder een dak vervangt op een huurpand. Laten we nadenken over deze situatie. Wanneer de woning in dienst werd gesteld als huur, werd de woningkosten verdeeld in twee: grond en gebouw. Het land is een niet-afschrijvend actief. De kosten van het gebouw werden over een periode van jaren geactiveerd en afgeschreven (27.5 jaar voor woonwoningen of 39 jaar voor commercieel vastgoed). Zo wordt de kosten van het oude dak meegenomen in de kosten van het gebouw en wordt de waarde over de tijd afgeschreven. Nu vervangde de verhuurder het dak. Dit type restauratie moet worden geactiveerd en afgeschreven (meer dan 27,5 jaar of 39 jaar, indien van toepassing). Dus nu heeft de verhuurder twee activa afgeschreven: het oorspronkelijke gebouw en het nieuwe dak. Maar het oude dak is in het gebouw inbegrepen. Op zo'n manier verdient de verhuurder een actief (het oude dak) dat niet meer bestaat. In dit scenario stelt de IRS de verhuurder in staat een gedeeltelijke afhandeling te maken. In essentie kan de verhuurder de kosten van het oude dak afschrijven (waardoor het deel van de kosten van het afschrijvingsschema van het gebouw wordt verwijderd).

Wat is het voordeel? Dit krijgt een directe aftrek voor het oude dak, waardoor het nadeel van het nieuwe dak over meerdere jaren wordt afgeschaft. En dit verwijdert het oude dak (de historische kosten en de geaccumuleerde afschrijvingen) van de balans van de belastingbetaler. Een extra bonus: "Er is geen afschrijving herhaald omdat er geen verkoop of uitwisseling was", zegt Phil Zaman, een directeur van het CBIZ Nationaal Belastingkantoor. Zo resulteren gedeeltelijke disposities in minder geaccumuleerde afschrijvingen om terug te nemen als het onroerend goed ooit in de toekomst verkocht wordt.

Wat u moet kijken

Om goed te kunnen bepalen wat kan worden afgetrokken en wat moet worden geactiveerd, beoordelen we wat de kosten zijn, hoeveel kost het en hoe de kosten betrekking hebben op het herstel van de eigendom of onderhouden.

"We moeten voorzichtig zijn om niet alleen dingen af ​​te schrijven,"

Nelson zegt,

"Deze materiële eigendomsvoorschriften hebben gezegd, we moeten deze uitgaven echt kijken." Dus hoe kijken we echt naar deze uitgaven? Voor elke reparatie- of onderhoudskosten: Beoordeel de factuur voor de kosten Wat is de kosten voor? Pas de BRA-test toe: is de kosten een verbetering, een restauratie of een aanpassing?

Hoeveel kost het?

1. Is elk item op de factuur gelijk aan of minder dan $ 2, 500? Is de totale factuur gelijk aan of minder dan $ 2, 500? Zo ja, overwegen gebruik te maken van de
2. de minimis
3. veilige haven.
4. Is het bedrag gelijk aan of minder dan $ 10.000? Gelijk aan of minder dan 2% van de onaangepaste grond van het gereedschap dat gerepareerd wordt? Zo ja, overweeg het gebruik van de veilige havenverkiezing voor kleine belastingbetalers. Wat is de aard van de reparatie? Is de reparatie een verwachte en noodzakelijke deel van het behoud van de woning in een normaal efficiënte bedrijfsomstandigheden? Zo ja, overweeg het gebruik van de veilige haven voor routine onderhoud. Overweeg of u een "gedeeltelijke verkoop" kunt afschrijven.
5. Eventueel uitgaven eventueel aanmaken en een afschrijvingsschema opstellen om de reparatiekosten af ​​te schrijven.
6. Hulpmiddelen voor digger dieper in Herstellingen en onderhoud:
7. In-depth look: IRS finaliseert Regs on Dispositions of Tangible Depreciable Property (Parker Tax Publishing, 8 september 2014).
8. Opmerking 2015-82 (IRS. Gov, pdf), die de

de minimis

• veilige haven heeft veranderd van $ 500 tot $ 2, 500; samengevat in IR-2015-133: voor kleine bedrijven: IRS verhoogt de materiële eigendomsuitkering drempel tot $ 2, 500; Vereenvoudigt het fileren en archiveren (IRS. Gov, 24 november 2015).
• Materiële voorschriften - Veel gestelde vragen (IRS. Gov, 13 maart 2015). Schatkistbesluit 9636: Richtsnoeren betreffende aftrek en kapitalisatie van uitgaven in verband met materieel vastgoed (IRS. Gov, effectieve datum 19 september 2013). Inkomstenprocedure 2015-20 (IRS. Gov, pdf); samengevat in IR-2015-29: IRS maakt het makkelijker voor kleine bedrijven om reparatieregels toe te passen tot 2014 en toekomstige jaren (IRS. gov, 13 februari 2015).
• Bepalingen inzake materiële eigendom - Reparatie van richtlijnen en hulpbronnen (AICPA. Org)
• Uitvoering van de Nieuwe Materiële Voorschriften (
• Journal of Accountancy
• , 31 januari 2014).
• Veilig Haven Onderhoudsbepalingen (Nolo. Com) Veilig Havenbedrijf voor Reparatie en Onderhoud (Nolo. Com) Vereisten van verhuurders Ingevolge de IRS Repair Regulations (Nolo. Com) <