De grote vastgoedmythe

Dit artikel werd oorspronkelijk gepubliceerd op 24 februari 2007

Het kopen van een hoofdverblijfplaats is waarschijnlijk de enige beste beslissing die iemand kan nemen voor hun financiële toekomst. Wanneer je echter in tweede huizen, vakantiehuizen, huurobjecten, commerciële gebouwen en onbebouwd land komt voor potentiële waardering, speel je een heel nieuw balspel. Dat komt omdat het reële rendement (na inflatie) dat wordt geboden door gewone aandelen gedurende lange perioden de beschikbare inkomsten van onroerend goed heeft gekraakt.

Yep. U leest dat goed. Amerikanen zijn zo gebiologeerd geraakt door het bezit van onroerend goed dat ze vaak niet realiseren dat een onroerend goed in waarde stijgt van $ 500.000 naar $ 580.000 binnen vijf jaar, nadat ze de rentelasten na belasting op de hypotheek, aanvullende verzekering, hebben gestaakt, titelkosten, enz., houdt zelfs geen gelijke tred met de inflatie! Die winst van $ 80.000 gaat je geen goederen en diensten meer kopen; evenveel hamburgers, zwembaden, meubelsets, vleugelpiano's, auto's, vulpennen, kasjmier truien, of wat dan ook dat je misschien wilt kopen. Uitgaande van een volledige hypotheek van 6. 25%, gedurende die vijf jaar, zou je $ 151, 401 in brutorente hebben betaald, of ongeveer $ 93, 870 na de juiste belastingaftrek (en dat veronderstelt dat je in de bovenste haken staat, de meest gunstige case.) Uw hypotheekevenwicht zou zijn teruggebracht tot ongeveer $ 466, 700, waardoor u een eigen vermogen van $ 113, 300 ($ 580, 000 marktwaarde - $ 466, 700 hypotheek = $ 113, 300 eigen vermogen.) gedurende die tijd zou hebben gehad $ 184, 715 aan betalingen.

Factoring in de kosten van onroerende goederen, verzekeringen en andere kosten, uw bruto contante uitgaven zouden minstens $ 200.000 zijn geweest.

Dit zou een fundamenteel principe moeten illustreren dat alle beleggers moeten onthouden : Onroerend goed is vaak een manier om het geld dat u anders zou hebben betaald, te behouden, maar het zal waarschijnlijk niet genoeg rendement opleveren om uw vermogen aanzienlijk te vergroten.

Er zijn natuurlijk speciale operaties die hoge rendementen op een leveraged basis kunnen en zullen genereren, zoals contractanten met een lage kostenbasis die huizen kopen, rehabbing en verkopen, hotelontwerpers die een opwindende bestemming creëren in een warm deel van de stad (er moet op gewezen worden dat in dit geval de welvaartscreatie niet afkomstig is van het onroerend goed, maar van het bedrijf - of gewone voorraad - dat wordt gecreëerd door hotelactiviteiten), of opslageenheden in een stad met geen andere vergelijkbare eigenschappen (hoewel, nogmaals, de echte rijkdom niet afkomstig is van het onroerend goed, maar van het bedrijf dat is gemaakt!)

Wat heeft deze grote vastgoedmythe tot ontwikkeling gebracht? Waarom zijn we erbij betrokken?Lees verder voor inzichten, antwoorden en praktische informatie die u mogelijk kunt gebruiken.

1. Voor veel beleggers is onroerend goed tastbaarder dan aandelen

De gemiddelde belegger bekijkt zijn aandelen waarschijnlijk niet als een fractie van een echte, bonafide onderneming met faciliteiten, werknemers en, naar men hoopt, winst. In plaats daarvan zien ze het als een stuk papier dat ronddraait op een kaart. Zonder concept van de winst van de onderliggende eigenaar en de opbrengst, is het begrijpelijk waarom ze in paniek raken wanneer aandelen van Home Depot of Wal-Mart van $ 70 tot $ 33 dalen.

