Uitscherming 101: Hoe je jezelf beschermt

Een huis kopen is meestal een gelukkige mijlpaal. U heeft een belangrijke drempel overschreden. Je hebt een levensmijlpaal bereikt. Je voelt optimistisch en vertrouwd over de toekomst.

Ik wil niet koud water op je feest gooien, maar ik wil graag een waarschuwingsbrief uitbreiden.

De realiteit is dat miljoenen huiseigenaren in afscherming hebben gelopen. Veel van deze mensen voelden zich zo gelukkig en optimistisch over hun aankoop zoals u dat doet.

Wanneer u een huis koopt, is het idee dat dat huis ooit op een dag kan worden afgedekt, misschien het laatste in gedachten.

Hoe kan je dit risico vermijden? Lees verder.

Waarom verliezen huiseigenaars hun huizen?

De meeste huizen vallen in afscherming nadat de eigenaar defaults - of stopt met het maken van volledige betalingen - op hun hypothecaire lening. Hoe gebeurt dit?

Soms gebeurt dit omdat de eigenaar overextended heeft, meer thuis koopt dan zij redelijkerwijs kunnen veroorloven. Evenzo heeft de kredietgever ook een lening aan een ongekwalificeerde koper aangeboden; iemand die geen huislening van die grootte zou moeten krijgen (Voor de recessie hebben veel kredietverstrekkers het inkomen van een persoon niet gecontroleerd voordat ze een lening hebben toegekend. Niet verrassend, veel leningaanvragers hebben ervoor gezorgd dat ze meer geld verdienden dan ze eigenlijk deden.)

Andere keren daalt de eigenaar na het raken van een reeks onverwachte levensgebeurtenissen, zoals het verliezen van hun baan of de behandeling van belangrijke medische facturen, waardoor hun vermogen om hun maandelijkse hypotheekbetaling te betalen beïnvloedt.

In sommige gevallen heeft de eigenaar een tweede hypotheek uitgereikt en het geld besteed aan passiva (in plaats van inkomsten genererende activa), waardoor hun totale netto waarde werd verminderd en hun vermogen om terug te betalen op de tweede noot schadevergoeden.

In andere gevallen accepteert de eigenaar een hypotheek met een verrekenbare rente, op voorwaarde dat zij de betalingsverplichting kunnen nakomen als het tarief stijgt.

(Federale wetgeving vereist dat de kredietgever de maximale rentevoet vermeldt die de eigenaar zou kunnen betalen onder de voorwaarden van hun hypothecaire hypotheekbon.) De eigenaar geniet een lange introductierente rente, maar als deze tarieven stijgen, zal de eigenaar ontdekt die vergadering die betalingen moeilijker zijn dan zij hadden verwacht, en valt achterstallig.

En in veel gevallen realiseert de huiseigenaar dat hij of zij onderweg is op hun hypotheek (een concept dat we hieronder zullen bespreken) en concludeert dat het wegrijden de meest redelijke keuze is.

Zoals u kunt zien, zijn er vele redenen waarom eigenaren achter hun betalingen achterlaten.

Hoe kan je jezelf beschermen?

Niemand houdt ervan om na te denken over het proces van potentiële uitsluiting. Maar we moeten kijken naar risicofactoren die ons kunnen leiden tot de dreiging van afscherming als we een sterke, verantwoordelijke benadering van onze persoonlijke financiën willen ontwikkelen.

Daarnaast moeten we ook begrijpen hoe het afscherming proces werkt, zodat als onze toekomst de bocht verslechterde, zouden we een idee hebben over wat er vooruit zou kunnen liggen. Dit zal ons helpen om te weten welke andere opties we kunnen kiezen.

In dit artikel behandelen we eerst de belangrijkste risicofactoren die kunnen leiden tot afscherming en dan duiken in het eigenlijke proces.

Risico's die leiden tot negatief

Ongeveer 7 miljoen mensen hebben hun huizen verloren tijdens de Grote Recessie, aldus CBS News.

