De Inkomensmethode van onroerend goed taxatie & waardering

Deze methode wordt gebruikt voor inkomstenproperty's

Als het gebruik van een eigenschap is om inkomsten uit huur of leases te genereren, wordt de methode van inkomstenbepaling of taxatie het vaakst gebruikt. Het netto-inkomen gegenereerd door het onroerend goed wordt gebruikt in combinatie met bepaalde factoren om de waarde op de huidige markt te berekenen als deze wordt verkocht.

Het zijn niet alleen de investeerders in het onroerend goed die geïnteresseerd zijn in het nettoresultaat gegenereerd door operaties.

Ze zullen bijna altijd financiering zoeken en geldschieters zullen de inkomsten- en onkostendetails zorgvuldig bestuderen om zo zeker mogelijk te zijn dat hun investering beschermd is. Lenders willen normale bezettingshuren zien die de uitgaven overtreffen om hypotheekbetalingen te doen met een winst die overblijft voor eigenaars.

Kapitalisatietarief (Cap Rate) gebruiken om de waarde te schatten

Wanneer de kapitalisatiegraad wordt gebruikt om een ​​inkomenseigenschap te waarderen, wordt het netto bedrijfsresultaat van het onroerend goed gebruikt en is er een omgekeerde relatie tussen de vraagprijs en cap rate. Met andere woorden, hoe hoger de cap rate, hoe lager de vraagprijs.

Brutohuurmultiplicator gebruiken voor waardeschatting

Brutohuurmultiplicator of GRM gebruikt de brutohuur van een onroerend goed in plaats van het netto bedrijfsresultaat gebruikt met cap rate. Er zijn twee manieren om deze berekening te doen, want er is een bruto potentieel inkomen (GPI) en een bruto operationeel inkomen (GOI).

Zoals uit de berekeningen van elk kan worden opgemaakt, is de geschatte waarde veel beter met behulp van bruto-inkomsten, aangezien verliezen voor bezettings- en niet-betaling worden overwogen.

Dan moeten voorwaarden en toekomstige uitgaven worden overwogen

Meer subjectief, maar heel belangrijk, is rekening houden met de staat van het pand.

Aangezien geen van de inkomenswaarderingsmethoden rekening houdt met de vastgoedvoorwaarde en toekomstige waarschijnlijke grote reparatiekosten, moeten deze worden overwogen om tot een definitieve schatting van de waarde te komen.

Bij de aankoop van een bestaand pand had het heel efficiënt gewerkt kunnen hebben, of zouden er operationele problemen kunnen zijn die het netto-inkomen drukken. Wanneer beleggers een appartementsproject als voorbeeld beoordelen, zijn de huurprijzen misschien niet de huur en kunnen de kosten hoger of lager zijn dan zou moeten.

Laten we zeggen dat een verhuurder huurconcessies heeft gegeven aan sommige huurders in ruil voor services, of gewoon omdat ze problemen hebben gehad en de verhuurder ze niet wil uitzetten. Of, reparaties en onderhoudskosten zijn lager dan de norm voor vergelijkbare eigenschappen. De huisbaas had misschien vermoeiende managementtaken of alleen niet die zich bezighielde met de problemen die op de weg van slecht onderhoud komen.

Beleggers die elk facet van de transactie onderzoeken, zien kans omdat de huurcijfers niet reëel zijn.Ze zien dat het krijgen van huurders in die eenheden tegen een volledige lopende huur een aanzienlijk verschil zou maken in de nettowinstgevendheid, dus ze willen het kopen. Ze kunnen zien dat de onkosten van de accommodatie niet zijn zoals ze zouden moeten zijn en dat het eigendom in verval raakt, zodat ze de aankoop kunnen doorgeven.

Scherpe beleggers en zeker geldschieters zullen de financiële gegevens van het project zorgvuldig uit elkaar halen om er zeker van te zijn dat de echte cijfers zijn waar ze mee werken. Het is verrassend hoeveel kleinere commerciële eigendommen slecht worden beheerd. Ofwel huurprijzen zijn te laag, kosten te hoog of een combinatie van beide. Beleggers die stoppen bij de basiswaarderingberekeningen zonder zich te verdiepen in de huurprijzen en uitgaven, geven vaak de beste deals door of betalen te veel voor onroerend goed.

Ken de inkomstenmethode, want deze wordt veel gebruikt

Als u van plan bent om met klanten van beleggers samen te werken, besteed dan indien nodig veel tijd om de methode van inkomsten te leren kennen. U wilt niet dat uw klanten van beleggers of verkopers terminologie gebruiken die u niet herkent of vragen om berekeningen die u niet kunt uitvoeren.

Werken met investeerders kan behoorlijk lonend zijn, omdat deze niche-vastgoedmarkt behoorlijk actief is.

U bouwt ook goede herhalingsaankopen en verwijzingen van tevreden beleggersklanten.

** Update: Ik update dit artikel na de crash van de vastgoedmarkt en tijdens wat lijkt op het begin van een herstel. Taxateurs werden uiterst conservatief na de marktproblemen en kregen de schuld voor het vertragen van het herstel door het onderwaarderen van eigendommen en het gebruik van verhinderingen voor vergelijkbare producten. Ze lijken nu echter weer gelijkmatig te worden.