The Wall Street Journal en in de hoop wat opwaartse beweging te zien. U kunt een huurwoning betreden; steek je handen langs de muren, schakel de lichten in en uit, maai het gazon en begroet je nieuwe huurders. Met aandelen van Bed, Bath en Beyond zit u in uw makelaarsrekening en het lijkt misschien niet zo echt. Zelfs de dividendcontroles die normaal naar uw huis, bedrijf of bank worden verzonden, worden vaak nu elektronisch op uw account gestort of automatisch opnieuw geïnvesteerd. Hoewel u statistisch gezien op de lange termijn meer kans maakt om uw nettowaarde te vergroten door dit soort eigendom, voelt het niet zo echt als eigendom.

2. Onroerend goed heeft geen dagelijks genoteerde marktwaarde

Onroerend goed daarentegen biedt veel lagere na-inflatie-inkomsten na belasting, maar het spaart degenen die geen idee hebben wat ze doen van het dagelijks zien van een genoteerde marktwaarde. Ze kunnen doorgaan, hun bezit houden en huurinkomsten incasseren, volkomen onwetend van het feit dat elke keer dat de rente beweegt, de intrinsieke waarde van hun bezit wordt beïnvloed, net zoals aandelen en obligaties. Deze fout werd aangepakt toen Benjamin Graham investeerders vertelde dat de markt er is om hen te dienen, niet om hen te instrueren. Hij zei dat emotioneel omgaan met prijsbewegingen neerkwam op het toestaan ​​van mentale en emotionele angst voor andermans fouten in het oordeel. Coca-Cola handelt mogelijk voor $ 50 per aandeel, maar dat betekent niet dat de prijs rationeel of logisch is, en ook niet dat als je $ 60 hebt betaald en een papierverlies van $ 10 per aandeel hebt dat je een slechte investering hebt gedaan. In plaats daarvan moet de belegger het winstrendement, de verwachte groeivoet en de huidige belastingwetgeving vergelijken met alle andere beschikbare mogelijkheden, door hun middelen toe te wijzen aan degene die de beste, naar risico gecorrigeerde rendementen biedt. Onroerend goed is geen uitzondering. Prijs is wat je betaalt; waarde is wat je krijgt.

3. Verwarring met datgene wat in de buurt is van wat waardevol is

Psychologen hebben ons al lang verteld dat we het belang overschatten van wat nabij is en gemakkelijk voorhanden is in vergelijking met dat wat ver weg is. Dat kan voor een deel verklaren waarom zoveel mensen schijnbaar vals spelen tegen hun echtgenoot, verduistering van een corporate conglomeraat, of, zoals een bedrijfsleider illustreerde, een rijke man met $ 100 miljoen op zijn beleggingsrekeningen kan zich bitter boos voelen omdat hij $ 250 heeft verloren omdat hij liet het geld op het nachtkastje achter in een hotel.

Dit principe kan verklaren waarom sommige mensen zich rijker voelen door $ 100 aan huurinkomsten die elke dag in hun mailbox verschijnen, tegenover $ 250 aan "doorkijk" -inkomsten gegenereerd door hun gewone aandelen. Het kan ook verklaren waarom veel beleggers de voorkeur geven aan contante dividenden om inkopen te delen, hoewel de laatstgenoemden fiscaal efficiënter zijn en, als al het andere gelijk is, resulteren in meer welvaart die voor hen wordt gecreëerd.

Dit wordt vaak aangevuld door de zeer menselijke behoefte aan controle. In tegenstelling tot Worldcom of Enron kan een boekhoudfraude door mensen die u nog nooit hebt ontmoet, het commerciële gebouw dat u aan huurders verhuurt niet van de ene dag op de andere laten verdwijnen. Afgezien van een brand of een andere natuurramp, die vaak door een verzekering wordt gedekt, wordt u niet plotseling wakker en ontdekt u dat uw onroerendgoedbezit is verdwenen of dat ze worden gesloten omdat ze de Securities and Exchange Commission hebben aangevinkt . Voor velen biedt dit een niveau van emotioneel comfort.