Schaduw Inventaris: Definitie, Effect op Economie

Definitie: De schaduwinventaris telt de huizen die in een stadium van afscherming zijn, maar hebben nog niet de markt bereikt. Het moet toegevoegd worden aan onverkochte woningen die als te koop zijn opgenomen om een ​​accuraat beeld van de woningvoorraad te krijgen. In 2010 waren er twee huizen in afscherming voor elk te koop, volgens Capital Economics.

CoreLogic heeft de schaduwinventaris precies bepaald. Het telt de huizen die 90 dagen of meer delinquent waren, in afscherming en in eigendom van kredietverstrekkers.

Er waren geen huizen opgenomen die achter de betalingen waren, maar de bank had geen afschermingsprocedures ingeleid.

Daarom was de raming van Capital Economics zoveel hoger. In oktober 2010 werd CoreLogic geraamd dat er 2 miljoen huizen, of negen maanden levering waren. Deze onzekerheid over het reële getal zorgde voor onzekerheid.

In deze schaduwinventaris daalde de woningprijs overal van een tot drie jaar. Investeerders waren terughoudend om huizen te kopen, wetende dat de schaduw inventaris daar hangende was. Ze wachtten tot deze afgesloten woningen werden geabsorbeerd, en de prijzen hadden een betere kans om eerder te stijgen.

De schaduwvoorraad was naast de echte inventaris van onverkochte woningen. Dat was ongeveer 4 miljoen woningen per september 2011. Bij die verkoopsnelheid was het een levering van 8,5 maanden. Elke maand werden nog eens 250.000 huizen toegevoegd aan de schaduwvoorraad.

Wat moet er gedaan zijn om de schaduwvoorraad te verminderen?

Helaas hebben de overheidsprogramma's geen schade in de schaduw inventaris gemaakt.

Een jarenlange klomp onverkochte woningen en schaduwinventarisatie hebben de huisprijzen al jaren bewaard gebleven. De federale overheid zou veel meer kunnen doen om dit probleem aan te pakken.

Waarom negeerde de overheid deze dreigende dreiging vrijwel? Het kan wellicht niet weten wat te doen. PIMCO-fondsbeheerder Bill Gross stelde voor met behulp van overheidsfondsen om alle 5-7% hypotheken in 4% hypotheken te zetten.

Hij zei dat dit huizenprijzen zou hebben opgeheven 5-10%.

De meeste initiatieven hielden niet van de afscherming getijgolf. Het HARP (Homeowner Affordable Refinance Programme) werd in april 2009 geïntroduceerd. Het liet de 2 miljoen kredietwaardige huiseigenaren die in hun huizen omlaag waren om te herfinancieren met lagere tarieven. Helaas werden slechts 810, 00 huiseigenaren geholpen. Waarom? Banken kersen-picked de beste aanvragers.

De afdeling Treasury lanceerde Homes Homes Affordable in 2009. Het werkte met banken om de eigenaren te helpen hun leningen te wijzigen voordat ze in de afscherming kwamen. Helaas hebben banken alleen de betalingen gewijzigd, niet de hoofdsom. De meeste huiseigenaren verschuldigd tweemaal zoveel op hun hypotheek als het huis waard was. Zij realiseerden dat het zinloos was om te betalen met weinig hoop op een fatsoenlijk rendement op hun investering.

De Federale Reserve heeft een website voor consumentenhulp. Het had ook een om gemeenschapsleiders te helpen beoordelen en probleemgebieden aan te pakken. De Fed bleef de rente laag. Het kocht giftige schulden van banken. Die programma's hebben nooit de wortel van het afscherming probleem voor huiseigenaren aangepakt.

Verbazingwekkend genoeg stelden sommige wetgevers dingen voor die het probleem alleen zouden verslechteren. Sommigen stelden voor om Fannie Mae en Freddie Mac te schrappen.

Dat zou een ramp zijn geweest. Hun leninggaranties zijn nodig voordat een bank zelfs over de kredietverlening zal denken. Vóór de financiële crisis garandeerde Fannie en Freddie 50% van alle hypotheken. Daarna is het 90% gestegen.

De Dodd-Frank Reform Act vereiste een 20% aanbetaling op alle hypotheken. Volgens de National Association of Realtors kon slechts 40% van de thuiskopers op dat moment zelfs een 20% aanbetaling betalen.

Tijdschema voor schaduwvoorraad

• September 2011 - "Home Sales 7% hoger dan vorig jaar." Banken begonnen te werken door de afscherming pijplijn, het stimuleren van de thuisverkopen, maar het verlagen van de prijzen.
• juli 2011 - 'One Million Foreclosures duwde uit tot 2012.' Uitkapingen blijven back-ups, dankzij vertragingen in de bankverwerking. Het duurde 318 dagen voor banken in het tweede kwartaal, 41 dagen langer dan een jaar geleden, uit te sluiten.
• mei 2011 - "Home-prijzen blijven vallen." Zestien miljoen huiseigenaren (28%) waren ondersteboven in hun hypotheken en voegen toe aan de schaduwvoorraad en veroorzaakte de huizenprijzen 1% per maand dalen.
• December 2010 - "Afscherming Probe Toevoegen aan Shadow Inventory." Het afschermingspercentage lag 24% lager dan het vorige jaar. Dat zou goed nieuws moeten zijn, maar dat was niet. Het was omdat banken hun afschermingsproces vertragen als reactie op een federale overheidssonde over hun haastelijke afschermingspraktijken. Huiseigenaren bleven achter hun betalingen achter. Dat is net toegevoegd aan de 1. 8 miljoen woningen in de schaduw inventaris.
• "Economische groei in het vierde kwartaal 2010 was 3,6%." Wat hield het terug? Een trage woningmarkt. Na de meeste recessies is huisvesting meestal de eerste sector van de economie om te herstellen. Nieuwe woningbouw creëert banen. Bouwwerkzaamheden ontbreken zwaar in dit herstel.
• September 2010 - "Foreclosures zijn 35% van alle verkopen." Dit is lager dan een jaar geleden, dankzij banken die het afschermingsproces vertragen als reactie op federale onderzoeken.
• juli 2010 - "Er zijn twee woningen in afscherming voor iedereen te koop." Een studie van Capital Economics zegt dat er 7.8 miljoen huizen in de schaduw inventaris zijn. Dat is veel slechter dan CoreLogic's schatting van minder dan 2 miljoen huizen.
• April 2010 - "Optie ARM-leningen verergeren schaduwvoorraad." Deze leningen bedroegen slechts 2% van alle hypotheken landelijk, maar 60% in Californië. Zij hebben straffen voor herfinanciering, onder andere gevaren
• oktober 2009 - "Shadow Inventory Looming." Al vroeg in oktober 2009 heeft Barron's tijdschrift gewaarschuwd over de schaduwinventarisatie, die zelfs nog eens 15 maanden zou duren.