Hoewel het aantal afscherming sindsdien is vertraagd, zijn veel huiseigenaren nog steeds in de problemen. Vanaf eind 2015 waren ongeveer 4. 3 miljoen huiseigenaren onder water, wat betekent dat de huiseigenaar een woning heeft dat minder is dan het bedrag dat zij aan hun hypotheek verschuldigd zijn.

Onderwater in uw huis is een van de grootste risicofactoren die afscherming aanduidt. Immers, als het huis minder is dan het verschuldigde saldo, kan je concluderen dat het gewoon zinvol is om weg te lopen.

Voordat u dat besluit neemt, is hier een waarschuwingswoord: weglopen heeft belangrijke implicaties voor uw krediet. Het kan uw vermogen om in de toekomst een ander huis te kopen schaden, evenals uw vermogen om huizen te huren, open creditcards te openen, op andere soorten leningen te lenen, en zelfs voor bepaalde banen te kwalificeren.

Wat moet je doen als je huis onder water is? U wilt misschien vasthouden aan het huis en wachten op het eigendom om zijn waarde te herwinnen. Als u verhuist, kunt u het huis huren aan een huurder. Als alternatief, als u het huis wilt verkopen, kunt u uw kredietverlener vragen voor kortverkoop goedkeuring (we zullen dit hieronder bespreken) of breng contant aan de sluitingstabel.

Wat als je niet onder water bent - maar je worstelt om betalingen te doen?

Ten eerste, voordat u een huis koopt, koop een goedkopere woning dan degene waarvoor u kwalificeert. U hoeft geen huis te kopen tegen de maximale hoeveelheid van de lening die u kwalificeert te ontvangen.

Veel mensen binnen de vastgoedindustrie zeggen dat je hypotheek zelf een derde van je thuisprijs moet betalen. Dit cijfer omvat geen reparaties, onderhoud, utilities en andere bijkomende kosten. Dat getal kan echter te hoog zijn. Probeer deze aanpak, in plaats daarvan: als algemene vuistregel, streeft u naar al uw huisgerelateerde betalingen, inclusief nutsbedrijven, reparaties en onderhoud, tot ongeveer 25 tot 30 procent van uw thuisprijs.

Bovenop dat, onderhoud een noodfonds dat tenminste zes maanden van uw uitgaven bedekt. Bewaar dit noodfonds op een op kas gebaseerde spaarrekening, in plaats van in allerlei soorten beleggingen (zoals aandelen). Trek dit niet op voor vakantie, verjaardagen of jaarlijkse uitgaven. Bewaar dit alleen voor echte noodgevallen.

Als u moeite heeft om betalingen te doen, begin met drastisch kostenverminderingen op verschillende terreinen van uw leven. Je bent in het midden van een financiële crisis; uitgeven zoals het. Knip je kabel niet alleen af; verkoop de hele tv. Breng je lunch niet alleen maar bruin; Wissel tot een college-rijst-en-bonen dieet tot je weer op je voeten bent.Verdien extra geld in elke extra seconde van je avonden en weekends met freelancewerk, die je thuis vanuit huis kunt halen terwijl je kinderen slapen. Kijk of u in aanmerking komt voor een herfinanciering in een hypotheek met een lagere rentevoet.

Als u achteruit gaat op uw betalingen en u niet denkt dat u kunt inhalen, is het tijd om uw huis te verkopen. Het verkopen van uw huis is veel beter voor afscherming.

Als uw woning minder is dan het bedrag dat u verschuldigd bent, moet u de kredietverlener goedkeuren voor een korte verkoop. Een korte verkoop is een verkoop van het huis waarin de lener minder ontvangt dan zij momenteel verschuldigd zijn. De kredietgever verliest het verschil.

