Wat is Subprime Mortgage: Definition, Economic Impact

Definitie: Een subprime-hypotheek is een woningkrediet dat wordt verstrekt aan kredietnemers met een gestoorde kredietwaardigheid. Vaak hebben ze helemaal geen kredietgeschiedenis. Hun credit scores staan ​​niet toe dat ze een conventionele hypotheek krijgen.

Volgens de FDIC zijn deze leners delinquent, failliet, hebben lage kredietscores en / of een laag inkomen. In het bijzonder zijn ze achterstallig bij hun betaling (twee of meer achterstallige betalingen van 30 dagen in het afgelopen jaar).

De kredietgever moest de lening afboeken of afwaarderen, of er was de afgelopen twee jaar een vonnis tegen hen uitgevaardigd. Ze zijn subprime als ze de laatste vijf jaar failliet zijn gegaan. Subprime-leners hebben doorgaans lage creditscores, zoals een FICO van 660 of lager. Hun jaarinkomen is minder dan de helft van de totale jaarlijkse hoofdsom + rentebetalingen op de lening.

Dergelijke leningen lopen een groter risico van wanbetaling dan leningen aan prime-leners. Banken vragen daarom hogere kosten om hen te compenseren voor het extra risico. Ze hebben mogelijk hogere rentetarieven, hogere afsluitingskosten of vereisen meer van een aanbetaling.

Een dure lening moet aan de FDIC worden gerapporteerd als de APR meer dan 3 procentpunten hoger is dan het rendement op een vergelijkbare schatkistobligatie, of als de slotkosten meer dan 8 procent van het geleende bedrag bedragen. (Bron: FDIC, ComE-In achtergrond)

Soorten subprime-leningen

Om subprime-leners aan te trekken, boden banken alle soorten leningen die in het begin goedkoop waren, maar later winst maakten.

De meeste hadden lage "teaser" -tarieven voor het eerste jaar of twee. Veel kredietnemers wisten niet dat die koers daarna dramatisch steeg. Anderen dachten dat ze het huis konden verkopen of herfinancieren vóór die tijd. Deze zogenaamde exotische leningen waren niet helemaal misleidend, maar haalden ongeïnformeerde of naïeve leners in de problemen.

Hier zijn voorbeelden van de meest populaire:

Renteloze leningen zijn gemakkelijker te betalen omdat het niet vereist dat een van de principes voor de eerste jaren van de lening wordt betaald. De meeste kredietnemers gaan ervan uit dat zij hun huis zullen herfinancieren of verkopen voordat de hoofdsom moet worden terugbetaald. Dat is heel gevaarlijk, want dan stijgt de maandelijkse betaling. Ze kunnen zich de hogere betaling meestal niet veroorloven. Als de waarde van het huis daalt, kunnen ze niet in aanmerking komen voor een herfinanciering of het huis verkopen. In dat geval worden ze gedwongen in gebreke te blijven omdat ze de hogere betaling niet kunnen betalen.

Optie Met ARM-leningen konden leners kiezen hoeveel ze elke maand moesten betalen. De kleine betaling betekende echter dat de rest aan uw opdrachtgever was toegevoegd. Na vijf jaar verdwijnt de optie en is de lening zelfs groter dan in het begin.

Negatieve afschrijvingen waren leningen met alleen rente, maar erger.Dat komt omdat ze de opdrachtgever nooit hebben betaald. In feite waren de rentebetalingen zo laag dat elke maand de schuld groter werd naarmate het principe werd toegevoegd. Met andere woorden, het principe groeide elke maand.

Ultralange leningen met een vaste rente die 40 of 50 jaar duurden, in plaats van de conventionele 30-jarige hypotheek.

Ballonkredieten stonden lage maandelijkse betalingen toe, maar vereisten een grote betaling na vijf tot zeven jaar om de rest van de lening af te betalen.

No-money-down leningen waardoor de lener een lening kon afsluiten voor de aanbetaling. (Bron: FACTBOX: Typen subprime-leningen, Reuters, 14 mei 2007.)

Economische impact

Subprime-hypotheken waren een van de oorzaken van de subprime-hypotheekcrisis. Hedgefondsen ontdekten dat ze veel geld konden verdienen met het kopen en verkopen van door hypotheek gedekte waardepapieren. Dit zijn derivaten die gebaseerd zijn op de waarde van de onderliggende hypotheken. Ze werden populair toen de handelaren begonnen met het bundelen van de subprime-hypotheken met hoogwaardige conventionele hypotheken.

De hedgefonds-handelaars verdeelden deze bundels in verschillende componenten, tranches genaamd. Ze stopten alle lage rentebetalingen van de eerste drie jaar van de subprime-hypotheken in met de lage rentebetalingen van conventionele leningen.

De betalingen met hoge rente zijn gebundeld in tranches die risicovoller leken te zijn, omdat ze een hoge opbrengst hadden. Als klap op de vuurpijl verkochten ze een verzekering tegen elke standaard, credit default swaps genaamd.

De populariteit van door hypotheek gedekte effecten betekende dat hedgefonds handelaren steeds meer daadwerkelijke hypotheken nodig hadden om de vraag te voeden. Banken creëerden deze exotische hypotheken alleen maar om meer geboekte zaken te krijgen, bundelden de hypotheken en verkochten die aan de hedgefondshandelaren.

Alles ging goed totdat de huizenprijzen in 2006 begonnen te dalen. Dit gebeurde zelden in de geschiedenis van de Verenigde Staten. Het gebeurde echter rond dezelfde tijd dat veel kredietnemers ontdekten dat hun rentetarieven stegen in het derde tot vijfde jaar van de exotische hypotheek.

Omdat hun huis nu minder waard was dan de hypotheek, konden ze het huis niet herfinancieren of verkopen. Toen ze begonnen met het in gebreke blijven, realiseerden de eigenaren van de door hypotheek gedekte waardepapieren dat hun derivaten niet waard waren waarvoor ze betaalden. Toen ze probeerden hun verzekering af te sluiten, ging de emittent (AIG) bijna failliet. Dit leidde tot de financiële crisis van 2008 en de Grote Recessie.