Als de kredietverlener realiseert dat zij hun verliezen waarschijnlijker zullen terugvinden via een korte verkoop dan via een traditioneel afscherming proces, zullen zij de leningnemer de mogelijkheid geven om door te gaan met hun eigendom als een korte verkoop.

Korte verkoop is een manier om te voorkomen dat de kredietreacties van een full-scale afscherming worden geconfronteerd, maar ze zijn niet ideaal. Hou dit in je achterzak als laatste uitweg.

Met alles wat gezegd wordt, laten we praten over het feitelijke afscherming proces. Zoals u op het punt staat te zien is het afschermingsproces vrij lang en er zijn meerdere kansen in dit proces waarin u uw huis kunt vrijlaten via een korte verkoop, in plaats van een afscherming.

Laten we eens kijken naar het proces, zodat u kunt begrijpen wat er gebeurt langs elke stap van de weg.

Het afschermingsproces

Ten eerste, een disclaimer: het proces varieert van state-by-state. In sommige staten bezit de kredietgever de koopkracht en kan hij een "non-judicial afscherming" nastreven. Het volgende proces, dat hieronder wordt uiteengezet, is een zeer algemene beschrijving van het proces van gerechtelijke afscherming in sommige staten. Als u zich tegen mogelijke afscherming bevindt, spreek dan met een advocaat.

Zodra een kredietnemer in gebreke blijft op hun hypotheekbetalingen, kan de kredietgever vervolgens een openbare standaardbericht indienen, ook bekend als een Notificatie van Standaard of Lis Pendens. Deze openbaar ingediende Notice of Default waarschuwt de kredietnemer dat er sprake is van een inbreuk op een overeenkomst.

Nadat de lener de Verklaring van Standaard heeft ontvangen, hebben zij een door de staatswet vastgestelde vrijlooptijd, waarin zij hun lening kunnen herstellen door het uitstaande achterstallige saldo te betalen en op de hoogte te worden gebracht van hun hypotheekbetalingen. Deze grace periode staat bekend als pre-afscherming.

Pre-afscherming is de periode tussen de Notice of Default en wanneer een woning kan worden gehaald of verkocht op openbare veiling. In deze periode heeft de kredietnemer een aantal mogelijkheden om op de hoogte te zijn van hun lening:

1. De kredietnemer kan hun betalingen actueel maken en hun lening herstellen door de achterstallige saldi te betalen.
2. Zij kunnen een leningmodificatie aanvragen om hun hypotheekbetalingen te verminderen.
3. Ze kunnen proberen het onroerend goed te verkopen aan derden om afscherming te vermijden.
4. Ze kunnen het onroerend goed mogelijk maken om te verkopen op een openbare veiling voor de uitsluiting.

Als de kredietnemer niet in staat is om hun lening te herstellen, heeft de kredietgever de mogelijkheid om het eigendom te herbewegen en eigendom te nemen met het doel om het onroerend goed te herverkopen.Eigenschappen die door de kredietgever zijn ingezet (meestal een bank) worden bekend als Real Estate Owned (REO).

The Bottom Line

Volg een aantal basisrichtlijnen om uw risico van een persoonlijke hypotheekcrisis te verminderen: koop aanzienlijk minder thuis dan u zich kan veroorloven. Houd een noodfonds met kosten van ten minste zes maanden.

Maak meerdere streams inkomsten, zodat als een bron opdroogt, uw inkomen niet zal dalen tot nul. Vermijd niet-hypotheek consumentenschulden, zoals auto leningen of creditcard schulden. Begrijp hoe het proces werkt, zodat u niet in verrassingen komt.

Met dat gezegd, geniet van je huis. De overgrote meerderheid van huiseigenaren ervaren geen afscherming. Je bent vaardig genoeg om proactief te kijken naar de belangrijkste risicofactoren die leiden tot deze ongelukkige ervaring, zodat je daar tegen kan zorgen. En die waarborgen, in grote lijnen, draaien om het tijdloze principe van persoonlijke financiën om onder je middelen te leven.